บุษกร ภู่แส

         กรุงเทพธุรกิจ

         เอฟเฟกต์! จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงขึ้น 70% ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ในภาวะ "ติดลบ" กลายเป็นแรงผลักดัน ให้บรรดาดีเวลลอปเปอร์หันไปพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปจำนวนมาก เพื่อเจาะกลุ่มคนที่มีอำนาจซื้อ ซึ่งไม่ได้รับกระทบจากเศรษฐกิจชะลอตัว แน่นอนว่าการแห่พัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทของผู้ประกอบการนั้น ทำให้ "ซัพพลาย" หรือสต็อกสินค้าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว สวนทางกับอัตราการดูดซับที่ลดลง

        วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากผลจากสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ที่ผ่านมา พบว่าบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีขยายตัวสูง สวนทางกับยอดขายย่อมทำให้เสี่ยงที่จะเกิดภาวะ "โอเวอร์ซัพพลาย" สังเกตได้จากยอดการเปิดตัวใหม่ในปี 2566 มีจำนวน 6,626 หน่วย เพิ่มขึ้น 131% จากปี 2565 ที่มีจำนวน 2,866 หน่วย และมีมูลค่า 136,353 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 121% จากปี 2565 ที่มีมูลค่า 61,851 ล้านบาท

     "หากลงในรายละเอียดจะพบว่าคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป มีจำนวน 2,717 หน่วย เพิ่มขึ้น 1,774% มีอัตราดูดซับ 1.4% ขณะที่บ้านเดี่ยว ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 3,698 หน่วยเพิ่มขึ้น 55.6% มีอัตราดูดซับ 2.9% สะท้อนให้เห็นว่า อัตราดูดซับลดลง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับราคา 10 ล้านบาท ขายได้เพียง 1 ใน 3 ของซัพพลายใหม่ที่เข้ามา"

      นอกจากนี้ ยังพบว่ามีโครงการสร้างเสร็จ พร้อมขาย จำนวน 3,200 หน่วย และมีโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้าง 7,000 หน่วย ส่วนโครงการในอนาคตมีอีก 2,700 หน่วย ที่จะมาเติมในฝั่งซัพพลาย ในขณะที่การขาย ไม่ได้เพิ่มขึ้น สะท้อนยอดการเปิดตัวใหม่ว่า ไม่เป็นไปในทิศทางเดียวกับยอดขายทำให้หน่วยเหลือขายในปี 2566 จำนวน 18,570 หน่วย เพิ่มขึ้น 56.1% เทียบปีก่อน

      แต่หากเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิดในปี 2561-2562 ที่มียอดเหลือขายเพียง 9,713 หน่วย และ 12,196 หน่วย ตามลำดับ หรือ เพิ่มขึ้นถึง 2เท่า!! ส่งผลให้มูลค่าเหลือขายในปี 2566 อยู่ที่ 432,176 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 56% เมื่อเทียบกับปี 2565

     อย่างไรก็ตาม จากภาพรวมดัชนี ราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงไตรมาสแรกปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.9 เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 7 ไตรมาส ตั้งแต่ ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าเริ่มปรับตัวลดลง 1.4%

    "เกิดจากการลดราคาขาย ซึ่งส่วนใหญ่ เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปพบว่ามีการลดราคา ส่วนใหญ่อยู่ในโซนราษฎร์บูรณะ ทุ่งครุ บางขุนเทียน บางบอน จอมทอง รองลงมา อยู่ในโซนลาดพร้าว บางกะปิ วังทองหลาง บึงกุ่ม สะพานสูง คันนายาว และ โซนบางเขน สายไหม ดอนเมือง และหลักสี่"

      ทางด้าน ศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป หรือ A5 มองว่า ปัจจุบันตลาดบ้านระดับ ราคา 10-20 ล้านบาท ถือเป็นตลาดแมสในสายตาของคนที่มีกำลังซื้อสูง เนื่องจากผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการเป็นจำนวนมากทำให้การแข่งขันรุนแรง อาทิ โซนราษฎร์บูรณะ ลาดพร้าว ลาดพร้าว

      "จึงไม่น่าแปลกใจที่มีการลดราคาลงมาเพื่อจูงใจคนซื้อ เพราะดีมานด์ หดตัวจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวทำให้คนไม่เกิดความเชื่อมั่น ประกอบกับ รายได้ลดลง ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องการกระแสเงินสดกลับเข้ามาในบริษัท จำเป็นต้องลดราคาลงมาเพื่อให้ขายได้"

       ในส่วนของ แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป ให้ความสำคัญกับการทำตลาดบ้านเดี่ยว 2 เซ็กเมนต์หลัก ได้แก่ ตลาดระดับราคา 30-60 ล้านบาทภายใต้แบรนด์ VANA ทำเลราชพฤกษ์ และตลาดระดับราคา 60-150 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์แซงค์ รอยัล ทำเลกรุงเทพกรีฑา เพื่อจับกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง ที่ต้องการความเป็นส่วนตัว

      ศุภโชค ระบุว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนยังมีทิศทางการเติบโต แต่การแข่งขันจะมีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น บริษัทมุ่งเน้นกลยุทธ์ขยายฐานลูกค้าเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) ที่บริษัทมีความเชี่ยวชาญ ผ่านการวิจัยศึกษาตลาดและพฤติกรรมกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย รวมทั้งมองหาโอกาสขยายโครงการไปในทำเลที่มีศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มเติม ที่ยังคงเน้นนำเสนอ ดีไซน์ใหม่ๆ ที่แตกต่างอย่างโดดเด่น แต่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายได้ดี