ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงเผชิญปัจจัยท้าทายอย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจยังไม่ดีเท่าที่ควร ภาวะหนี้ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับล่างที่อ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจและ เป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด โดยเฉพาะ ที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

    วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า จากผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท พบว่า ตัวเลขคาดการณ์ 12 เดือนในปี 2566 ที่อยู่อาศัยระดับราคา ไม่เกิน 3 ล้านบาท ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 10% ถือว่าลดลงมาก เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

    "จากเดิมกลุ่มนี้มีอัตราการเติบโตกว่า 10% หลังโควิด-19 เพราะคนเริ่มกลับมา ซื้อบ้านอีกครั้งในปี 2565 แต่พอปี 2566 เกิดปัญหาคนรายได้ลดลง เศรษฐกิจไม่ดี ตามมาด้วยการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง10%"
อย่างไรก็ดี ที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาทยังเติบโต ส่วนระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท ติดลบ 2% ซึ่งไม่มีนัยสำคัญแต่อย่างใด เพราะมีจำนวนไม่มาก ขณะที่กลุ่มราคา 7.5-10 ล้านบาท หรือระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ยังมีอัตราการเติบโต

     สะท้อนให้เห็นว่า ภาพรวมของตลาดบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อัตราการซื้อน้อยลง สอดคล้องกับสิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ระบุว่าอัตรากู้ไม่ผ่านของลูกค้า หรือ "รีเจ็กต์เรต" ในกลุ่มนี้สูง ทำให้ยอดโอนน้อยลง แสดงให้เห็นว่าลูกค้ากู้ไม่ผ่านทำให้ต้อง นำไปขายใหม่ 2-3 รอบ สะท้อนว่ากลุ่มคนที่มีรายได้ไม่มั่นคงตามเกณฑ์ของสถาบันการเงิน ในการพิจารณาให้สินเชื่อกู้ไม่ผ่านมากขึ้น 50-60% ทีเดียว

     คนรุ่นใหม่รายได้โตไม่ทันราคาบ้าน

     วิชัย กล่าวต่อว่า โอกาสคนรุ่นใหม่ที่เริ่ม ทำงานจะมีบ้านยากขึ้นหรือไม่นั้น หากพิจารณา โดยภาพรวมดูเหมือนจะยากขึ้น แต่ไม่ใช่ว่า คนรุ่นใหม่จะไม่ซื้อบ้าน หรือไม่ซื้อคอนโดมิเนียม ขึ้นอยู่กับว่าเขามีรายได้มากน้อยแค่ไหน และมีพฤติกรรมการใช้เงินอย่างไร

     ทั้งนี้ ภาพรวมของกลุ่มคนรุ่นใหม่ เริ่มต้น ทำงานได้เงินเดือนเฉลี่ย 15,000-25,000 บาท หากไปก่อหนี้ ก็หมดสิทธิที่จะมีบ้าน เพราะราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นต่อเนื่อง ตามราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้าง แม้ว่าเศรษฐกิจไม่ดีราคาปรับสูงขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้น ทำให้มีโอกาสซื้อบ้านยากขึ้น เมื่อเทียบกับอัตราการเติบโตของรายได้ค่อนข้างช้า ขณะที่ ค่านิยมในการบริโภคสินค้าแบรนด์เนมสูงทำให้การสร้างหนี้เพิ่มขึ้น

    "ก่อนหน้านี้ คนรุ่นใหม่มีรายได้จากการซื้อขายคริปโทเคอร์เรนซีแล้วนำมาซื้ออสังหาฯ ที่จับต้องได้ แต่ปัจจุบันเปลี่ยนมาเป็น การหารายได้จากการขายสินค้าออนไลน์ ไลฟ์ขายของ เป็นยูทูบเบอร์ เป็นอาชีพเสริมสร้างรายได้ เพราะรายได้ประจำอย่างเดียวไม่เพียงพอที่ซื้อบ้านหรือคอนโดได้เพราะรายได้ โตไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับขึ้นทุกปี"

     รีเจ็กต์เรตบ้านต่ำ3ล้านฉุดตลาดปี 67

     จากแนวโน้มดังกล่าวมีส่วนสำคัญ ในการทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ปี 2567 หดตัวลง หากคิดในเชิงจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มีสัดส่วน 66% ในเชิงมูลค่า มีสัดส่วนอยู่ที่ 30% น้อยกว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาเกิน 3 ล้านบาท เพราะราคาต่อหน่วย ถูกกว่า สวนทางกันเพราะมูลค่าต่อหน่วยสูงกว่า

     ดังนั้น จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการหันไป เน้นการพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่ม ผู้บริโภคระดับกลาง-บน ซึ่งมีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่ากลุ่มผู้บริโภคระดับล่างนั่นเอง

     พฤติกรรมเปลี่ยนหันมาเช่าแทนซื้อ

    ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มปัญหาอัตรากู้ไม่ผ่านของลูกค้าปีนี้ ประเมินว่าน่าจะลดลงจากปีก่อนที่สูงถึง 50% โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะสถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ เพื่อควบคุมหนี้ที่ไม่ก่อ ให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล)

    "ปีนี้แนวโน้มน่าจะเริ่มดีขึ้นเพราะทุกคน เริ่มปรับตัวประกอบกับปีนี้อัตราดอกเบี้ยน่าจะลดลง ทำให้ลูกค้าตัดสินใจง่ายขึ้น"

     อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ ค่อนข้างยาก เนื่องจากต้นทุนราคาที่ดินและการก่อสร้างเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการ หลายรายหันไปจับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-บน ซึ่งมีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่า

    ดังนั้น แนวโน้มคนรุ่นใหม่เริ่มทำงานอาจซื้อที่อยู่อาศัยยากขึ้น เพราะต้นทุนราคาการพัฒนาโครงการใหม่สูงขึ้นตามราคาที่ดินและการก่อสร้าง ทำให้ราคาโครงการใหม่ออกมาสู่ตลาดส่วนใหญ่มากกว่า 1 แสนบาท ต่อตารางเมตร เป็นเหตุผลให้กลุ่มคนรุ่นใหม่ ส่วนหนึ่งหัน "เช่าอยู่อาศัย" แทนการซื้อ

    ผุดบริการสินเชื่อช่วยลูกค้า

    เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ว่าสถานการณ์ โควิดคลี่คลาย แต่ภาวะเศรษฐกิจยังคง มีความไม่แน่นอนจากหลากหลายปัจจัยภายในและต่างประเทศ ทั้งค่าครองชีพสูงขึ้น รายได้ลดลง ไม่มีเงินออม บางคนเข้าไม่สามารถ เข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อกู้โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง

    ส่งผลให้บางโครงการ ในบางพื้นที่ยอดการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาทกู้ไม่ผ่านเกิน กว่า 50% ส่วนหนึ่งเพราะเป็นกลุ่มคนที่มีรายได้ จากเงินเดือนประจำ มีภาระหนี้สิน อาทิ ผ่อนรถยนต์ ผ่อนหนี้บัตรเครดิต เป็นต้น

    ที่ผ่านมาเสนา จึงได้หาแนวทางแก้ปัญหาลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย โดยแตกไลน์ธุรกิจใหม่ภายใต้แบรนด์ "เงินสดใจดี" เพื่อเป็นทางเลือกใหม่สำหรับคนที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองแต่ ขาดสภาพคล่องทางการเงินมาใช้บริการ ประกอบด้วย บริการสินเชื่อเช่าซื้อ เพื่อสามารถเข้าอยู่ในบ้าน หรือคอนโดของเสนาได้ทันที จากนั้นทยอยผ่อนชำระเงินกู้ ซึ่งจะหักเงินต้น จนถึงจุดที่ลูกค้าสามารถกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารได้

     นอกจากนี้มีบริการสินเชื่อเพื่อชำระค่าทำสัญญา สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำเพื่อลดภาระดอกเบี้ย และในปีนี้อยู่ระหว่างพัฒนาบริการใหม่เข้ามาเสริมทัพอีกด้วย