บุษกร ภู่แส

           กรุงเทพธุรกิจ
         
          ภาพรวมด้านอุปทานในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า มีที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งสิ้น 213,282 หน่วย มูลค่า 1,113,639 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุด 82,452 หน่วย มูลค่า 316,669 ล้านบาท และบ้านจัดสรร 130,830 หน่วย มูลค่า 796,970 ล้านบาท ในช่วงเวลาดังกล่าวมี ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 20,281 หน่วย มูลค่า 142,611 ล้านบาท ประกอบด้วยโครงการบ้านจัดสรร 12,891 หน่วย มูลค่า 119,834 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 7,390 หน่วย มูลค่า 22,777 ล้านบาท

          เมื่อพิจารณาจากที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ พบว่าภาพรวมตลาดเทียบไตรมาสก่อนหน้าปรับลดลงถึง 12.3%  เป็นการ "ลดลง" ของคอนโด/อาคารชุด ถึง 37.7% กล่าวคือในช่วงไตรมาส 2 ปี 2566 มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุด 11,856 ยูนิต แต่เมื่อเข้าสู่ไตรมาส 3 มีการเปิดตัว อาคารชุดเพียง 7,390 หน่วย ขณะที่การเปิดขาย โครงการบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 14.5% มาจากโครงการบ้านเดี่ยวถึง 84.3%

          ด้านมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ เพิ่มขึ้น 10.2%  เป็นการเพิ่มขึ้นของมูลค่า การเปิดขายโครงการใหม่ของบ้านจัดสรรถึง 46.3% โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว 82.9% ขณะที่มูลค่าการเปิดขายอาคารชุด/คอนโด "ลดลง" 52%

          ด้านอุปสงค์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่รวม 18,223 หน่วย มูลค่า 99,058 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 10,428 หน่วย มูลค่า 70,350 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 7,795 หน่วย มูลค่า 28,708 ล้านบาท

          ภาพรวมของหน่วยขายได้ใหม่ มีสัดส่วนเพิ่มขึ้น 14.2% เทียบกับช่วงไตรมาส 2 ปี 2566 เป็นยอดขายโครงการอาคารชุด 36.9% หรือ มีโครงการอาคารชุด/คอนโดขายได้ใหม่ 7,795 หน่วย เพิ่มขึ้น 32.2%  ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรขายได้ใหม่ มีสัดส่วน 63.1% หรือมีจำนวน 10,428 หน่วยเพิ่มขึ้น 3.6%

          ส่วนโครงการบ้านจัดสรร มีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่มียอดขายเพิ่มขึ้น 16.2% ขณะที่ โครงการประเภทอื่นลดลงหมด โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ลดลงถึง 20.9% ด้านมูลค่าโครงการ ขายได้ใหม่มีมูลค่ารวม 99,058 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.1%  เป็นการเพิ่มขึ้นของมูลค่าขายโครงการอาคารชุด/คอนโด 19.7% มูลค่า 28,708 ล้านบาท และเป็นการเพิ่มขึ้น ของโครงการบ้านจัดสรร 17.4% มูลค่า 70,350 ล้านบาท โดยกลุ่มบ้านเดี่ยวมีมูลค่าการขายได้ใหม่มากที่สุดถึง 28.6% ขณะที่อาคารพาณิชย์มูลค่าขายลดลงถึง 26.6%

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ผลการสำรวจภาคสนามโครงการที่อยู่อาศัยไตรมาส 3 ปี 2566 แม้การเปิดขายโครงการใหม่จะลดลงและหน่วยขายได้ใหม่จะเพิ่มขึ้น แต่ก็ไม่สามารถลดจำนวนหน่วยเหลือขายคงค้างในตลาด ได้ ส่งผลให้ไตรมาส 3 ปี 2566 มีที่อยู่อาศัยเหลือขายทั้งสิ้น 195,059 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% คิดเป็นมูลค่า 1,014,581 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.2%  เป็นโครงการอาคารชุด 74,657 หน่วย มูลค่า 287,961 ล้านบาท ลดลง 0.7% เป็นโครงการบ้านจัดสรร 120,402 หน่วย มูลค่า 726,620 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2%

          "ตลาดที่อยู่อาศัยช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 ภาพรวมเริ่มมีการชะลอตัวของบ้านจัดสรร และคอนโด ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เนื่องจากมีการเติมอุปทานในกลุ่มของคอนโดและทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เข้ามาใหม่จำนวนมาก ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่มีจำนวนต่ำกว่าหน่วยเปิดขายใหม่ เป็นผลให้หน่วยเหลือขาย ในกลุ่มราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เป็นตลาดที่ต้องเพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน เช่นเดียวกับกลุ่มคอนโด ราคา 2.1-3 ล้านบาท ซึ่งมีหน่วยเหลือขายสะสมของคอนโด เพิ่มขึ้น 20% เทียบช่วงเดียวกันของปีที่ก่อน"

          นอกจากนี้ กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งช่วงที่ผ่านมาเปิดขายเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่ภาพรวมไม่ได้ขายดีเท่าที่ควร จึงต้องระมัดระวัง!!

          โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จัดอันดับทำเลที่ต้องเพิ่มความระมัดระวัง ในการลงทุน 5 อันดับแรก ไตรมาส 3 ปี 2566 อันดับ 1 ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง- บางกรวยไทรน้อย จำนวน 20,877 หน่วยมูลค่า 104,010 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2.9% อันดับ 2 ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 19,006 หน่วย มูลค่า 83,635 ล้านบาท อัตราดูดซับ 2% อันดับ 3 ทำเลบางพลีบางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 18,632 หน่วย มูลค่า 106,899 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.2% อันดับ 4 ทำเลคลองหลวง-หนองเสือ จำนวน 17,756 หน่วย มูลค่า 65,721 ล้านบาท อัตราดูดซับ 3.2%  อันดับ 5 ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 14,554 หน่วย มูลค่า 49,109 ล้านบาทอัตราดูดซับ 3%

          อย่างไรก็ดี หากพิจารณาภาพรวม จากหน่วยขายได้ใหม่ พบทำเลที่มีอัตราดูดซับ ดีขึ้น คือ ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ- บางบอน-จอมทอง มีอัตราดูดซับสูงถึง 5.4% ส่วนโครงการอาคารชุด/คอนโด ทำเลราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ มีอัตราดูดซับปรับเพิ่มขึ้นสูงถึง 10.7%