อสังหาริมทรัพย์

          ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ที่ผ่านมายอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อ คอนโดมิเนียมในประเทศไทยมีทิศทางการ ปรับตัวสูงขึ้น โดยพบว่ามีหน่วยการโอนเติบโตขึ้นจากปีก่อนหน้า 65.6% ทำให้มูลค่าการโอนกรรมสิทธ์ห้องชุดในครึ่งปีแรกมีมูลค่าถึง 35,211 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 57.8% ทำให้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.คาดการณ์ว่าตลอดทั้งปี 2566 นี้ จะมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีมูลค่าอาจทำสถิติใหม่ โดยอาจได้เห็นมูลค่าโอนทะลุ 60,000 ล้านบาท

          โดยก่อนหน้านี้ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่ากลุ่มชาวต่างชาติที่มีการรับโอนห้องชุดสูงสุด 5 อันดับแรก ประกอบด้วย ผู้ซื้อสัญชาติจีน มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีการโอน จำนวน 3,448 หน่วย มูลค่า 16,992 ล้านบาท อันดับ 2 คือ รัสเซีย จำนวน 702 หน่วย มูลค่า 2,556 ล้านบาท ซึ่งมีตัวเลขที่น่าสนใจ เนื่องจากหน่วยโอนครึ่งปีแรกเติบโตเท่าตัวเมื่อเทียบกับยอดโอน จำนวน 306 หน่วย ของทั้งปี 2564 อันดับ 3 สหรัฐอเมริกาจำนวน 293 หน่วย มูลค่า 1,289 ล้านบาท อันดับ 4 ฝรั่งเศส จำนวน 269 หน่วย มูลค่า 1,127 ล้านบาท และอันดับ 5 สหราชอาณาจักร จำนวน 260 หน่วย มูลค่า 1,287 ล้านบาท

          สำหรับในไตรมาส 2 ปี 66 จังหวัดที่มีหน่วยโอนห้องชุดต่างชาติมาอันดับ 1 ได้แก่ จังหวัดชลบุรี 1,582 หน่วย มูลค่าอยู่ที่ 5,283 ล้านบาท กรุงเทพฯ เป็นอันดับ 2 ที่มีหน่วยโอนอยู่ที่ 1,342 หน่วย แต่มีมูลค่าการโอนสูงที่สุดถึง 10,257 ล้านบาทส่วนจังหวัดภูเก็ต มีหน่วยโอน 254 หน่วย มูลค่า 1,387 ล้านบาท จังหวัดเชียงใหม่ มีจำนวน 135 หน่วย มูลค่า 363 ล้านบาท และจังหวัดสมุทรปราการ 87 หน่วย มูลค่า 218 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปีนี้

          ทั้งนี้ ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ตัวเลขของศูนย์ข้อมูลฯ สะท้อนให้เห็นถึงสัญญาณการโอนห้องชุดของชาวต่างชาติตลอดทั้งปี 2566 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าที่อาจจะทำสถิติสูงสุด โดยเฉพาะมูลค่าการโอนอาจ จะมีตัวเลขใกล้ระดับ 60,000 ล้านบาท หรือเกินกว่าตัวเลขนี้ หากไตรมาส 3 และ 4 มีตัวเลขโอนฯรวมไม่ต่ำกว่า 13,000 ล้านบาท เทียบกับปี 2565 การโอนฯห้องชุดของชาวต่างชาติ มีจำนวน 11,561 หน่วย มูลค่าการโอน 59,260 ล้านบาท ขณะที่ในปี 2561 หน่วยโอนอยู่ที่ 13,561 หน่วย มูลค่า 57,251 ล้านบาท ซึ่งมูลค่าโอนฯรวมในครึ่งปีแรกสูง เพราะด้วยราคาห้องชุดที่แพง เป็นต้น

          ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เปิดเผยถึงรายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในไตรมาส 3 ปี 2566 พบว่ามี จำนวน 3,365 หน่วย มูลค่า 17,048  ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.4 แต่มูลค่าลดลงเล็กน้อยที่ร้อยละ -2.0 โดยมียอดสะสมของหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติในช่วง 9 เดือนแรก (มกราคม - กันยายน) เป็นจำนวน 10,703 หน่วย มูลค่า 52,259 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 37.6 และ 31.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้ สัดส่วนของหน่วยและมูลค่าการซื้อห้องชุดของคน ต่างชาติต่อภาพรวมการซื้อห้องชุดทั้งหมดปรับเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 13.6 และ 23.3 ตามลำดับ จากที่มีสัดส่วนเพียงร้อยละ 10.8 และ 20.3 ของช่วงเดียวกันในปี 2565 สำหรับพื้นที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คน ต่างชาติทั่วประเทศมีจำนวน 487,493 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 35.6 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

          นอกจากนี้ REIC พบว่า หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติได้กระจายตัวมากที่สุดในจังหวัดชลบุรี โดยมีสัดส่วนร้อยละ 41.7 ขณะที่กรุงเทพมหานครเป็นอันดับ 2 ที่มีสัดส่วนร้อยละ 37.5 ซึ่งทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยและมูลค่ารวมกันสูงถึงร้อยละ 79.2 ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า ชลบุรีเพิ่งมีการขยับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในปี 2566 ซึ่งมีความแตกต่างจากช่วงปี 2561 - 2565 ที่กรุงเทพมหานครเคยเป็นจังหวัดที่มีการกระจายตัวของยอดโอนกรรมสิทธิ์ของคน ต่างชาติมาเป็นอันดับ 1 และมีสัดส่วนเฉลี่ยสูงถึงร้อยละ 48.8 ขณะที่ ชลบุรีอยู่ในอันดับที่ 2 มีสัดส่วนเฉลี่ยร้อยละ 30.8 สำหรับอันดับ 3 คือ ภูเก็ต 3 ที่มีสัดส่วนร้อยละ 6.4 โดยขยับขึ้นมาแทนสมุทรปราการที่เคยเป็นอันดับ 3 ในช่วงปีก่อนหน้า

          ทั้งนี้ ผู้ซื้อสัญชาติจีนมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศมากที่สุดในช่วง 9 เดือนแรก โดยมีจำนวนทั้งหมด 4,991 หน่วย หรือ ร้อยละ 46.6 ของหน่วยทั้งหมด และอันดับรองลงมา ได้แก่ รัสเซีย จำนวน 962 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.0 ถัดเป็นอันดับ 3 คือ สหรัฐอเมริกา จำนวน 422 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 3.9 อันดับ 4 คือไต้หวัน จำนวน 378 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 3.5 และ อับดับ 5 คือ ฝรั่งเศส จำนวน 372 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 3.5 ตามลำดับ ซึ่งสัญชาติอันดับ 1 และ 2 สอดคล้องกันระหว่างหน่วย และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวจีน มีมูลค่าสูงสุด 24,740 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 47.3 ของมูลค่าทั้งหมดและอันดับสองยังคงเป็นผู้ซื้อสัญชาติรัสเซีย มีมูลค่า 3,436 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 6.6 แต่อันดับที่ 3 กลับเป็น ผู้ซื้อสัญชาติเมียรมา มูลค่า 2,250 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.3 อันดับที่ 4 คือ ผู้ซื้อสัญชาติสหรัฐอเมริกา มูลค่า 2,102 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.0 และอันดับ 5 คือ สัญชาติไต้หวัน มูลค่า 1,841 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 3.5 ตามลำดับ

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า "ในไตรมาส 3 ปี 2566 นี้ เราได้เห็นค่าเฉลี่ยของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 3,500 หน่วยต่อไตรมาส ซึ่งสูงกว่าช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ที่มีจำนวนอยู่ที่ประมาณ 3,300 หน่วยต่อไตรมาส แสดงให้เห็นว่าสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติเริ่มกลับเข้าสู่ภาวะที่ดีและเริ่มเป็นปกติแล้ว และจากข้อมูลในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้แสดงให้เห็นว่า พื้นที่ที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติต้องการซื้อห้องชุดยังคงเป็นจังหวัดหลัก และจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยวสำคัญ และกลุ่มผู้ซื้อสัญชาติจีนและรัสเซียนับเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่สำคัญในประเทศ

          นอกจากนี้ผู้ซื้อสัญชาติสหรัฐอเมริกา ประเทศแถบยุโรป และประเทศเพื่อนบ้าน ก็เป็นอีกกลุ่มที่นิยมซื้อห้องชุดในประเทศไทย ซึ่งสอดคล้องกับกลุ่มนักท่องเที่ยวที่นิยมเข้ามาเที่ยวในประเทศไทย ดังนั้น การที่รัฐบาลได้ออกมาตรการ "วีซ่าฟรีชั่วคราว" ให้กับนัก ท่องเที่ยวจากประเทศจีน คาซัคสถาน อินเดีย และไต้หวัน นับ เป็นปัจจัยสำคัญที่อาจช่วยสร้างโอกาสในการซื้อห้องชุดของคนต่างชาติทุกกลุ่มเพิ่มมากขึ้นได้"

          REIC ยังพบว่า ระดับราคาห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติ พบว่า อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท โดยมีการโอนจำนวน 1,490 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.3 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ซึ่ง เป็นระดับราคาห้องชุดที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่ซื้อมากที่สุดตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน อันดับรองลงมาคือ ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวน 843 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 25.1 ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท มีจำนวน 507 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.1 ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 346 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 10.3 และระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท มีจำนวนน้อยที่สุดคือ 179 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.3 ตามลำดับ ทั้งนี้ ผู้ซื้อสัญชาติพม่ายังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดที่ 6.5 ล้านบาท

          ขณะที่ขนาดพื้นที่ห้องชุดเป็นที่นิยมของคนต่างชาติ คือ ขนาดพื้นที่ 31-60 ตารางเมตร (ประเภท 1-2 ห้องนอน) โดยมีจำนวนหน่วยที่โอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติ จำนวน 1,814 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 53.9 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด สำหรับอันดับรองลงมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน) มีจำนวน 972 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 28.9 ถัดมาคือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61-100 ตารางเมตร (2-3 ห้องนอนขึ้นไป) จำนวน 392 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.6 และห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอนขึ้นไป) มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 187 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.6 ตามลำดับ ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่าห้องชุดขนาดไม่เกิน 30 ตารางเมตร และ ขนาด 31-60 ตารางเมตร เป็นประเภทห้องชุดที่คนต่างชาตินิยมมากที่สุดมาตั้งแต่ช่วงปี 2561 ทั้งนี้ ผู้ซื้อสัญชาติ สหราชอาณาจักรมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดขนาดเฉลี่ยใหญ่สุดอยู่ที่ 56.7 ตารางเมตร

          ดร.วิชัย ได้ให้ข้อสังเกตว่า "คนต่างชาติมีการซื้อห้องชุดมือสองเป็นจำนวนไม่น้อย โดยพบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคน ต่างชาติในช่วง 9 เดือนแรก ปี 2566 มีสัดส่วนระหว่างห้องชุดใหม่และห้องชุดมือสองมีอัตราส่วนประมาณร้อยละ 60  : 40 และพบว่าห้องชุดมือสองมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติเป็น ห้องชุดใหม่ต่อห้องชุดมือสองเป็นอัตราส่วนประมาณร้อยละ 69 : 31 ทั้งนี้การที่สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมือสองของคนต่างชาติที่เพิ่มขึ้นได้แสดงให้เห็นว่า คนต่างชาติอาจยังมีความต้องการห้องชุด มือสองอยู่ในทำเลพื้นที่ชั้นใน หรือ พื้นที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจของเมืองซึ่งในปัจจุบันมีอุปทานให้เลือกน้อยลง ประกอบกับราคาห้องชุดมือสองในทำเลเหล่านี้มีราคาที่ต่ำกว่าโครงการเปิดใหม่ ดังนั้น ห้องชุดมือสองจึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อ สัญชาติจีน ซึ่งเป็นตลาดที่ไม่อาจมองข้าม"

          "ทั้งนี้ REIC เชื่อว่า ห้องชุดในประเทศไทยยังเป็นที่ต้องการ ของผู้ซื้อจากต่างประเทศ โดยเป็นการซื้อทั้งเพื่อการลงทุน และเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองในประเทศไทย และตลาดห้องชุดของไทยก็ยังเปิดกว้างให้แก่ผู้ซื้อต่างชาติ เนื่องจากภาพรวมการถือครองห้องชุดของคนต่างชาติยังมีสัดส่วนน้อยเมื่อเทียบกับสัดส่วนตามกฎหมายกำหนดไว้ที่ร้อยละ 49 ของพื้นที่ทั้งหมด ดังนั้น ในปี 2567 หากการท่องเที่ยวขยายตัวมากขึ้นกว่าปีนี้ น่าจะส่งผลดีต่อการขยายตัวของสัดส่วนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต่างชาติให้เพิ่มขึ้น และน่าจะสามารถเป็นส่วนที่มาช่วยชดเชยกำลังซื้อของคนไทยที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ได้ ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ให้มีการขยายตัวอีกทางหนึ่งด้วย" ดร.วิชัย กล่าวสรุปในตอนท้าย