เหมือนกับจะเป็นเรื่องธรรมดา ๆ แต่การต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองอีก 1 ปี ของรัฐบาลเศรษฐา ทวีสิน ย่อมไม่ธรรมดาแน่นอน

     เมื่อหันมามองจากมุมของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ "REIC" ซึ่งได้ประเมินแนวโน้มภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2567 ออกเป็น 3 ฉากทัศน์ หรือ Scenario ด้วยกัน

     หนุนเทรนด์โตแบบ Base Case

     แบ่งเป็น ฉากทัศน์ดีที่สุด-Best Case, ฉากทัศน์กรณีน่าจะเป็นไปได้มากที่สุด-Base Case และฉากทัศน์สถานการณ์แย่ที่สุด-Worst Case 

     ประเด็นอยู่ที่ก่อนหน้านี้ในปี 2566 ทั้งปี หลังจากระบมจากปัจจัยกระทบทั้งสงคราม ดอกเบี้ยขาขึ้น ความเชื่อมั่นในตลาดทุน นโยบายปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ต้นทุนพัฒนาโครงการแพงขึ้นยกแผง กำลังซื้อชะลอตัว และอื่น ๆ อีกมากมาย ทำให้มีข้อเรียกร้องขอมาตรการสนับสนุนเพื่อให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สามารถพลิกฟื้นโดยเร็วที่สุด และจะได้มีแรงมาเป็นตัวช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพใหญ่

      อย่างไรก็ตาม มาตรการรัฐในการกระตุ้นอสังหาฯ เพิ่งปลดล็อกเพียงข้อเดียว ด้วยการต่ออายุมาตรการออกไปอีก 1 ปี ด้วยการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง กรณีใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน (ซื้อเงินสดไม่ต้องมีค่าจดจำนองกับกรมที่ดิน) มีกำหนดสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2567

      นำมาสู่แนวทางการวิเคราะห์ผลกระทบเชิงบวกที่ได้รับจากมาตรการรอบใหม่ บนสมมุติฐาน "Base Case-กรณีที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด" ซึ่งไฮไลต์อยู่ที่การต่ออายุมาตรการรัฐเป็นหนึ่งในแรงส่งที่มีลุ้นให้กำลังซื้อกลับมาคึกคัก จนกระทั่งคาดหวังเป้าปล่อยสินเชื่อลูกค้าใหม่ทะลุ 7 แสนล้านบาท เทียบเท่าปี 2561 หรือปีที่ธุรกิจอสังหาฯ มีภาวะบูมสุดขีดเมื่อ 6 ปีที่แล้ว

      ล้านละ 3% เหลือล้านละ 1.01%

     "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC อธิบายว่า หลังจากที่กระทรวงการคลัง ได้รับมติเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในการต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง เป็นเวลา 1 ปี

      สาระสำคัญของมาตรการ อัตราปกติ ค่าโอนอยู่ที่ 2% ค่าจดจำนองอยู่ที่ 1% รวมเป็น 3% หรือล้านละ 30,000 บาท

      รัฐบาลมีการลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 1% หรือจากเดิมค่าใช้จ่ายล้านละ 20,000 บาท เหลือล้านละ 10,000 บาท กับลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% จากเดิมค่าใช้จ่ายล้านละ 10,000 บาท เหลือล้านละ 100 บาท (เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน)

      โดยมีเงื่อนไขสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย ที่มีราคาซื้อขายราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา และครอบคลุมถึงธุรกรรมการโอนและจดจำนองทั้งบ้านมือหนึ่ง และบ้านมือสอง

      บทสรุปบรรทัดสุดท้าย มาตรการรัฐรอบปี 2567 ลดภาระค่าใช้จ่ายการโอนและจดจำนองเหลือเพียงล้านละ 10,100 บาท

      ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์  เปรียบเทียบปี 2564-2567

      "การที่รัฐบาลต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ สำหรับปี 2567 โดยใช้มาตรการในแนวทางการลดค่าโอนและลดค่าจดจำนองต่อเนื่องอีก 1 ปี เป็นปัจจัยบวกสำคัญในการช่วยกระตุ้นให้มีการซื้อที่อยู่อาศัยได้ดี เนื่องจากเป็นการลดค่าใช้จ่ายในวันโอนของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ดีพอสมควร"

      แต่ทว่า มีข้อสังเกตเนื้อหาไส้ในของมาตรการนี้ เป็นมาตรการที่รัฐบาลนำมาใช้ต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2564 เมื่อรวมกับปี 2567 ด้วย ทำให้มีการใช้รวมกัน 4 รอบปีแล้ว อาจทำให้ประชาชนเกิดความรู้สึกเคยชินว่าเป็นมาตรการที่น่าจะมีอยู่เป็นประจำในปีต่อ ๆ ไป และอาจไม่เกิดการตื่นตัวได้เท่ากับการใช้ในปีแรก ๆ

       รวมทั้งข้อสังเกตที่ว่า ช่วงปี 2564-2565 มาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง รวมกัน 3% เคยลดให้สุดซอยเหลือ 0.01% จากเดิมค่าใช้จ่ายล้านละ 30,000 บาท ลดเหลือล้านละ 300 บาท

       เทียบกับช่วงปี 2566-2567 ได้ลดทอนส่วนลดค่าโอน จากเดิมเคยลดจาก 2% เหลือ 0.01% รอบนี้ลดเหลือแค่ 1% เท่านั้น มีผลให้จากเดิมค่าใช้จ่ายที่เคยลดสุดซอยเหลือล้านละ 200 บาท ต้องกลับมาจ่ายเพิ่มขึ้นเป็นล้านละ 10,000 บาท

       "หากถามว่ามาตรการนี้สามารถช่วยกระตุ้นการซื้ออสังหาฯ ได้มากน้อยแค่ไหน REIC มองว่าในปี 2567 มีปัจจัยบวกสำคัญอยู่ที่เป้าเติบโต GDP ระหว่าง 2.2-4.2% ซึ่งขยายตัวมากกว่าปี 2566 มีอัตราเงินเฟ้อระหว่าง 1.2-3.2% น่าจะใกล้เคียงกับปีที่แล้ว และทิศทางดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มคงตัวหรือบวกลบเล็กน้อย ซึ่งแตกต่างจากปี 2566 ที่มีอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทั้งหมดนี้จะส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศดีขึ้นได้"

       Base Case-จีดีพีโต 3.5%

       "ดร.วิชัย" ได้คาดการณ์เทรนด์การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2567 แบ่งเป็น 3 ฉากทัศน์ ดังนี้

       "กรณี Base Case" หรือกรณีที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด ประเมินว่าจีดีพีขยายตัว 3.5% อัตราเงินเฟ้อระหว่าง 2.5% ค่าเฉลี่ยอัตราดอกเบี้ย MRR (ดอกเบี้ยผู้กู้รายย่อยชั้นดี) ของ 6 ธนาคารใหญ่เท่ากับ 7.5% และมีการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ตามหลักเกณฑ์เดิมของปี 2566

        ตามแนวทางนี้ REIC คาดว่า จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 395,936 หน่วย เทียบกับปี 2566 เพิ่มขึ้น 4.0% และมีมูลค่าโอน 1.114 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.6%

        นอกจากนั้น คาดว่าสามารถสร้างให้เกิดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั้งระบบ สูงถึง 700,150 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.3% ซึ่งจะสะท้อนให้เห็นว่าภาคอสังหาฯไทยในปี 2567 มีโอกาสขยายตัวขึ้นกลับมาดีพอ ๆ กับปี 2565 และใกล้เคียงกับปี 2561 ซึ่งเป็นปีที่ดีที่สุดในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา

        Best Case จีดีพีโต 3.8%

       "กรณี Best Case" หรือกรณีที่ดีที่สุด หากนโยบายการขับเคลื่อนเศรษฐกิจต่าง ๆ ของรัฐบาลได้ผลเชิงบวกมากกว่ากรณีฐาน ประเมินว่าจีดีพีขยายตัว 3.8% อัตราเงินเฟ้อ 2.0% (สูงกว่าปี 2566 เล็กน้อย) ค่าเฉลี่ยดอกเบี้ย MRR ของ 6 ธนาคารใหญ่เท่ากับ 7.25% (ดอกเบี้ยลดลงจาก 2566 เล็กน้อย) และมีการต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของปี 2566

        เงื่อนไขต้องมาพร้อมกับมีมาตรการใหม่ ๆ ที่ได้รับการตอบรับจากผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เช่น LTV-Loan to Value และ Soft Loan เงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ ประเมินว่า จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 432,230 หน่วย เพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 14.4% และมีมูลค่า 1.226 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 15.0%

         นอกจากนั้น ยังสามารถสร้างให้เกิดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั้งระบบสูงถึง 784,169 ล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 13.5%

         Worst Case จีดีพีโต 2.8%

         "กรณี Worst Case" หรือกรณีแย่ที่สุด หากการขับเคลื่อนนโยบายเศรษฐกิจไม่ได้ผลตามที่คาดไว้ ประเมินว่า จีดีพีขยายตัว 3.2% อัตราเงินเฟ้อ 2.8% (สูงกว่าปี 2566) ค่าเฉลี่ยดอกเบี้ย MRR ของ 6 ธนาคารใหญ่เท่ากับ 8.00% (ลดลงจาก 2566 เล็กน้อย) และไม่มีการต่ออายุมาตรการรัฐของปี 2566 หรือมาตรการไม่ได้รับความสนใจจากผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และไม่มีมาตรการใหม่ ๆ มาเสริมได้ทัน

         ประเมินว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ 353,641 หน่วย ลดลงต่ำสุดอยู่ในแดนลบ -6.4% มีมูลค่า 1.003 ล้านล้านบาท ลดลงต่ำสุดถึง -5.9% และเกิดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั้งระบบ 665,143 ล้านบาท ลดลงต่ำสุดถึง -3.8%

         แนะรัฐกระตุ้นซัพพลาย-ดีมานด์

         ข้อเสนอแนะเพิ่มเติม หากรัฐบาลสนับสนุนมาตรการมากกว่าปี 2566 ด้วยการสร้างแรงกระตุ้นฝั่งซัพพลายและดีมานด์ ดังนี้

         "การสร้างแรงกระตุ้นฝั่งซัพพลาย" ได้แก่

         1.การให้ส่วนลดค่าโอนเพิ่ม โดยลดตั้งแต่ 0.25-0.50-0.75%

         2.การขยายเพดานราคา ให้ครอบคลุมผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยครอบคลุมถึงระดับราคา 3-5 ล้านบาทด้วย (ปัจจุบันจำกัดเพดานไม่เกิน 3 ล้านบาท) เนื่องจากมีจำนวน 0.52 แสนหน่วย คิดเป็นสัดส่วน 26.8% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แต่มีมูลค่าสูงถึง 2.12 แสนล้านบาท สัดส่วน 20.9%

        "การสร้างแรงกระตุ้นฝั่งดีมานด์" ได้แก่

        1.การให้ Soft Loan แก่กลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกเป็นกรณีพิเศษ

        2.การเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการเข้าร่วมรับความเสี่ยงกับสถาบันการเงิน ในกรณีผู้กู้ที่มีระดับความเสี่ยงสูงกว่าปกติ โดยมีการนำเงินฝากมาค้ำประกันการรับคืนหน่วยที่อยู่อาศัยที่กู้จากสถาบันการเงิน มีระยะเวลาค้ำประกัน 1-2 ปี

        และ 3.การผ่อนปรน LTV สำหรับผู้ที่ต้องกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 หรือการซื้อบ้านหลังที่ 2 เพื่อการอยู่อาศัยใหม่ในการยกระดับคุณภาพชีวิต แต่ผู้กู้ยังติดสินเชื่อสัญญาที่ 1 เนื่องจากอยู่ระหว่างการผ่อนบ้านหลังแรก เป็นต้น

        "นับเป็นเรื่องที่ต้องชื่นชมอย่างมากในมุมของความพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ ให้เป็นกลไกทางเศรษฐกิจ ในการช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศในภาพรวม โดยช่วยให้เกิดการขยายตัวของอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่อง และการช่วยให้เกิดการจ้างงานใหม่ ๆ ในประเทศ ซึ่งจะเสริมให้เกิดความเข้มแข็งในการบริโภคภาคประชาชน ทำให้เกิดกำลังซื้อที่มีความยั่งยืนในทุกอุตสาหกรรม รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย" คำกล่าวของ ดร.วิชัย