บุษกร ภู่แส

         กรุงเทพธุรกิจ

         สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์เกาะภูเก็ตร้อนระอุ! ดีมานด์ไทย-ต่างชาติทะลัก ทำเลฮอต บางเทา กลายเป็นทะเลแดงเดือด! พัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต แบ่งเป็น 3 เซ็กเมนต์ใหญ่ "ล่าง" ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท "กลาง" 3-7 ล้านบาท "บน" 8-10 ล้านบาท ขึ้นไปถึงระดับลักชัวรีวิลล่า

         ทั้งนี้ ตลาดล่างได้อานิสงส์จากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว ทำให้ต้องการที่อยู่อาศัย สูงขึ้นจากแรงงานที่กลับเข้ามา รวมถึงแรงงานใหม่ ที่เข้ามาในภาคท่องเที่ยวและบริการ ทำให้ดีมานด์ในตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำ 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้น

          ตลาดที่หวือหวามาก คือ เซ็กเมนต์ราคา 10 ล้าน บาทขึ้นไป จากดีมานด์ต่างชาติ เติบโตดีในกลุ่ม รัสเซีย จีน ฝรั่งเศส ตามลำดับมียอดซื้อคอนโดสูงสุด

          ขณะที่ยอดจดทะเบียนการเช่าระยะยาวในภูเก็ต มูลค่าสูง 20,000 ล้านบาท ถือว่าสูงมาก! จากคนไทย 3,000-4,000 ล้านบาท ต่างชาติ 18,000-19,000 ล้านบาท โดย "รัสเซีย" เช่าสูงสุด เชิงมูลค่า 6,000 ล้านบาท ตามด้วย จีน 2,500 ล้านบาท สิงคโปร์ 1,600 ล้านบาท หากเทียบปี 2565 รัสเซีย มีมูลค่า 2,500 ล้านบาท จีน 550 ล้านบาท อินเดีย 258 ล้านบาท

         "2 ปีที่ผ่านมามูลค่าการจดทะเบียนการเช่าระยะเวลา 30 ปี ในภูเก็ตเปลี่ยนแปลง ค่อนข้างมาก แต่ถ้าย้อนหลังไปมากกว่านี้ ส่วนใหญ่ เป็นรัสเซียที่นิยมเช่า ก่อนโควิดมีมูลค่า 1,200 ล้านบาท หลังโควิดตัวเลขดีดขึ้น 3-4 เท่า ขยับไปที่ 6,000 ล้านบาท"

          เป็นผลจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ทำให้ต้องการที่อยู่อาศัยนอกประเทศ ในรูปแบบการเช่าระยะยาวมากกว่าซื้อ ขณะที่คนจีนอยากถือครองเป็นเจ้าของมากกว่าเช่า มีทั้งซื้อเป็นบ้านหลังที่สองและซื้อเพื่อปล่อยเช่า

        "โควตา 49% ของคอนโดในภูเก็ต ค่อนข้างเต็ม วิลล่าคึกคัก โดยเฉพาะโซน บางเทา เชิงทะเล รายใหญ่จากส่วนกลางเข้าไปทำตลาดมากขึ้น กลายเป็นทำเลน่านน้ำสีแดง (Red Ocean ) มีการนำเสนอสินค้าที่คล้ายกัน รายใหม่ หรือรายเล็กที่จะเข้ามาทำตลาดยากขึ้น"

          อย่างไรตาม แนวโน้มการขออนุญาตจัดสรรที่ดินในภูเก็ตเพิ่มขึ้นก้าวกระโดดจากก่อนโควิด อยู่ที่ 700,000 ตร.ม. ซึ่งลดลงในช่วงโควิด เหลือ 400,000-500,000 ตร.ม. ปี 2566 พุ่งขึ้นถึง 1,291,000 ตร.ม. คาดว่า ปีนี้น่าเพิ่มขึ้นอีก

        "อยากให้รัฐทบทวนการขยายระยะเวลาการเช่าระยะยาวออกไปเป็น 50 ปี จากเดิม 30 ปี เพื่อจูงใจกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาเช่าระยะยาว ซึ่งต่างชาติที่เข้ามาซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ในภูเก็ต ไม่ใช่วัยเกษียณอีกต่อไป แต่กลุ่มคนรุ่นใหม่อายุ 30-40 ปี คนซื้ออายุน้อยลง จะตอบโจทย์ กลุ่มคนซื้อและช่วยแก้ปัญหานอมินีได้"

         ด้าน วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า อสังหาฯ เพื่อที่อยู่อาศัยในภูเก็ต การโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัว 30-40% ต่อไตรมาสตั้งแต่หลังโควิด ส่งผลให้ทุกเซ็กเมนต์ของราคาฟื้นตัว พร้อมซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดต่อเนื่อง

         ปี 2566 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในภูเก็ตรวม 8,816 หน่วย ปี 2567 คาด 8,920 หน่วย มูลค่ารวม 32,724 ล้านบาท ก่อนโควิด ต่างชาติที่ซื้อคอนโดในภูเก็ตมากสุดคือจีน หลังโควิด รัสเซีย อันดับหนึ่ง ที่น่าสนใจ มีการจดทะเบียนการเช่าระยะยาวในภูเก็ตเกินกว่า 3 ปีที่เป็นคอนโดของคนต่างชาติค่อนข้างมาก

        "การซื้อฟรีโฮลด์ที่มีโควตา 49% ในโครงการคอนโดเต็ม ต้องเช่าลิสโฮลล์แทน สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแบบคอนโด ของชาวต่างชาติมากขึ้นกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ แต่หากต้องการซื้อบ้านแนวราบหรือวิลล่าต้องซื้อในแบบลิสโฮลด์ หรือจดทะเบียนนิติกรรมในบริษัทที่เป็นคนไทย ซึ่งจำนวน เพิ่มขึ้นเช่นกัน"

         ดังนั้น อาจต้องศึกษาความเป็นไปได้ในการเพิ่มสัดส่วนมากขึ้นในทำเลที่เหมาะสมเพื่อรองดีมานด์ที่เข้ามาถูกต้องตามกฎหมาย รวมถึง ขยายระยะเวลาเช่าระยะยาวเพื่อไม่ให้ประเทศสูญเสียโอกาสดึงเม็ดเงินจากต่างชาติ