นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพและปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 394.2 จุด เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนและเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังคงเป็นการปรับตัวขึ้นแบบชะลอตัว และเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี (2558-2562) ในช่วงก่อนเกิดวิกฤตโควิด ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 14.8% ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า

        ทั้งนี้ ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับขึ้นมาที่ระดับ 2.50% และอาจมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูงอีกระยะหนึ่ง อีกทั้งรัฐบาลได้จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราโดยไม่ได้รับส่วนลด 90% เหมือนเช่นในปี 2562-2563 และกรมธนารักษ์ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ทำให้เจ้าของที่ดินได้ปล่อยอุปทานที่ดินสู่ตลาดเพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดินฯ

        นายวิชัยกล่าวอีกว่า แต่ในขณะเดียวกันความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดของผู้ประกอบการก็ลดลง เพราะการซื้อที่ดินสะสมไว้จะมีภาระต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ ทำให้เกิดต้นทุนจากการถือครองที่ดิน ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป และปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อโดยตรงมาจากประเทศไทยในปัจจุบันมีภาวะหนี้สินครัวเรือนที่สูงเกินกว่า 90% ของจีดีพี รวมทั้งมาตรการผ่อนปรน LTV ได้หมดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2566 ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัวโดยชะลอแผนการเปิดขายโครงการใหม่ลง จึงอาจต้องชะลอการซื้อที่ดินเปล่าสะสมเพื่อการพัฒนาลงไปด้วย

       ทั้งนี้ ในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า โซนที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ได้แก่ 1.โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง- พระสมุทรเจดีย์ มีอัตราการเปลี่ยนราคามากขึ้น 51.3% 2.โซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม- ทวีวัฒนา-ธนบุรี-คลองสาน-บางพลัด-บางกอกน้อย- บางกอกใหญ่ มีอัตราการเปลี่ยนราคา 31% 3.โซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่มสะพานสูง-คันนายาว มีอัตราการเปลี่ยนราคา 30.2% 4.โซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอนจอมทอง มีอัตราการเปลี่ยนราคา 26.9% และ 5.โซนนครปฐม มีอัตราการเปลี่ยนราคา 24.1%

       นายวิชัยกล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงราคาดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าที่ดินอยู่พื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงราคาสูงกว่าเขตชั้นใน เพราะมีแผนพัฒนาโครงการสำคัญในพื้นที่ชานเมืองและจังหวัดในปริมณฑล เช่น โครงการขนาดใหญ่ของรัฐและเอกชน แผนเวนคืนที่ดินเพื่อตัดถนนใหม่ และโครงการขนส่งมวลชนระบบรางทั้งสายใหม่และส่วนต่อขยาย รวมถึงจัดทำ ผังเมืองรวมกรุงเทพฯปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่คาดประกาศใช้ปี 2568 จะมีการปรับเปลี่ยนผังสีการใช้ประโยชน์ที่ดิน และศักยภาพการพัฒนาในบางพื้นที่ให้รองรับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ และที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นได้มากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดให้บริการหลังปี 2556 ทำให้ที่ดินในทำเล ดังกล่าวมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ขณะที่ทำเลใจกลางเมือง แม้ราคาจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเริ่มมีจำกัดและมีราคาที่สูงอยู่ก่อนแล้ว จึงทำให้อัตราการเติบโตของราคาต่ำกว่าบริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑล

       สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่า เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ- บางปูและช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 51.3% สายสีน้ำเงินช่วงบางแค-พุทธมณฑล สาย 4 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 31% สายสีแดงอ่อนช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 25.6% สายสีม่วงช่วงบางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 14.4% สายสีเทาช่วงวัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.3%