การออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหารมทรัพย์แม้เรียกเสียงฮือฮา ว่า "รัฐบาลเศรษฐา" กล้าตัดสินใจออก 7 มาตรการกระชากกำลังซื้อเพื่อผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัย หนึ่งในนั้นพระเอกตลาดกาล คือ การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนองลงเหลือรายการละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยพร้อมโอนราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จากไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้เวลาถึงสิ้นปีนี้

         เสียงสะท้อนของ ดีเวลลอปเปอร์ มองว่าเป็นการขยายฐานไปยังกลุ่มกำลังซื้อที่กว้างขึ้น ส่วนกลุ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานกำลังซื้อ 70% ของคนไทย แทบไม่มีใครซื้อซ้ำ ที่ซ้ำร้ายกว่านั้น มีความเปราะบาง สถาบันการเงินเข้มงวด ปฏิเสธสินเชื่อสูง

         ขณะแบ็คล็อก หรือยอดรอโอนกรรมสิทธิ์ในมือแทบไม่มีความหมาย เพราะขึ้นอยู่กับสถาบันการเงิน ประกอบกับค่างวดที่เพิ่มขึ้นจากดอกเบี้ยนโยบายที่ยังไม่ลดลง เมื่อเห็นยอดผ่อนแต่ละงวด เช่น จาก 5,000 บาทต่อเดือนกลายเป็นหลักหมื่นบาท ทำให้แต่ละค่ายปวดหัวจากการนำที่อยู่อาศัยมา หมุนเวียนขายซ้ำแล้วซ้ำเล่า

         นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยภายนอกหรือภายในมากระทบ ความไม่เชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ ความจำเป็นในด้านการบริโภคปากท้อง ค่าเล่าเรียนบุตรหลาน และหนี้สินดึงมือ ล้วนแต่เป็นตัวแปรที่ทำให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยต้องชะลอออกไป

         ภายใต้ความยินดีปรีดาของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมา มองว่า ไม่แรง เพราะเจออุปสรรคที่ใหญ่กว่า นั่นคือ สินค้ารอขายหรือสต๊อกมีจำนวนมาก สะท้อนจากตัวเลข ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC รวบรวม 27 จังหวัด พบว่า ระดับราคา 7.5 ล้านบาทลงมามีมากถึง 2.6 แสนล้าน มูลค่าประมาณ 9.1 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้คาดการณ์ว่า ขายได้ 30-40% ประมาณ 1 แสนหน่วยต้นๆ 3.5 แสนล้านบาทยังไม่รวมตัวเลขโครงการใหม่ ในกลุ่มระดับราคาเดียวกัน ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและทยอยสร้างเสร็จให้ทันมาตรการอีก 1.57 แสนหน่วย

         ที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องฉวยจังหวะ นำมาตรการรัฐมาต่อยอดช่วงชิงลูกค้า ดังนั้น เกมการแข่งขันทางการตลาดจึงร้อนระอุ ซึ่งไม่แปลกเพราะแทบทุกค่ายต่างออกแคมเปญมาต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่ผ่านมา จนถึงปัจจุบัน จะเห็นการ ลดแลก-แจก-แถม-อยู่ฟรี-ฟรีทุกค่าใช้จ่าย ไปจนถึง "เช่าก่อนซื้อ" กันอย่างดาษดื่น เมื่อมาตรการรัฐออกมา จึงเปรียบเสมือนได้กำลังแรงดันน้ำที่เพิ่มขึ้น ที่นำมาต่อ ยอด ออกแคมเปญจูงใจ ระบายสต็อกในมือ

         ในทางกลับกัน สิ่งที่ดีเวลลอปเปอร์ ต้องการมากที่สุด และเกาถูกที่คัน คือ การลดดอกเบี้ย ซึ่งจะช่วยเรื่องลดภาระการแบกต้นทุนที่เพิ่ม ลดภาระผู้บริโภค เพิ่มแรงจูงใจนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงที่เรียกร้องกันมากและยังคงรอความหวังจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คือ การนำมาตรการ LTV (Loan to Value Ratio อัตราส่วนที่ธนาคาร สามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ) กลับมาใช้จนกว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวดี

         อีกประเด็นคือ เปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดินไทยในโครงการบ้านจัดสรร โดยกำหนดโซนชัดเจน และอยู่ภายใต้กฎข้อบังคับของนิติบุคคลบ้านจัดสรร การเพิ่มโค้วต้ากรรมสิทธิ์ห้องชุด และการขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี หรือ 99 ปี ฯลฯ เหมือนประเทศเพื่อนบ้านจะเพิ่มแรงจูงใจให้ต่างชาตินำเงินเข้ามาลงทุนและซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างถูกกฎหมาย ขณะรัฐได้ภาษีนำไปดูแลระบบโครงสร้างพื้นฐานดูแลความเป็นอยู่ให้กับประชาชน

         ข้อเรียกร้องหลังๆ หากทำได้ จะเพิ่มกำลังซื้อได้มากทีเดียว แต่ต้องฝ่าด่านสถาบันการเงินกับ วลี "ขายชาติ" ให้ได้ก่อน !!!
    
         "เมื่อมาตรการรัฐออกมาจึงเปรียบเสมือนได้แรงดันน้ำเพิ่มขึ้นที่นำมาต่อยอดออกแคมเปญจูงใจระบายสต็อกในมือ"