ในช่วงปลายปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด -19 ยังส่งผลกระทบต่อสถานการณ์การท่องเที่ยวและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยหนักอยู่นั้น ปรากฏการณ์การหั่นราคาขายที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นสินค้าในกลุ่มบ้าน ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโดมิเนียม สังเกตุได้จากการจัดแคมเปญเร่งการตัดสินใจซื้อลูกค้า ด้วยการลด แลก แจก แถม แบบเต็มพิกัด แถมยังมีการลดราคาขายบ้านและคอนโดร่วมด้วย

      โมเม้นของการลดราคาบ้าน และคอนดดที่มีให้เห็นในช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้ เป็นช่วงเวลาที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในตลาดอสังหาฯไทย และเชื่อว่าอี10 หรือ 20 ปี จากนี้ก็คงจะเกิดขึ้นได้ยาก เนื่องขจากต้นทุนราคาที่ดิน ณ ปัจจุบันมีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้จะอยู่ในช่วงของการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด -19 ก็ตามที และปัจจัยของราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงต่อเนื่องนี้เอง ที่ทำให้แนวโน้มราคาบ้าน คอนโด และที่ทอยู่อาศัยทุกๆ ประเภทจะมีการปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต สังเกตุได้จากแนวโน้มการปรับขึ้นราคาขายที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ซึ่งเริ่มกลับมาปรับตัวสูงขึ้นในทุกๆทำเล แม้ว่าตลาดอสังหาฯจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่หลังจากประสบวิกฤติ ซับพลายล้นตลาดในช่วง2-3 ปีที่ผ่านมา

      ล่าสุด จากการสำรวจดัชนี้ราคาบ้าน ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ (บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์) ที่อยู่ระหว่างการขายพื้นที่ กทม.และปริมณฑล ประจำไตรมาส 4/66 มีค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 130.3 เพิ่มขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.2 วึ่งสะท้อนให้เห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยแนวราบโดยภาพรวมของปี66 ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเมื่อเทียบระหว่างไตรมาสพบว่าดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้น 0.4 % โดยมีการเพิ่มติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ป66 ถึงไตรมาส 4 ปี ส่งผลให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ณ ไตรมาส 4 /66 กลับขึ้นมาสูงกว่าช่วงเดียวกันของปี65

      ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สาเหตุที่ทำให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เกิดมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น จากหลายปัจจัยหลาย เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงาน ซึ่งมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี65 – 66 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น

     ทั้งนี้เมื่อแบ่งดัชนีราคาบ้านจัดสรรออกตามพื้นที่ พบว่าโครงการจัดสรรใหม่ในกทม. มีค่าดัชนีเท่ากับ127.7 เพิ่มขึ้น1.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -0.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ในพื้นที่3 จังหวัดปริมณฑล คือ นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ มีค่าดัชนีเท่ากับ131.5 ลดลง -0.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนแต่เพิ่มขึ้น1.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนสะม้อนให้เห็นว่า เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนราคาบ้านจัดสรรใหม่ระหว่างการขายในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑลเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ภาพรวมของดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้น

    อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส4 /66 มีค่าดัชนีเท่ากับ133.8 เพิ่มขึ้น2.1% จากปีก่อน โดยเป็นการเพิ่มขึ้น6 ไตรมาสต่อเนื่อง ตั้งแต่ไตรมาส3/65 ถึงไตรมาส42/66 และเพิ่มขึ้น2.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน3 ไตรมาสติดต่อกัน ตั้งแต่ไตรมาส2 ปี66 ถึงไตรมาส4 ปี566

    เมื่อพิจารณาลงรายพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ127.7 เพิ่มขึ้น3.3% จากปีก่อนแต่ลดลง -0.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เพื่อกระตุ้นตลาดส่งท้ายปี66 บ้านเดี่ยวที่ปรับลดราคาลงส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป ส่วน3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ136.7 เพิ่มขึ้น1.6% จากปีก่อนและเพิ่มขึ้น4.1% จากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่การเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 7 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส2 ปี65 ถึงไตรมาส4 ปี66 โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี65-66 เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น

     ดร.วิชัย กล่าวว่า ไตรมาส4 /66 ที่ผ่านมาในพื้นที่กรุงเทพฯ มีการลดราคาของบ้านเดี่ยวมากที่สุดในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง รองลงมาในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว และพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ส่วนพื้นที่3 จังหวัดปริมณฑล พบว่าโซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา3.01 – 5.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ในระดับราคา5.01 – 7.50 ล้านบาท และโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ในระดับราคามากกว่า10.00 ล้านบาทขึ้นไป

     สำหรับดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส4 /66 มีค่าดัชนีเท่ากับ128.7 ลดลง -0.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง -0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนโดยกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ127.6 ลดลง -0.5%เมื่อเทียบกับปีก่อนและลดลง -0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนทั้งนี้ พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาลดลงต่อเนื่องติดต่อกัน3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส2 ปี66 ถึง ไตรมาส4 ปี66 ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี64 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม สำหรับ3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ129.5 ลดลง -0.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนแต่เพิ่มขึ้น0.2% จากไตรมาสที่3/66

    “ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ได้สะท้อนว่าราคาโดยภาพรวมของทาวน์เฮ้าส์ชะลอตัวลงจากปีก่อนหน้าหากดูค่าเฉลี่ยของดัชนีในปี65 และปี66 เทียบกันจะพบว่าราคาทาวน์เฮ้าส์ใน 3 จังหวัดปริมณฑลลดลง -1.0% อาจเนื่องมาจากต้นทุนของราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลไม่สูงเท่ากับในกรุงเทพมหานคร จึงทำให้ผู้ประกอบสามารถลดราคาลง เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค”

     นายวิชัยก ล่าววว่า ส่วนดัชนีราคาห้องชุดใหม่ระหว่างการขาย ในกทม.-ปริมณฑล ณ ไตรมาส 4/66 นั้น พบว่ามีค่าดัชนีเท่ากับ 154.3 จุด เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนซึ่งเป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯถึง3.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 65อย่างไรก็ตามโดยภาพรวมแล้วเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ดัชนี้ห้องชุดได้ปรับตัวลดลง -0.5% ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องจากไตรมาสที่แล้ว เพื่อกระตุ้นขายและยอดโอนในช่วงปลายปี ขณะที่รายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาส 4/66 ส่วนใหญ่ 36.3% เป็นของแถม ซึ่งลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วน 38.4%

     สำหรับ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีทิศทางที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

     โดยมีการปรับตัวขึ้นติดต่อกันมาแล้ว 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1/66 ถึง ไตรมาส 4/66 ขณะที่ดัชนีราคาห้องชุดในจังหวัดปริมณฑลมีปรับตัวลดลง เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยลดลงต่อเนื่องกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 /65 ถึง ไตรมาส 4/66

    ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่าการปรับลดลงของดัชนีราคาห้องชุดในจังหวัดปริมณฑล โดยส่วนใหญ่เป็นผลจากโครงการเก่าที่มีการเปิดขายมาก่อนปี 64 ที่ยังขายไม่หมด และเป็นโครงการที่สร้างเสร็จจากต้นทุนการก่อสร้างของราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงงานที่ยังไม่ปรับตัวขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการยังสามารถปรับลดราคาลงได้ จึงใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายในไตรมาส 4 ปี 66 ซึ่งเป็นการให้ส่วนลดเงินสดและของแถมเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อ ซึ่งมีสัดส่วนรวมกันถึง71.5%

    และเมื่อแยกดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในไตรมาส 4/6 ตามพื้นที่ พบว่ากทม. มีค่าดัชนีเท่ากับ 157.3 จุด เพิ่มขึ้น 3.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนแต่ลดลง -0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน โดยดัชนีราคาห้องชุดของกรุงเทพฯ เป็นทิศทางทรงตัวค่อนไปทางขาขึ้น เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1/66 ถึงไตรมาส 4/66 ซึ่งโซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ โซนสุขุมวิทตอนต้น ในระดับราคา 7.51 – 10.00 ล้านบาท รองลงมาคือโซนธนบุรี ในราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท และโซนลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ ในราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท

     ส่วนในจังหวัดปริมณฑล คือ สมุทรปราการ และ นนทบุรี มีค่าดัชนีเท่ากับ 141.2 จุด ลดลง -0.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และลดลง -0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน โดยดัชนีราคาห้องชุดของปริมณฑลยังเป็นทิศทางชะลอตัว เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ต่อเนื่องกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4/65 ถึงไตรมาส 4 /66 ซึ่งโซนที่ปรับราคาลดลงได้แก่ โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ อยู่ในระดับราคา 1.01 – 1.50 ล้านบาท รองลงมาคือ โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท และโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง อยู่ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท ซึ่งเป็นโซนที่มีการแข่งขันสูงและมีหน่วยเหลือขายอยู่พอสมควร

     สำหรับรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้พบว่า ส่วนใหญ่ 36.3% เป็นของแถม ซึ่งลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วน 38.4% สำหรับรูปแบบการส่งเสริมการขายเป็นการให้ส่วนลดเงินสด มีสัดส่วน 35.2%

ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีสัดส่วน 35.3% และการให้ส่วนลดฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วน28.5% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน26.4%