จับสัญญาณอสังหาฯ ปีมังกรทอง สารพัดมรสุมรุมเร้า "ดอกเบี้ย-ค่าแรง-ต้นทุน-แบงก์เข้ม ปล่อยสินเชื่อ-กำลังซื้อถดถอย" หวั่นวิกฤติใหญ่ "หุ้นกู้" ลุกลาม บิ๊กคอร์ป ย้ำรักษา สภาพคล่อง บริหารสต็อก กำเงินสด ปรับกลยุทธ์ขยายฐานลูกค้านักลงทุน ต่างชาติ "ธุรกิจรับเหมา" ชี้รายได้งานภาครัฐ ลดลง งบประมาณล่าช้า ห่วงกระทบ ความเชื่อมั่นหุ้นกู้บริษัทรับเหมาก่อสร้าง

      ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 เผชิญปัจจัยเสี่ยงรอบทิศทาง ทั้งภาวะ ต้นทุนสูงจากอัตราดอกเบี้ย ค่าแรง เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นดี ขณะที่ กำลังซื้อ ฐานรากถดถอยต่อเนื่อง ทำให้สถาบัน การเงินคุมเข้มสินเชื่อทั้งในฝั่ง "ผู้ซื้อ" และ "ผู้ขาย" ที่กำลังถูกจับตาถึงแนวโน้มการผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้จะขยายตัวลุกลามแค่ไหน

     นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567 มีปัจจัยลบมาก สมการกระตุ้นเศรษฐกิจ ตัว "G" หรือการใช้จ่ายภาครัฐหายไป จากงบประมาณรายจ่ายล่าช้าและ กำลังซื้อลูกค้าหลัก "จีน" หายไปทำให้ขาดโมเมนตัม นอกจากนี้นโยบาย เงินดิจิทัล 10,000 บาท ไม่คืบหน้าและ หากไม่ทำจะขาดแรงกระตุ้นเศรษฐกิจไป 5 แสนล้านบาท ขณะที่รายได้ประชาชน ไม่เป็นไปตามเป้า รวมทั้งส่งออกและ การท่องเที่ยวไม่เป็นไปตามเป้า

      "กำลังซื้อไทยยังไม่ฟื้น กำลังซื้อต่างชาติไม่มา ปัจจัยบวกทางเศรษฐกิจ ไม่มี ทำให้หลายคนประเมินว่า อสังหาฯ ปี 2567 ยังไม่ดีหรืออาจแย่อีกรอบหนึ่ง"

       ทั้งนี้ เศรษฐกิจปี 2567 ยังไปได้ หากรัฐบาลกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริง ในภาคอสังหาฯ คนต้องการกู้เงินซื้อ ที่อยู่อาศัย โดยผู้ประกอบการเผชิญ ภาวะยอดขายลดลง ขณะที่การขาย คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ขายกลุ่ม นักลงทุนมากขึ้น ส่วนคอนโดอยู่อาศัยขาย "ลดลง" ดังนั้นแนวทางพัฒนาโครงการต้องหันเจาะกลุ่มลงทุนมากขึ้น รวมทั้งดึงพันธมิตรนักลงทุนไทยและต่างชาติมา ขับเคลื่อนธุรกิจ

      "หลายบริษัทพัฒนาโครงการทำเลมหาวิทยาลัยมากขึ้น เพื่อจูงใจคนซื้อ เพื่อลงทุน ปล่อยเช่าได้หรือบริหาร การเช่าเป็น Passive Income ทำให้ตลาดยังไปได้"
รวมทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวต่อเนื่องรับมือปัจจัยเสี่ยง หนึ่งในกลยุทธ์สำคัญคือการขยายตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวและเมืองเศรษฐกิจ เช่น ภูเก็ต ขอนแก่น เชียงใหม่ เพื่อขยายฐานลูกค้าที่มีศักยภาพดึงต่างชาติที่มีกำลังซื้อ

       นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯ ปี 2567 คาด "ทรงตัว" หรือ "ติดลบ" การทำตลาดยากและซับซ้อนขึ้น เพราะฐานใหญ่ ตลาดระดับ กลาง-ล่างถูกกระทบจากกำลังซื้อถดถอย ขณะที่ผู้ประกอบการ ต้องเผชิญมรสุมการชำระหนี้ ตราสารหนี้คงค้าง (Roll-over) ต่อจากปี 2566 เพราะแหล่ง เงินทุนหลักของอสังหาฯ มาจากการออกหุ้นกู้

       "ผู้ประกอบการรายกลาง และเล็กทำธุรกิจยากขึ้น ชำระหนี้หุ้นกู้ชุดเดิมไม่ได้หรือออกบอนด์ใหม่ไม่ได้เหมือนเดิม จะกระจุก ที่รายใหญ่ในตลาดที่ลงทุนสูง อย่าง ปตท.เอสซีจี ที่คนซื้อให้ ความเชื่อมั่นสูง ทำให้การขยายตัวทางธุรกิจกระจุกตัวขึ้น ตลาดกลางล่างคงยังไม่ฟื้นแน่" 

      เคลียร์สต็อกระดมเงินสดจ่ายหุ้นกู้

      นายประเสริฐ กล่าวว่า ปลายไตรมาส 3 ปี 2566 อนันดา จัด แคมเปญใหญ่ "แด๊ดดี้เคลียแรนซ์เซล ลดราคายิ่งใหญ่" กระตุ้นยอดขายครั้งใหญ่และทำยอดขายเกินเป้าทำให้มีกระแสเงินสดมารองรับจ่ายหุ้นกู้เดือน ม.ค.จำนวน 3,826 ล้านบาท และมีเงินเหลือดำเนินงานต่อ ส่วนการออกหุ้นกู้ใหม่คงยากในสถานการณ์นี้เพราะตลาดตราสารหนี้ ไม่เอื้ออำนวย

     ทั้งนี้ เพราะผู้ซื้อขาดความมั่นใจเพราะมีภาพจำไม่ดีต่อจาก ปีที่แล้วที่ตลาดหุ้นกู้ผิดนัดชำระ หุ้นกู้ (Cross Default) กระทบความเชื่อมั่น ดังนั้นแนวทางดำเนินงานจะเน้นบริหารจัดการสต็อกให้เป็นเงินสดกลับเข้าบริษัท

      "อย่าหวังพึ่งคนอื่น ต้องเข้าใจว่าทุกครั้งที่มีพายุฝนเข้ามา แบงก์จะเอาร่มและเสื้อกันฝนคืนเสมอ เพราะเขาระวังการปล่อยสินเชื่อ ดังนั้น ต้องปรับพึ่งตนเอง ทุกบริษัทต้องรักษาสภาพคล่อง กระแสเงินสด ควบคุมค่าใช้จ่าย เพราะยังเป็น ปีแห่งความไม่แน่นอน"

      ชูโกลบอลพร็อพเพอร์ตี้ดึงต่างชาติ

      ปี 2567 ผู้ประกอบการ อสังหาฯ ต้องปรับตัวเพื่อขับเคลื่อนธุรกิจ มุ่งตลาดที่ ไม่ได้รับผลกระทบ และมีแนวโน้มเติบโต ไม่ว่าจะเป็นลูกค้าต่างชาติ ลูกค้านักลงทุน โดยหลายบริษัทขยายตลาดเพื่อเจาะกลุ่มนักลงทุนไทยและต่างชาติ รวมทั้งลูกค้า เรียลดีมานด์

    "พร็อพเพอร์ตี้ เป็น อินเวสเมนต์ แอสเสท ไม่ใช่แค่ที่นอน หรือที่อยู่อาศัยอีกต่อไป วันนี้ พร็อพเพอร์ตี้ เปลี่ยนจากเรียลดีมานด์ มาเป็น อินเวสเมนต์ แอสเสท และเป็นโกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ หรือ โกลบอล อินเวสเมนต์ ไปแล้ว คนทั่วโลก ลงทุนอสังหาฯ ในไทย"

     นายประเสริฐ ระบุว่า การซื้อ อสังหาฯ ทุกวันนี้ ไม่ใช่ซื้อเพื่อ เก็งกำไรเหมือนสมัยก่อน และ อสังหาฯ เมืองไทยถูกยกระดับ เป็นโกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ มีดีมานด์ทั้งในและต่างประเทศ จากกลุ่มเรียลดีมานด์ นักลงทุน ที่ต้องการบ้านหลังที่ 2-3 รองรับ ชาวต่างชาติที่ทำงานในไทย หรือดิจิทัลโนแมดที่ทำงานผ่านออนไลน์ ซึ่งส่วนใหญ่มีรายได้สูง และต้องบ้าน โดยเฉพาะคนจีน ไต้หวัน ซึ่งต่างจากชาวญี่ปุ่น ที่นิยมเช่า

     วางเกณฑ์ดึงต่างชาติซื้ออสังหาฯ
 
     ปัจจุบันไทยเป็น "โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้" ดังนั้นรัฐบาลควร วางกฎเกณฑ์ที่เป็นระบบและ โปร่งใส เพื่อดึงเทคโนแครตจาก ต่างประเทศเข้ามาทำงานและทำธุรกิจในประเทศได้อย่างมีประสิทธิภาพ ช่วยพัฒนาและกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศไทย

    "3-5 ปีที่ผ่านมามีดีมานด์ จากจีนที่เข้ามาพยุงตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดไม่ร่วงลงไปมากกว่านี้ เพราะดีมานด์คนไทย ลดลง ซึ่งปีที่ผ่านมาตลาดบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ที่โตขึ้น ปฏิเสธไม่ได้ว่า ยอดขายส่วนหนึ่งมาจากต่างชาติ ที่มาซื้อบ้านพร้อมที่ดินผ่านนิติบุคคลไทย"

     ดังนั้นภาครัฐควรวางกฎเกณฑ์ให้เกิดความโปร่งใสเพื่อให้ซื้อขาย ให้ถูกต้อง โดยการกำหนดโซน และสัดส่วน 25% ของโครงการ ให้คนกลุ่มนี้เสียภาษีถูกต้อง เฉพาะคนต่างชาติสูงกว่าคนไทยแล้วนำเงินเหล่านี้มาอุดหนุน คนไทยซื้อบ้านได้"

     หวั่นปัญหาหุ้นกู้ลามย้ำระวังสภาพคล่อง

     นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2567 ผู้ประกอบการ ต้องเผชิญความท้าทายที่น่ากังวล คือ หนี้ภาคเอกชนที่เป็นภัยคุกคาม ประเทศ เพราะทำให้กระตุ้นเศรษฐกิจยากขึ้น หลังมีหุ้นกู้ จำนวนหนึ่งผิดนัดชำระหนี้ ทำให้การเสนอขายหุ้นกู้ใหม่และหุ้นกู้เดิมยากขึ้น

    "หากเกิดปัญหาลุกลามอาจเป็นโดมิโนเอฟเฟกต์ ส่งผลกระทบเศรษฐกิจภาพรวมได้ ผู้ประกอบการต้องระวังความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นใน 6 เดือนจากนี้ ต้องระวังกระแสเงินสดให้ดี"
ทั้งนี้ การขอสินเชื่อในรูปแบบ Project Lone จะยากขึ้น เพราะธนาคารกังวลหนี้เสีย ขณะที่ตลาดหุ้นกู้ขาดความเชื่อมั่นจาก นักลงทุน ดังนั้นการลงทุนในปีหน้าจะต้องระมัดระวังมากขึ้น หากเกิดสถานการณ์ที่ไม่คาดฝันจะได้เบรกการลงทุนได้ทันเวลา

     หวั่นความเชื่อมั่นหุ้นกู้ "รับเหมา" ลด

      แหล่งข่าวจากธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ระบุว่ากรณีที่บริษัท รับเหมาก่อสร้างออกหุ้นกู้และ จ่ายคืนหุ้นกู้ไม่เป็นไปตามกำหนดนั้น ส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

      "หากประเมินสถานการณ์ ธุรกิจรับเหมาปี 2567 ต้อง ยอมรับว่าเอกชนที่ส่วนใหญ่ยังพึ่งพารายได้จากการประมูลงานภาครัฐที่คงได้รับผลกระทบอย่างต่อเนื่องจากการเบิกจ่ายงบประมาณล่าช้า และเชื่อว่าสถานการณ์น่าจะกลับเข้าสู่สภาวะปกติในปี 2568 ดังนั้นปฏิเสธไม่ได้ว่าปัจจัย การประมูลงานภาครัฐที่ลดลงนั้น มีส่วนทำให้มีเอกชนกลุ่มรับเหมาบางรายได้รับผลกระทบและต้องขาดสภาพคล่อง"

      นายปิยะดิษฐ์ อัศวศิริสุข ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซีวิลเอนจีเนียริง จำกัด (มหาชน) หรือ CIVIL เปิดเผยว่า ขณะนี้บริษัทมีงานที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ในมือจำนวนมาก และไม่มีแผนออกหุ้นกู้เพื่อเสริมสภาพคล่อง

       นายภาคภูมิ ศรีชำนิ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ซิโน-ไทย เอ็นจีเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ STEC เปิดเผยว่าการดำเนินธุรกิจของบริษัทรับเหมาก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมามีหลายบริษัทบริหารสภาพคล่องด้วยการออกหุ้นกู้ แต่ในส่วนของ STEC ไม่มีแผนจะออกหุ้นกู้ เพราะมี Backlog ในมือจำนวนมาก และไม่ได้พึ่งพารายได้จาก การประมูลงานภาครัฐเป็นหลัก

      สำหรับภาพรวมธุรกิจ ในขณะนี้มีงานที่รอรับรู้รายได้กว่า 1 แสนล้านบาท ส่งผลให้ปี 2567 แม้ว่างานภาครัฐจะมีไม่มากจากการติดขัดเบิกจ่ายงบประมาณที่ล่าช้าก็ไม่เป็นผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ ของบริษัท ประกอบกับขณะนี้บริษัทได้ปรับโครงสร้างธุรกิจมุ่งหารายได้ในกลุ่มธุรกิจอื่นมากขึ้น

     "สัดส่วนรายได้ธุรกิจรับเหมาตอนนี้เราได้ปรับแผนมารับงาน ภาคเอกชนมากขึ้น ทำให้มีสัดส่วนรายได้ตอนนี้แบ่งเป็นงานภาคเอกชน 60-70% และงานภาครัฐราว 30% ดังนั้นจึงไม่ได้รับผลกระทบจากงานภาครัฐที่ลดลงไป แต่ต้องยอมรับว่าภาคเอกชนรายอื่นที่พึ่งพางานภาครัฐน่าจะได้รับกระทบชัดเจนตั้งแต่ปีก่อน เพราะไม่มีงานใหม่ประมูล อีกทั้งในปีนี้ก็ยังมีการเบิกจ่ายงบที่ล่าช้าอีก"