REIC เผยแนวรถไฟฟาสายสีเขียวขยับสูงสุด

         ลดโอกาสเกิดบ้านใหม่จับตลาดล่าง

         แม้ว่าทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จะมีทิศทางการฟืนตัวที่ไม่ดีอย่างที่หลายๆ คนคาดการณ์ไว้ และหวังไว้ โดยเฉพาะการฟืนตัวของตลาดโดยรวม ซึ่งคาดการณ์กันว่าจะมีการฟืนตัวอย่างเต็มที่ตั้งแต่ปลายปี 65 และปี 66 ที่ผ่านมา แต่จนถึงขณะนี้การฟืนตัวของตลาดก็ยังเป็นไปได้ไม่เต็มที่ อย่างที่หลายหลายคนหวังไว้

        แนวโน้มดังกล่าวอาจจะทำให้หลายคนมองว่า ทิศทางการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังเป็นไปได้ยากโดยเฉพาะหลังจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจของตลาดโลก ซึ่งส่งผลต่อการลงทุนของนักลงทุน บวกกับทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในแนวโน้มขาขึ้น และมีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยที่ช้าลง

       นอกจากนี้การหดตัวของตลาดอสังหาฯในประเทศจีน ซึ่งมีผลให้จีนต้องผลักดันการส่งออกสินค้าในกลุ่มวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะเหล็กเข้าสู่ตลาดเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะประเทศไทยและประเทศเพื่อนบ้าน ซึ่งแนวโน้มดังกล่าวทำให้เห็นว่าทิศทางการปรับขึ้นของราคาบ้าน มีความเป็นไปได้ยากมากขึ้น เพราะต้นทุนวัสดุก่อสร้างมีสัญญาณว่าจะปรับตัวลดลง

       แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ทิศทางของราคาที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น คือการปรับตัวของราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีสัดส่วนของต้นทุนอยู่ที่ 30% ปัจจัยดังกล่าว เป็นตัวชี้วัดถึงแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี เพราะการปรับตัวของราคาที่ดินในตลาดนั้นมีผลต่อการปรับตัวขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยอย่างมาก

       ที่สำคัญการปรับตัวของราคาที่ดินในประเทศไทยนั้นเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะอยู่ในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หรือช่วงขาลงก็ตาม สังเกตได้จากในช่วงที่เกิด โควิด-19 แพร่ระบาด ซึ่งส่งผลกระทบต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจและธุรกิจทุกประเภทในประเทศไทย รวมถึงทั่วโลกแต่ทิศทางการปรับตัวของราคาที่ดินในประเทศไทย ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นแม้จะอยู่ท่ามกลางของภาวะวิกฤตทางเศรษฐกิจก็ตาม

       แนวโน้มดังกล่าว สะท้อนให้เห็นได้เป็นอย่างดีว่า ทิศทางของราคาที่อยู่อาศัยไทย จะยังคงปรับตัวขึ้นตามต้นทุนที่ดิน แม้ว่าตลาดอสังหาฯโดยรวมจะยังไม่ฟืนตัวอย่างเต็มที่ก็ตาม เนื่องจากแนวโน้มราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาที่อยู่อาศัยยังอยู่ในช่วงขาขึ้น โดยล่าสุด จากการจัดเก็บข้อมูลและสำรวจตลาดของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 66 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

      ทิศทางดังกล่าว สะท้อนให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่า ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าการปรับตัวจะยังอยู่ในระดับต่ำกว่าอัตราการขยายตัวเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิด COVID-19 ซึ่งเป็นเหตุจากเศรษฐกิจชะลอตัวจากปัจจัยลบต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้น การจัดเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา และภาระหนี้ครัวเรือนสูง ส่งผลต่อความเชื่อมั่นบริษัทอสังหาฯ ผู้ประกอบการฯ ลดลง

      โดย REIC พบว่าโซนที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ (1) สมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ สำหรับเส้นทางรถไฟฟาที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ สีเขียว ช่วง แบริ่ง-สมุทรปราการ-บางปู โดยรายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 66 มีค่าดัชนีเท่ากับ 394.2 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) สะท้อนให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนายังคงมีทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังคงเป็นการปรับตัวขึ้นแบบชะลอตัว ดังจะเห็นได้ว่าการปรับเพิ่มขึ้นนั้นเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำกว่าการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี (ปี 58-62) ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 ต่อไตรมาสเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 จากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

      ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า "ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงนั้น เป็นผลจากที่ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ที่ปรับขึ้นมาที่ระดับร้อยละ 2.50 เมื่อวันที่ 27 ก.ย. 66 (ปรับขึ้นครั้งที่ 5 ในปี 66) และอาจจะมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูงในอีกระยะหนึ่ง อีกทั้งรัฐบาลได้จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราโดยไม่ได้รับส่วนลดร้อยละ 90 เหมือนเช่นในปี 62-63 และกรมธนารักษ์ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 66-69

      ปัจจัยเหล่านี้ทำให้เจ้าของที่ดินได้ปล่อยอุปทานที่ดินสู่ตลาดเพื่อลดภาระการจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่ในขณะเดียวกัน ความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดของผู้ประกอบการก็ลดลงเนื่องจากการซื้อที่ดินสะสมไว้จะมีภาระที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ ทำให้เกิดต้นทุนจากการถือครองที่ดิน ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป และปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อโดยตรงมาจาก ประเทศไทยในปัจจุบันมีภาวะหนี้สินครัวเรือนที่สูงเกินกว่าร้อยละ 90 ของ GDP รวมทั้งมาตรการผ่อนปรน LTV ได้หมดลงในวันที่ 31 ธ.ค. 66 ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัวโดยชะลอแผนการเปิดขายโครงการใหม่ลง จึงอาจต้องชะลอการซื้อที่ดินเปล่าสะสมเพื่อการพัฒนาลงไปด้วย"

     จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่สูงกว่าในเขตชั้นใน เนื่องจากมีแผนพัฒนาโครงการสำคัญในพื้นที่ชานเมืองและจังหวัดในปริมณฑล เช่น การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของรัฐและเอกชน แผนเวนคืนที่ดินเพื่อตัดถนนใหม่ และแผนพัฒนาโครงการขนส่งมวลชนระบบรางทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย ประกอบกับการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 (คาดประกาศใช้ปี 68) ซึ่งจะมีการปรับเปลี่ยนผังสี การใช้ประโยชน์ที่ดิน และศักยภาพในการพัฒนาในบางพื้นที่ให้สามารถรองรับการพัฒนาโครงการพาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัยที่หนาแน่นได้มากขึ้น

       โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟาที่เพิ่งเปิดให้บริการหลังปี 56 ทำให้ที่ดินในทำเลดังกล่าวมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ทำเลใจกลางเมือง แม้ราคาจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเริ่มมีจำกัดและมีราคาที่สูงอยู่ก่อนแล้ว จึงทำให้อัตราการเติบโตของราคาต่ำกว่าบริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯและปริมณฑล

       สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาส 4 ปี 66 พบว่าเส้นทางรถไฟฟา 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีแผนพัฒนาโครงการรถไฟฟาในอนาคต มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรมและโครงการรถไฟฟาที่เปิดให้บริการแล้ว โดยมีรายละเอียด ดังนี้

       อันดับ 1 ได้แก่ สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการในอนาคตและโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 338.8 จุด และ 333.9 จุด ตามลำดับ และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 51.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรปราการและพระสมุทรเจดีย์ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก อาจเนื่องมาจากเป็นบริเวณที่เป็นจุดเชื่อมต่อโครงข่ายระบบรางของรถไฟฟาระหว่าง รถไฟฟาสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทร ปราการ) และ สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ทำให้สะดวกต่อการเดินทาง ผู้ประกอบจึงมีการซื้อที่ดินในทำเลนี้เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

      อันดับ 2 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑลสาย 4) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 536.9 จุดและอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 31.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตบางแคเป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

      อันดับ 3 ได้แก่ สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 507.5 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 25.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตพุทธมณฑล ทวีวัฒนา และตลิ่งชัน และบางกรวย เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

      อันดับ 4 ได้แก่ สายสีม่วง (บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ) เป็นโครงการที่กำลังอยู่ระหว่างก่อสร้าง ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 471.4 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.4 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตพระประแดง ทุ่งครุ และจอมทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

      อันดับ 5 ได้แก่ สายสีเทา (วัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ) เป็นโครงการในอนาคต ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 479.4 จุด และอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยราคาที่ดินในเขตวังทองหลาง บึงกุ่ม ลาดพร้าว และยานนาวา เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

      จากแนวโน้มและทิศทางการปรับตัวของราคาที่ดินดิบ ข้างต้นของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ สะท้อนให้เห็นได้เป็นอย่างดีว่า ราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนา โครงการอสังหาฯ ยังคงมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องซึ่งนั่นหมายถึงว่าต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยยังคง ปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น แม้ว่าในปีนี้จะมีวัสดุก่อสร้างบางตัวมีราคาลดลง แต่จะไม่ส่งผลต่อทิศทางการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอน