อสังหาริมทรัพย์

        ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล นับเป็นตลาดที่อยู่อาศัย ที่สะท้อนถึงกำลังซื้อโดยรวมของประเทศ ด้วยมูลค่าการโอนที่สูงถึง 662,000 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 62% ของมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ (ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศประมาณ 1 ล้านล้านบาท) ซึ่งสาเหตุสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีขนาดที่ใหญ่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของประเทศ เป็นผลจากการขยายของเมืองและการเคลื่อนย้ายประชากร ที่ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น

       ในส่วนของแรงหนุนที่ขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ให้เติบโตในอัตราเร่งช่วงกว่า 20 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันเริ่มเห็นสัญญาณการอ่อนแรงลง จากโครงสร้างประชากรที่ลดลงที่คนรุ่นก่อนกลับมีจำนวนมากกว่าคนรุ่นหลัง สะท้อนผ่านอัตราเจริญพันธุ์ (Fertility Rate) ที่ลดลงจาก 3.0 ในปี 2525 ลดลงเหลือเพียง 1.1 ในปี 2565 ซึ่งต่ำกว่าที่อัตราเจริญพันธุ์ระดับทดแทนที่ 2.1 ซึ่งเป็นอัตราที่ทำให้จำนวนประชากรคงที่ในภาพรวม ส่งผลให้คนรุ่นถัดไปเริ่มมีแนวโน้มที่มีจำนวนน้อยกว่าคนในยุคปัจจุบัน จึงเป็นสาเหตุให้คนรุ่นใหม่ที่มีเหตุผลในการใช้จ่าย ลดความต้องการในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่จะเป็นรายจ่ายผูกพันไปกว่า 30 ปี นอกจากนี้ การเคลื่อนย้ายถิ่นฐานเพื่อหางานทำ มีแนวโน้มชะลอตัวจากความเจริญเติบโตของเมืองที่กระจายออกไป

       คาดปี 67 มูลค่าการโอนฯต่ำสุดในรอบ 7 ปี

      ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics มองปี 2567 อาจเป็นปีที่มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี (ไม่นับช่วงปี 2564 ที่สถานการณ์โควิด-19 มีการแพร่ระบาดใหญ่ในไทย) ที่มูลค่าการโอนคาดอยู่ราว 6.0 แสนล้านบาท ด้วยหน่วยโอนที่อยู่อาศัย ที่คาดต่ำสุดนับจากปี 2561 ที่ 1.64 แสนหน่วย ซึ่งสัญญาณการชะลอตัวในปี 2567 เมื่อมองออกไปในระยะกลางอีก 1-3 ปีข้างหน้า ทาง ttb analytics มองตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีแรงกดดันฝั่งอุปสงค์ ที่กดดันตลาดที่อยู่อาศัย นับจากปี 2567 ที่ลดทอนแรงหนุนฝั่งกำลังซื้อลง

      ดีมานด์ใหม่เริ่มหดตัวลง ครอบครัวไม่ขยาย-คนรุ่นใหม่เน้นเช่าอยู่!

      จำนวนอุปสงค์ที่ลดลง เมื่อพิจารณาถึงประโยชน์ที่ได้รับจากที่อยู่อาศัย คือ การเป็นสถานที่เพื่อพักอาศัย ดังนั้น การเติบโตของประชากรจึงเป็นแรงขับเคลื่อนในตลาดที่อยู่อาศัยตามที่ได้กล่าวไป และบนบริบทของที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินทรัพย์ถาวรอันส่งต่อเป็นมรดกได้ ส่งผลให้ความจำเป็นในการซื้ออสังหาฯ ในยุคปัจจุบันเริ่มลดลง ตามโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป

     นอกจากนี้ ในบริบทของสถานการณ์ที่คนวัยสร้างครอบครัวในปัจจุบัน (Gen Y) พบว่า มีอัตราการสร้างครอบครัวเพียง 44%-56% บนอัตราการมีบุตรที่ต่ำเพียง 55% ส่งผลให้ในยุคถัดไป จำนวนประชากรที่คาดจะเข้ามาเติมเป็นกำลังซื้อก็มีแนวโน้มที่น่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

      ดอกเบี้ยขาขึ้น มีผลต่อฐานรายได้ซื้อบ้าน

     การเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูง ไม่สามารถอาศัยเงินออมระยะสั้นมาใช้ในการซื้อหาเพื่อครอบครองได้ ดังนั้น การพึ่งพาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน จึงเป็นเรื่องที่มีความจำเป็น และบนราคาที่อยู่อาศัยที่โดยเฉลี่ยแล้วราคาจะอยู่ประมาณ 80-120 เท่าของรายได้สุทธิ ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินที่ปรับเพิ่มขึ้นตามดอกเบี้ยนโยบายที่เพิ่มขึ้น 2% จากที่เคยต่ำสุด กระทบต่อการได้รับอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

     หรือในทางกลับกัน ถ้าผู้กู้ยังมีรายได้เท่าเดิมบนดอกเบี้ยใหม่ ผู้กู้อาจได้รับวงเงินอนุมัติเพียง 2.35 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงเงินดาวน์ที่ผู้กู้ต้องหามาเพื่อให้ได้รับการอนุมัติถึง 650,000 หรือ เกือบ 18 เท่าของรายได้ต่อเดือน

     ปมใหญ่ คนกู้ซื้อบ้าน ขาดวินัยเรื่อง 'การออมเงิน'

     และคนไม่มีเงินออมเพียงพอ บนสถานการณ์หนี้ครัวเรือนรุมเร้าสาหัส ส่งผลให้ในปี 2567 อาจปรับเพิ่มสูงแตะ 91.4% ต่อจีดีพี หรือกว่า 16.9 ล้านล้านบาท ส่งผลให้รายได้ที่ใช้จ่ายได้ของคนในยุคปัจจุบันลดลงอย่างมีนัยสำคัญ และส่งผลต่อการตัดสินใจในการบริโภคสินค้าคงทนที่ต้องอาศัยเงินออม เนื่องจากการที่ มีภาระจากหนี้คงค้างที่สูงย่อมกระทบต่อเงินออมที่ลดลง

    "ด้วยเงินออมที่ลดลง ถ้าต้องใช้เวลาในการสั่งสมเพื่อซื้อสินค้าถาวร เช่น ตามกรณีข้างต้นของบ้านราคา 3 ล้านบาท หากต้องการผ่อนเท่าเดิมบนรายได้เดิม บนต้นทุนทางการเงินใหม่ ต้องใช้เงินดาวน์สูงถึง 650,000 บาท ที่คิดเป็นเกือบ 18 เท่าของเงินเดือน ส่งผลให้ในภาวะปัจจุบัน คนเริ่มมีแนวโน้มใช้จ่ายเพื่อความสุขในปัจจุบัน มากกว่าซื้อทรัพย์สินถาวรในอนาคต"

     ต้นทุน-ค่าแรง-ภาพลักษณ์ ค้ำคอกำไรผู้ประกอบการ

     อย่างไรก็ตาม โดยปกติช่วงเวลาที่อุปสงค์ชะลอตัวลง การรักษาการขยายตัวของตลาด อาจต้องพึ่งแรงหนุนฝั่งอุปทานเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลง แต่จากข้อจำกัดหลายประการ ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล เผชิญแรงกดดันจากอุปสงค์ที่ชะลอตัวลง ในขณะเดียวกันฝั่งอุปทานก็ไม่สามารถทำการตลาด เพื่อช่วยให้สถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยดีขึ้นมาได้จากสถานการณ์ "สร้างแพง ขายนาน รักษามูลค่า" จากเหตุผลประกอบดังต่อไปนี้

     1. ต้นทุนค่าก่อสร้างและต้นทุนการเงินที่เพิ่มขึ้น สาเหตุประการหนึ่งของการที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มสูงขึ้น เกิดจากการที่ผู้ประกอบการพยายามรักษาอัตราส่วนกำไรให้ไม่น้อยกว่าเดิม ด้วยสถานการณ์ที่ราคาประเมินที่ดินที่บังคับใช้ใหม่ในปี 2566 ราคาที่ดินเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 8.93% กอปรกับราคาวัสดุก่อสร้างที่แม้ในปี 2566 จะเริ่มมีทิศทางปรับตัวลงบ้าง แต่โดยรวมแล้ววัสดุก่อสร้างเมื่อเทียบกับปี 2563 ในส่วนของวัสดุก่อสร้างรวมแพงขึ้น 14.4% โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์เหล็ก ที่แม้ปรับตัวลงบ้างแต่ยังสูงกว่าเมื่อเทียบกับปี 2563 ถึง 39.8% กอปรกับต้นทุนทางการเงินที่โดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 2% ก็เป็นแรงกกดันให้กำไรสุทธิปรับตัวลดลง ทำให้ผู้ประกอบการ หากต้องการรักษาสัดส่วนกำไรให้เท่าเดิม จึงจำเป็นต้องขยับราคาขึ้นไป

     2. ต้นทุนคงค้าง แม้สถานการณ์ในฝั่งของผู้ประกอบการ จะมีการปรับตัวตามสถานการณ์ที่อุปสงค์ชะลอตัว ทั้งลดจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ที่ในปี 2566 ที่ผ่านมามีหน่วยเปิดขายบ้านจัดสรรที่ 47,100 หน่วย และอาคารชุดที่ 46,500 หน่วยหรือลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ 11.6% และ 16.8% ตามลำดับ รวมทั้งสถานการณ์การเปิดตัวที่อยู่อาศัยในปี 2567 คาดว่าจะชะลอตัวจากการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่ครึ่งหลังของปี 2566 มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบและแนวสูงในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ลดลงเมื่อเทียบกับครึ่งปีหลังของปี 2565 ที่ 31.2% และ 42.9 ตามลำดับ

     อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ของอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ของที่อยู่แนวราบอยู่ที่ 15.9% ต่อไตรมาส และแนวสูงที่ 15.7% ต่อครึ่งปี หรือกล่าวคือ บนกำลังซื้อของคนในปัจจุบันจะต้องใช้เวลาเกือบ 3 ปีครึ่ง จึงจะระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้างได้หมด ซึ่งอัตราดูดซับต่ำย่อมเป็นสัญญาณให้ผู้ประกอบการ ต้องออกโครงการด้วยความระมัดระวัง เนื่องจากต้องแบกภาระทางการเงินที่ยาวขึ้น และเงินต้นบางส่วนต้องคงค้างในสต๊อกที่อยู่อาศัยรอขาย

     3.ราคาที่ต้องคงไว้ เพื่อรักษาภาพลักษณ์การเป็นสินทรัพย์ที่รักษามูลค่าในตัวเอง เนื่องจากอุปสงค์ที่อยู่อาศัย นอกจากตอบสนองความต้องการพื้นฐานแล้ว ในอีกมิติหนึ่งการซื้อที่อยู่อาศัยคือการซื้อเพื่อลงทุน จากสถิติที่ผ่านมา ราคาเสนอขายที่อยู่อาศัยจะไม่ลดลง แต่ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยบางกลุ่มกลับพบว่าราคาเฉลี่ยในการโอนกรรมสิทธิ์กลับไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มของที่อยู่อาศัยแนวสูงที่ในรอบ 5 ปีปรับเพิ่มขึ้นเพียงเฉลี่ยปีละ 1% หรือแม้แต่ในกลุ่มแนวราบที่ปรับเพิ่มขึ้น 5.6% ต่อปี

     ซึ่งในกลุ่มแนวราบ มีผลของโครงการใหม่ที่ราคาขายปรับเพิ่มตามราคาที่ดินและราคาบ้านเดี่ยวกลุ่ม Super Luxury Class และ Ultimate ที่มีการขายในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นในปีที่ผ่านมารวมอยู่ด้วย ซึ่งการที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มในอัตราที่ไม่สูง เริ่มสะท้อนถึงข้อเท็จจริงที่การถือครองที่อยู่อาศัย อาจไม่ได้สร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ และการลดราคาของผู้ประกอบการ จึงอาจเป็นการพังทลายความเชื่อมั่นในการรักษามูลค่าของที่อยู่อาศัยลงทันที

     ด้วยเหตุนี้ จากแรงกดดันที่มาพร้อมๆกัน ไม่ว่าจะมาจากฝั่งอุปสงค์และอุปทาน บนสถานการณ์ที่ตลาดไม่เจอจุดสมดุล จากภาวะที่อำนาจฝั่งอุปทานอยู่สูงกว่าฝั่งอุปสงค์ ส่งผลให้ราคาขายถูกกำหนดจากผู้ประกอบการ ดังนั้น กลุ่มผู้ประกอบการสามารถซื้อที่ดินที่ต่ำในตลาดได้ ที่ยังไม่ผ่านการพัฒนาเพื่อพัฒนาต่อยอดให้มีศักยภาพสำหรับการอยู่อาศัย และทำราคาขายให้กับผู้ซื้อ โดยผู้ซื้อต้องยอมรับราคานั้น เนื่องจากไม่มีศักยภาพเพียงพอในการหาที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยในงบประมาณที่เหมาะสม กอปรกับในมุมของผู้ประกอบการ ต้นทุนจะพิจารณารวมต้นทุนค่าเสียโอกาส ที่ปัจจุบันพบโครงการบ้านเดี่ยวกลุ่ม Ultimate ราคาตั้งแต่ 35-100 ล้านบาท ผู้ซื้อส่วนมากกลับเป็นกลุ่มทุนจีนส่งผลให้เมื่อผู้ประกอบการสามารถขายที่อยู่อาศยให้กับต่างชาติในราคาสูงได้ บนอุปทานที่ดินที่จำกัด ผู้ประกอบการจะเลือกทำโครงการในราคาสูงจากกำไรต่อหน่วยที่สูงกว่ามาก เนื่องจากมีอุปสงค์ของทุนต่างชาติเข้ามารองรับ

     ดังนั้น ทาง ttb analytics จึงมองวิธีลดแรงกดดันในตลาดที่อยู่อาศัย ผ่านการปรับสมดุล โดยแทรกแซงฝั่งอุปทาน เช่น 1) ภาครัฐควรเข้ามาแทรกแซงในตลาด ควบคุมการเข้าซื้อที่อยู่อาศัยของทุนต่างชาติ เพื่อไม่ให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มขึ้นจนกำลังซื้อของคนในประเทศตามไม่ทัน 2) ภาครัฐอาจต้องเข้าแทรกแซง ในการสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ใน Segment ต่างๆเพิ่มเติม จากที่แต่เดิมมีเฉพาะที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย เพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าเอกชน บนที่อยู่อาศัยระดับเดียวกัน รวมถึงควรวางมาตรการสำหรับผู้ที่มีสิทธิในการซื้อเพื่อปองกันการเก็งกำไร เช่น จำกัดสิทธิ์ 1 หลังต่อหนึ่งคน และกำหนด Segment ที่สามารถซื้อได้ตามภาษีที่เสียจริง เพื่อเป็นการตอบแทนผู้เสียภาษีและให้การซื้อที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับรายได้

     "การที่รัฐเข้ามาแทรกแซงตลาด จะช่วยชะลอให้ราคาปรับเพิ่มขึ้นช้าลง ในขณะที่ภาครัฐควรเร่งกระตุ้นเศรษฐกิจให้กำลังซื้อของประชาชนฟื้นได้ โดยถ้ากำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง จะช่วยสถานการณ์ตลาดค่อยๆ เข้าสู่จุดสมดุลได้ในระยะถัดไป"