'สมุทรปราการ' นำโด่งขึ้นพรวด51%

          เหตุรัฐขยายเมืองผสมเลี่ยงภาระภาษี

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯและปริมณฑลไตรมาส 4/2566 เท่ากับ 394.2 จุด เพิ่มขึ้น 3.8% เทียบกับไตรมาส 3/2566 และเพิ่มขึ้น 3.4% เทียบกับช่วงเวลาเดียวกันปีก่อน สะท้อนว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีทิศทางปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและปรับขึ้นแบบชะลอตัว เห็นได้จากอัตราการขยายตัวต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5 ปี (2558-2562) หรือก่อนเกิดวิกฤตโควิด ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่ม 14.8% ต่อไตรมาสเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า

        นายวิชัยกล่าวว่า ปัจจัยทำให้ราคาที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นในอัตราชะลอตัวลง เป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับขึ้นมาที่ระดับ 2.50% เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2566 ซึ่งปรับขึ้นครั้งที่ 5 ในปี 2566 และอาจมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ระดับสูงอีกระยะหนึ่ง อีกทั้งรัฐบาลได้จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราโดยไม่ได้รับส่วนลด 90% เหมือนปี 2562-63 และกรมธนารักษ์ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-69 ทำให้เจ้าของที่ดินได้ปล่อยอุปทานที่ดินสู่ตลาดเพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดิน

       นายวิชัยกล่าวว่า แต่ขณะเดียวกันความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดของผู้ประกอบการลดลง เพราะการซื้อที่ดินสะสมจะมีภาระจ่ายภาษีที่ดินเป็นต้นทุนการถือครองที่ดิน และเป็นต้นทุนพัฒนาโครงการระยะต่อไป ปัจจัยลบส่งผลต่อกำลังซื้อโดยตรง คือ หนี้สินครัวเรือนสูงเกินกว่า 90% ของจีดีพี รวมทั้งมาตรการผ่อนปรน LTV หมดลงวันที่ 31 ธันวาคม 2566 ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ผู้ประกอบการต้องปรับตัวโดยชะลอแผนการเปิดขายโครงการใหม่ จึงอาจต้องชะลอการซื้อที่ดินเปล่าสะสมเพื่อการพัฒนาลงไปด้วย

       นายวิชัยกล่าวว่า ไตรมาส 4/2566 พบว่า โซนที่มีอัตราขยายตัวของราคาที่ดินสูงสุด 5 อันดับแรกเทียบกับไตรมาสเดียวกันปีก่อน ได้แก่ 1.โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดงพระสมุทรเจดีย์ เพิ่ม 51.3% 2.โซนตลิ่งชันบางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา-ธนบุรีคลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ เพิ่ม 31% 3.โซนลาดพร้าว-บางกะปิวังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว เพิ่ม 30.2% 4.โซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน- ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง เพิ่ม 26.9% และ 5.โซนนครปฐม เพิ่ม 24.1% โดยที่ดินชานเมืองกรุงเทพฯและปริมณฑลการเปลี่ยนแปลงราคาสูงกว่าเขตชั้นใน เพราะมีแผนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของรัฐและเอกชน มีแผนเวนคืนที่ดินเพื่อตัดถนนใหม่ โครงการขนส่งมวลชนระบบรางทั้งสายใหม่และส่วนต่อขยาย รวมถึงจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯปรับปรุงครั้งที่ 4 คาดประกาศใช้ปี 2568 จะมีการปรับผังสีใช้ประโยชน์ที่ดิน และศักยภาพการพัฒนาบางพื้นที่ ให้รองรับการพัฒนาพาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าเปิดให้บริการหลังปี 2556 ซึ่งราคาสูงขึ้นรวดเร็ว ขณะที่ทำเลใจกลางเมือง ที่ดินเปล่าเริ่มมีจำกัดและราคาสูงอยู่แล้ว อัตราโตของราคาจึงต่ำกว่าชานเมือง

       นายวิชัยกล่าว ราคาที่ดินเปล่าก่อนพัฒนาแนวมีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาส 4/2566 พบว่า 5 เส้นทางรถไฟฟ้าแรกที่ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เทียบกับไตรมาสเดียวกันปีก่อน ได้แก่ 1.สายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปูและช่วงแบริ่งสมุทรปราการ ราคาเพิ่ม 51.3% 2.สายสีน้ำเงินช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 เพิ่ม 31% 3.สายสีแดงอ่อนช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา เพิ่มขึ้น 25.6% 4.สายสีม่วงช่วงบางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ เพิ่มขึ้น 14.4% และ 5.สายสีเทาช่วงวัชรพลพระราม 9-ท่าพระ เพิ่มขึ้น 10.3%