สต๊อกรอระบาย แสนล้าน

         บิ๊กอสังหาฯลดเสี่ยงปี 67 ตลาดต่ำ 3 ล้านอ่วมแบงก์ปฎิเสธสินเชื่อพุ่ง สต๊อกล้นแสนล้าน หันหัวรบบุกบ้านหรูทะลุแสนล้าน ปูพรมหัวเมืองใหญ่ ค่ายแสนสิริ นำโด่ง เปิดตัว 46 โครงการ 6.1 หมื่นล้าน ลดลงจากปีก่อน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ปรับลด 30% สวนทาง ศุภาลัย ปักหมุดเพิ่มเห็นปัจจัยบวก

         สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้านทั้งกำลังซื้อเปราะบาง หนี้ครัวเรือนสูง ต้นทุนพลังงานค่าก่อสร้าง รวมถึงดอกเบี้ย ปรับขึ้นยกแผงตั้งแต่ปีที่ผ่านมาซึ่งล้วนมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยและ ประเมินว่า อัตราดอกเบี้ยยังไม่น่าจะมีแนวโน้มที่ปรับตัวลง สะท้อนจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศชัด เศรษฐกิจไทยไม่ได้อยู่ในภาวะวิกฤตเพียงแต่มีการขยายตัวที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์ ซึ่งสวนทางกับฝ่ายรัฐบาลที่ประเมินว่าเศรษฐกิจประเทศ อยู่ในขั้นวิกฤตต้องได้รับแรงกระตุ้น

        สอดคล้องสัญญาณเตือนจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC สำรวจพบว่า ที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานตลาดที่ใหญ่ อาจมีความเสี่ยง เนื่องจากมียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่า 50-60% จากความเข้มงวดของสถาบันการเงิน เมื่อย้อนดูซัพพลายคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในไตรมาส 3 ปี 2566 มียอดขายต่ำกว่าปี 2565 ทุกไตรมาส ซึ่งไตรมาส 3 ลดลง 7.4% โดยคอนโดมิเนียมยอดขายลดลง 4.5% หน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นทุกไตรมาส สิ้นไตรมาส 3 อยู่ที่ 49,433 หน่วย เพิ่มขึ้น 27.5% มูลค่า 110,266 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31.5% เป็นต้นที่ต้องใช้เวลาขายนาน

        ด้วยเหตุนี้ ดีเวลลอปเปอร์ จึงมีความระมัดระวังมากขึ้น โดยหลายค่ายเลือกที่จะลดการเปิดโครงการใหม่ลงโดยหันไปจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาดเพื่อระบายสต๊อกแทนและมองหาน่านน้ำใหม่ที่มีกำลังซื้อสูงลดการแข่งขัน อย่างโครงการลักชัวรี อัลตร้าลักชัวรี เจาะกลุ่มเฉพาะตอบโจทย์ลูกค้าระดับบนที่มองว่า ตลาดกลุ่มนี้มีโอกาสเติบโตต่อเนื่อง

       ที่สร้างปรากฎการณ์ใหม่ เขย่าวงการอสังหาริมทรัพย์ จากคู่แข่งขันกลายเป็นคู่ค้า ประกาศ เป็นพันธมิตรลงทุนร่วมกัน ระหว่าง บริษัท พฤกษาโฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) และบริษัท ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ปักหมุดพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส 3 โครงการ ประกอบด้วยคอนโดมิเนียม บ้านเดียว และโรงแรมหรู ทำเล "ไพรมแอเรีย" ในปีนี้ ที่เรียกเสียงฮือฮาไม่น้อย เชื่อว่าอีกหลายค่ายอาจเดินตามรอย

       สำหรับการประกาศแผนลงทุนโครงการใหม่ที่ทยอยออกมาในปีนี้ส่วนใหญ่ลดจำนวนโครงการลง เพื่อลดความเสี่ยง เมื่อเทียบจากปีที่ผ่านมา เริ่มจากค่ายแสนสิริ ผู้นำในกลุ่มอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย นำโดย นายอภิชาติ จูตระกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มีแผนพัฒนาโครงการใหม่ในปี 2567 รวม 46 โครงการ มูลค่า 61,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 26 โครงการ 35,000 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 20 โครงการ 26,000 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 52,000 ล้านบาท เป้ายอดโอน 43,000 ล้านบาท

        โดยมีโครงการไฮไลต์ในปีนี้กลุ่ม Sansiri Luxury Collection 2 โครงการ ได้แก่ บ้านเดี่ยวระดับซูเปอร์ลักชัวรี นาราสิริ บางนา กม. 10 มูลค่าโครงการ 3,800 ล้านบาท ราคา 45-70 ล้านบาท และเศรษฐสิริรวม 7 โครงการ มูลค่ารวม 14,400 ล้านบาท หลังเข้าสู่ปีที่ 40 ได้วางแนวทาง "RESILIENT GROWTH- ยืนหยัด ยั่งยืน" โดยนำศักยภาพ ความเชี่ยวชาญ นวัตกรรม มาต่อยอดธุรกิจ และขับเคลื่อนการทำงานในองค์รวม เพื่อส่งมอบสินค้าและบริการให้กับผู้บริโภคอย่างตรงใจและโดดเด่นเหนือคู่แข่ง

        คาดว่า แสนสิริจะสร้างประวัติศาสตร์ใหม่กับผลประกอบการที่ดีที่สุดในรอบ 40 ปี นับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัท โตอย่างมั่นคงจากปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทสามารถเปิดตัวโครงการใหม่ 44 โครงการ มูลค่ารวมสูงถึง 65,000 ล้านบาท จากแผนที่ประกาไว้ 52 โครงการ7.5 หมื่นล้านบาท โดยสร้างสถิติใหม่ ALL-Time High เติบโตจากปีก่อนหน้า 50% และโตจากช่วงเกิดโควิดถึง 10 เท่า ครอบคลุมทุกโปรดักต์ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝดทาวน์โฮม ทุกเซ็กเมนต์ระดับราคารองรับทุกความต้องการ ครอบคลุมในทุกทำเล เจาะกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง

        ขณะค่ายศุภาลัย กางแผนยุทธศาสตร์เปิดตัว 42 โครงการ มูลค่า 5 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขเปิดตัวโครงการที่สูงกว่าปีที่ผ่านมาเพียง 37 โครงการ มูลค่า 4.1 หมื่นล้านบาท ที่ นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร สะท้อนว่าภาพรวมเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ มีแนวโน้มเติบโตไปในทิศทางที่ดีขึ้น จากอัตราดอกเบี้ยขาลง อัตราเงินเฟ้อเริ่มอยู่ตัวการท่องเที่ยวและการส่งออกเริ่มดีขึ้นการลงทุนเริ่มมากขึ้น แต่จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะแข่งขันกันเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้นหรือไม่

        ปี 2567 แม้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยคงเผชิญกับปัจจัยท้าทายต่างๆ ในส่วนของธุรกิจอสังหาฯ มั่นใจว่า ตลาดปีนี้น่าจะขับเคลื่อนไปต่อได้เป็นผลมาจากการปรับตัวของผู้ประกอบการ ความต้องการสินค้าที่อยู่อาศัยโครงการแนวราบยังขยายตัวได้ดีโดยเฉพาะกลุ่มสินค้าระดับกลาง-บน ขณะที่สินค้าในกลุ่มคอนโดมิเนียม เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวกลับมาในทำเลศักยภาพ

        ด้านค่ายใหญ่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ลดการเปิดตัวโครงการลง 11 โครงการมูลค่า 3 หมื่นล้านบาท เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เปิดตัว 17 โครงการ มูลค่า 3.5 หมื่นล้านบาท โดยลดลง 30% เพื่อมุ่งเน้นตลาดแบบเฉพาะเจาะจง ที่ นายวัชริน กสิณฤกษ์ กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการ มองว่า สินค้าประเภทบ้านแนวราบ ซึ่งได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ ยังคงเป็นสินค้าหลักที่สร้างยอดขายให้กับบริษัทฯ โดยสัดส่วนการขายของบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม คือ 73:27 เมื่อจำแนกตามพื้นที่ กรุงเทพและปริมณฑลยังคงเป็นพื้นที่หลักในการก่อให้เกิดยอดขาย โดยสัดส่วนยอดขายของโครงการในกรุงเทพและปริมณฑลและยอดขายของโครงการในต่างจังหวัด คือ 90:10 สัดส่วนระดับราคาของบ้านที่สูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป คิดเป็นประมาณ 57% ของยอดขาย

       สอดคล้อง นายโชคชัย วลิตวรางค์กูร กรรมการผู้จัดการสายงานปฏิบัติการ คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะดีขึ้นต่อเนื่องในปี 2567 บริษัทฯ พบว่ายังมีความต้องการซื้อสินค้าในเซ็กเมนต์ ระดับบน และในบางทำเล จึงได้ปรับแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียม โดยเปิดโครงการ วันเวลา ณ เจ้าพระยาเมื่อปลายเดือนตุลาคม แทนโครงการที่ศรีนครินทร์ ตามแผนเดิม เพื่อตอบสนองความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมริมน้ำ ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดี

       ขณะแม่ทัพ สิงห์เอสเตท นางฐิติมา รุ่งขวัญศิริโรจน์ ประกาศแผนเปิด 4 โครงการ 9.6 พันล้านบาทและเมื่อเทียบจากปี 2566 จำนวน 5 โครงการมูลค่า 1 หมื่นล้านบาท และยังคงเน้นโครงการบ้านลักชัวรีโดยปีนี้ บ้านแนวราบ 2 โครงการ ทำเลพรานนก, แยกสุคนธสวัสดิ์ เกษตร-นวมินทร์ ระดับราคา กว่า 100 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม ทำเลพระราม 3 ริมแม่น้ำเจ้าพระยาและศรีราชา ที่มองว่าตลาดกลุ่มนี้ยังเติบโตสูง

      เช่นเดียวกับ นายธนพล ศิริธนชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (FPT) สะท้อนทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ ว่า แม้จะได้รับแรงขับเคลื่อนจากการฟื้นตัวต่อเนื่องของภาคการท่องเที่ยวบวกกับภาครัฐที่ออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง รวมถึงนักลงทุนต่างชาติที่หลั่งไหลตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย

       ในทางกลับกัน ต้องจับตาปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ อาทิ ภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน และปัญหาด้านภูมิรัฐศาสตร์ทั้งสงครามรัสเซีย-ยูเครน และความขัดแย้งระหว่างอิสราเอล-ฮามาส แม้จะเผชิญหน้ากับความท้าทายหลายด้าน แต่ FPT ยังคงความสามารถในการสร้างการเติบโตอย่างมั่นคง ด้วยแผนกลยุทธ์ที่มีความยืดหยุ่น มีฐานการเงินที่แข็งแกร่ง และมีธุรกิจที่หลากหลายซึ่งสามารถสร้างรายได้อย่างสมดุลจากการขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ทำให้มีกระแสรายได้ต่อเนื่อง โดยตั้งเป้า 2570 บริษัทฯ จะสร้างรายได้กว่า 3 หมื่นล้านบาทในปีนี้ ตั้งเป้าธุรกิจที่อยู่อาศัยทำรายได้กว่า 1.3 หมื่นล้านบาทเปิดตัว7 โครงการใหม่ มูลค่ารวมกว่า 1.16 หมื่นล้านบาท เดินหน้าต่อเนื่องกับการจับตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านลักชัวรี พร้อมสร้างกระแสรายได้จากค่าเช่าให้เติบโตแข็งแกร่งผ่านธุรกิจโรงงานและคลังสินค้า ต่อเนื่อง

      ขณะบมจ.พราว เรียล เอสเตท นายภูมิพัฒน์ สินาเจริญ ซีอีโอบริษัทฯ ระบุว่าปีนี้ มีแผนเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรหรู1โครงการ หลังเปิดโครงการเมื่อปีก่อน 2 โครงการ บ้านแนวราบ ทำเลอารีย์ และคอนโดมิเนียมหรู ทำเลคอนแวนต์ ทำเลใจกลางเมือง ที่มองว่าความต้องการตลาดกลุ่มนี้ยังไปได้ดี