จับตาคลังชงครม.วันนี้ (26 ธ.ค.) ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือ 0.01% ต่อไปอีก 1 ปี จากสิ้นสุดปีนี้ พร้อมลุ้นธปท.ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ขยายเพดานสิทธิซื้อบ้านถึงราคา 5 ล้านบาท กระตุ้นภาคธุรกิจ ด้านโบรกฯ เผยหากผ่อนปรน LTV จะช่วยกระตุ้นอสังหาฯ ที่กำลังซบเซา และยังช่วยดันธุรกิจอื่นๆ ในวงเศรษฐกิจ แต่ทั้งหมดขึ้นอยู่กับแบงก์ชาติยังใจแข็งหรือไม่ พร้อมแนะนำหุ้นรับผลบวก SPALI AP SC LH และ SIRI

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า การประชุมคณะรัฐมนตรี ในวันนี้ (26 ธ.ค.) คาดว่ากระทรวงการคลังได้เตรียมที่จะเสนอให้ที่ประชุมครม.พิจารณาต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย ที่จะหมดอายุในวันที่ 31 ธ.ค. 2566 โดยการลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ จาก 2% เหลือ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 1% เหลือ 0.01% จากยอดเงินกู้ เพื่อเป็นการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์

          นอกจากนี้ อาจจะมีการหารือกับธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ถึงการผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value : LTV) หลังจากก่อนหน้านี้มีการหารือระหว่างคลังกับธปท.มาแล้ว แต่ทางแบงก์ชาติให้เหตุผลว่ายังไม่เห็นความจำเป็นในการผ่อนปรนมาตรการ

          ด้าน บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด (ASPS) เผยว่า กรณีกระทรวงการคลังอยู่ระหว่างพิจารณาเสนอต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 1% และจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% (เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน) สำหรับราคาซื้อขายและราคาประเมินที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท สำหรับปี 2567 (จากเดิมที่จะสิ้นสุดในปี 2566) พร้อมยังต้องการให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV โดยผู้ซื้อสามารถกู้ได้ 100% ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังที่เท่าไร หรือราคาเท่าไร เนื่องจากมองว่าปัจจุบันสถานการณ์อสังหาฯ ไม่ได้อยู่ในภาวะที่น่าเป็นห่วง ยังไม่เห็นสัญญาณของฟองสบู่ และการเก็งกำไรในธุรกิจดังกล่าว

          ทั้งนี้ มีมุมมองเป็นกลางต่อแนวคิดดังกล่าว เนื่องจากเป็นการขยายอายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหมือนทุกปี ต่อไปอีก 1 ปีสำหรับปี 2567 และยังคงกำหนดสิทธิสำหรับราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอาจไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้มากนัก เนื่องจากระดับราคาบ้านกลุ่มนี้คิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน 30% ของมูลค่าทั้งตลาดรวม โดยประเมินว่าหากมีการขยายเพดานสิทธิสู่บ้านราคาไปถึง 5 ล้านบาทเป็นอย่างน้อย น่าจะครอบคลุมได้ในวงกว้างมากกว่า เนื่องจากบ้านระดับถึง 5 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 50-60% ของตลาดรวม

          สำหรับการผ่อนปรนมาตรการ LTV ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่ถูกกำหนดโดยธปท. ดังนั้นการตัดสินใจจะผ่อนคลายหรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของธปท. โดยทางบล.เอเซีย พลัส ให้น้ำหนักต่อประเด็นเรื่องการผ่อนปรน LTV ว่าจะมีผลต่อกลุ่มอสังหาฯ ในเชิงบวกมากกว่ามาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง เนื่องจากเดิมการเกิดขึ้นของมาตรการ LTV ก็เพื่อหวังสกัดกั้นการเก็งกำไร แต่ด้วยสถานการณ์โควิดที่เกิดขึ้น และการให้ความสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจเป็นอันดับแรก ทำให้ธปท.ผ่อนคลาย LTV ตั้งแต่ 20 ต.ค. 2564-สิ้นปี 2565 ก่อนกลับมาใช้เกณฑ์มาตรการ LTV แบบเดิมในปี 2566 หลังโควิด-19 คลี่คลายลง

          ซึ่งเมื่อมีการเกิดขึ้นของ LTV ทำให้ผู้ซื้อบ้านถูกจำกัดการกู้ลง โดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2-3 กู้ได้เพียง 70-90% (บ้านหลังแรกวงเงินไม่เกิน 10 ล้านบาท คงกู้ได้ 100% และตกแต่งเพิ่มได้อีก 10%) ประกอบกับการเข้มงวดมากขึ้นของการปล่อยสินเชื่อของแบงก์, ปัญหาเงินเฟ้อ และทิศทางดอกเบี้ยระดับสูงในปีนี้ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีนี้ชะลอตัวลง เมื่อเทียบกับโควิด โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางล่าง ได้รับผลกระทบมากกว่ากลุ่มกลาง-บน

          ดังนั้น มองว่าภายใต้ภาวะเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาฯ ที่ยังต้องการแรงสนับสนุน หากมีการ “ปลดล็อก” หรือลดความเข้มงวดของมาตรการ LTV ย่อมเป็นผลบวกและมีโอกาสกระตุ้นภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นธุรกิจที่สร้าง Multiplier Effect ให้กับธุรกิจอื่นใน “วงจรเศรษฐกิจไทย”

          คงแนะนำลงทุนเท่าตลาดสำหรับกลุ่มฯ เลือกหุ้นเด่นที่มีพื้นฐานธุรกิจแข็งแรง มีสินค้ากระจายตัวทั้งแนวราบและคอนโดฯ รวมถึงพอร์ตลูกค้าหลากหลาย ตลอดจนปันผลจูงใจ ได้แก่ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP ราคาเป้าหมาย 16.00 บาท, บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI ราคาเป้าหมาย 27.30 บาท, บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ราคาเป้าหมาย 4.80 บาท, บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH ราคาเป้าหมาย 10.00 บาท และ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI ราคาเป้าหมาย 2.20 บาท

          ด้าน บล. ดาโอ (ประเทศไทย) เผยว่า มองเป็นบวกเล็กน้อย สำหรับการขยายมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองไปอีก 1 ปี และเป็นไปตามที่ตลาดคาดการณ์ก่อนหน้านี้ ซึ่งยังคงกำหนดเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ได้ประโยชน์ไม่มาก ส่วนใหญ่จะเป็นตลาดล่าง ซึ่งหุ้นที่จะได้รับประโยชน์ ได้แก่ LPN และ PSH อย่างไรก็ตามกลุ่มตลาดล่างจะยังมีความเสี่ยงกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวช้า รวมถึงยังได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และสถาบันการเงินยังเข้มงวดต่อการปล่อยกู้มากกว่า

          ส่วนการผ่อนเกณฑ์ LTV จะส่งผลเชิงบวกต่อกลุ่มอสังหาฯ แต่มีความเป็นไปได้ค่อนข้างน้อยที่แบงก์ชาติจะผ่อนเกณฑ์มาตรการดังกล่าว ทั้งนี้กลุ่มอสังหาฯ ยังให้น้ำหนักการลงทุนเป็น underweight จากกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวช้า และยอดขายต่างชาติยังทรงตัว