อสังหา อ่วมพิษค่าครองชีพ ทำคนผ่อนบ้านไม่ไหวพุ่ง 37.2% มูลค่า 1.3 แสนล้านบาท ดอกเบี้ยขึ้น 1% จ่ายค่าบ้านแพงขึ้น 7% ทำกำลังซื้อลด แบงก์รีเจคชั่นเรต 50% ฟากดัชนีราคาบ้านเดี่ยวขยับเซ่นต้นทุนก่อสร้าง ส่วนทาวน์เฮ้าส์ชะลอตัว ราคาลดลง ดีเวลลอปเปอร์หั่นราคาโครงการเก่าสู้ศึก

     วันที่ 16 มกราคม 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ฝ่าปัจจัยลบต่อเนื่อง จากภาวะหนี้ครัวเรือนที่มีสัดส่วนสูง 90% ต่อ GDP และภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งทั้งปี 2566 ขึ้นทั้งหมด 8 ครั้ง แตะระดับ 2.5% ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง

     คนไทยผ่อนบ้านไม่ไหวพุ่ง 37.2% แตะ 1.3 แสนล้านบาท

     ข้อมูลจาก บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) อัปเดตไตรมาส 3 ปี 2566 พบว่า สัดส่วนหนี้ NPL หรือหนี้ที่ผิดชำระหนี้เกิน 30 วัน แต่ไม่ถึง 90 วัน (SM) เพิ่มขึ้น 20% (yoy) เป็น 200,000 ล้านบาท จากเดิมอยู่ที่ 170,000 ล้านบาท

คิดเป็นจำนวนบัญชี 690,000 บัญชี ขยายตัว 8.6% (yoy) จากเดิมอยู่ที่ 640,000 บัญชี ปัจจัยหลักมาจากค่าครองชีพสูงขึ้น อาทิ น้ำมันแพง

อย่างไรก็ดี "สินเชื่อบ้าน" ยังขยายตัวได้ 5% ทว่ากลุ่มค้างชำระผ่อนบ้านไม่ไหว (SM) พุ่ง 37.2% เป็น 130,000 ล้านบาท จากเดิมอยู่ที่ 99,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นสัญญากู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือซื้อบ้านในวงเงิน 1.5 - 3 ล้านบาท

     แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อบ้าน 50% ผ่อนบ้านแพงขึ้นล้านละ 7 พันบาท

     ก่อนหน้านี้ ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA เปิดเผยว่า 2 ปัจจัยหลัก ผลักดันต้นทุนอสังหา คือ ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มปีละ 6-7% และราคาค่าก่อสร้าง ที่มีแรงกดดันจากต้นทุนต่าง ๆ อาทิ อิฐมวลเบาขึ้นราคาเป็น 39 บาท จากเดิมราคา 20 บาท ขณะที่ค่าแรงงานขณะนี้อยู่ที่ 420 บาท/วัน มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามการปรับอัตราค่าแรงขั้นต่ำ คิดเป็นต้นทุน 18-20% ของค่าก่อสร้าง

ด้านผู้กู้ซื้อบ้าน เผชิญปัจจัยลบด้านดอกเบี้ย โดยดอกเบี้ย 1% ที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านเพิ่ม 7% ยกตัวอย่าง ในอดีตกรณีบ้านราคา 1 ล้านบาท ผ่อนชำระเพียง 4,000 บาท ปัจจุบันราคาผ่อนเพิ่มเป็น 7,000 บาท ส่งผลโดยตรงในแง่กำลังซื้อลดลง และสถาบันการเงินมีการปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า 50%

      ดัชนีราคาบ้านใหม่เพิ่ม กลุ่มบ้านเดี่ยวเพิ่ม เซ่นต้นทุนวัสดุขึ้นราคา

      ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ โซน กทม. และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566 มีค่า 130.3 เพิ่มขึ้น 0.1% (yoy) ปัจจัยหลักมาจากต้นทุนก่อสร้างขยับสูง ทำให้ราคาบ้านเพิ่มตาม

      หลัก ๆ ส่วนที่ราคาเพิ่มเป็น "กลุ่มบ้านเดี่ยว" โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 133.8 เพิ่มขึ้น 2.1% (YoY)

     บ้านเดี่ยว กทม. ดัชนีเท่ากับ 127.7 เพิ่มขึ้น 3.3% (YoY) แต่ลดลง -0.8% (QoQ) เพื่อกระตุ้นตลาดส่งท้ายปี 2566 บ้านเดี่ยวที่ปรับลดราคาลงส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป ดังนี้

    โซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง

    โซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว และพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ

     บ้านเดี่ยว 3 จังหวัดปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 136.7 เพิ่มขึ้น 1.6% (YoY) และเพิ่มขึ้น 4.1% (QoQ) โซนราคาขึ้นมากสุด คือ

     โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 3.01 - 5.00 ล้านบาท

     โซนบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ในระดับราคา 5.01 - 7.50 ล้านบาท

     โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป

     ทาวน์เฮ้าส์ชะลอตัว ลดราคาขาย

     ดร. วิชัย กล่าวต่อไปว่า ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 ลดลง -0.5% (YoY) และลดลง -0.5% (QoQ)

     ทาวน์เฮ้าส์กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.6 ลดลง -0.5% (YoY) และลดลง -0.9% (QoQ)

     โดยพบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาลดลงต่อเนื่องติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 - 4 ปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม

     ทาวน์เฮ้าส์ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 ลดลง -0.3% (YoY) แต่เพิ่มขึ้น 0.2% (QoQ)

     ทั้งนี้ ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ได้สะท้อนว่าราคาโดยภาพรวมของทาวน์เฮ้าส์ชะลอตัวลงจากปีก่อนหน้าหากดูค่าเฉลี่ยของดัชนีในปี 2565 และปี 2566 เทียบกันจะพบว่าราคาทาวน์เฮ้าส์ใน 3 จังหวัดปริมณฑลลดลง -1.0%

เนื่องจากต้นทุนของราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลไม่สูงเท่ากับ กทม. ทำให้ผู้ประกอบสามารถลดราคาลง เพื่อให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค "เพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อกทาวน์เฮ้าส์ส่งท้ายปี 2566"

โดย โซนลดราคามากสุดใน กทม. มีดังนี้

โซนตลิ่งชัน-บางแค-ภาษีเจริญ-หนองแขม-ทวีวัฒนา ในระดับราคา 3.01 - 5.00 ล้านบาท

โซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่ ในระดับราคา 5.01 - 7.50 ล้านบาท

โซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป

ส่วนใน พื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑลพบว่ามีการลดลงราคามากที่สุด ดังนี้

โซนบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ในระดับราคา 2.01 - 3.00 ล้านบาท

โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 3.01 - 5.00 ล้านบาท

โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 1.51 - 2.00 ล้านบาท