ดอกเบี้ยขาขึ้นฉุดกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 สำรวจพบดีมานด์ทั่วประเทศลดลง มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ลด ตามไปด้วย นอกจากนี้ การชะลอตัวของดีมานด์กดดันให้ซัพพลายปรับตัวลดลง โดยเฉพาะบ้านแนวราบ ส่วนกำลังซื้อยังมีอยู่ แต่การซื้อขายจริงลดลง โดยเฉพาะการขอสินเชื่อธนาคารทำได้ยากมากขึ้น และยังมีผลต่อเนื่องไปถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ ทำให้มีจำนวนบ้านและคอนโดมิเนียมเปิดขายลดลงค่อนข้างมาก
       
        ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 3/66 พบว่าดีมานด์ทั่วประเทศมีจำนวน 94,946 หน่วย ลดลง 7.0% มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ 267,655 ล้านบาท ลดลง 2.6% เมื่อเทียบกับปี 2565 ขณะที่เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน 18,392 หน่วย ลดลง 9.1% มูลค่าขายได้ใหม่ 99,428 ล้านบาท ลดลง 12.2% ในด้านซัพพลาย จำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ มีจำนวน 17,087 หน่วย ลดลง 48.7% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวน 33,279 หน่วย และเป็นการขยายตัวติดลบเป็นไตรมาสแรกในรอบ 7 ไตรมาสที่ผ่านมา สะท้อนว่าสินค้าบ้านแนวราบเริ่มมีการปรับลดซัพพลายในตลาดลงและพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ คาดว่าจะลดต่อเนื่องจากไตรมาส  2/66 อยู่ที่ 8.46 ล้าน ตร.ม. ลดลง 16.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนสอดคล้องกับจำนวนหน่วย เปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 3/66 มีจำนวน 20,369 หน่วย ลดลง 14.8% แต่มีมูลค่า 166,509 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.8% เหตุผลหลักมาจากจำนวนหน่วยลดลง แต่มูลค่าเป็นบวกเพราะสินค้าขายดี กระจุกตัวอยู่ในเซกเมนต์ราคา 7.5 ล้านบาท ขึ้นไป

          สำหรับภาพรวมดีมานด์สะสม 9 เดือนแรก ปี 2566 หน่วยโอนมีจำนวน 270,650 หน่วย ลดลง 4.2% แต่มีมูลค่า 766,791 ล้านบาท เพิ่ม 1.6% โดยกลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีหน่วยลดลง 5.9% ถึง 8.8% ขณะที่บ้านราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป มีการขยายตัวสูง นอกจากนี้ยังพบว่า เขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยลดลง 24.7% มูลค่าขายได้ใหม่ลดลง 21.0% ตามลำดับ เช่นเดียวกับในโซน EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) ที่หน่วยลดลง 16.0% มูลค่าขายได้ใหม่ลดลง 11.7% การชะลอ ตัวของดีมานด์ได้กดดันให้ซัพพลายมีการปรับตัวลดลง โดยพบว่าภาพรวมซัพพลายสะสม 9 เดือนแรก จำนวนหน่วยที่ ได้รับใบอนุญาตจัดสรรลดลง 16.4% และพื้นที่ที่ได้ รับใบอนุญาตปลูกสร้างใน 8 เดือนแรก ลดลง 1.9% โดยซัพพลายที่ลดลงเป็นประเภทบ้านแนวราบ สอดคล้องกับทิศทางของบริษัทจัดสรรในปัจจุบันที่มุ่งเน้นที่อยู่อาศัยในราคาสูง เนื่องจากผู้ซื้อเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อที่ดี และได้รับการอนุมัติสินเชื่อง่ายกว่าที่อยู่อาศัย ระดับราคาต่ำ-ปานกลาง

          ภาพรวมปี 2565 เป็นปีที่มีการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นมาอย่างมาก จึงเป็นฐานที่สูงสำหรับปี 2566 ซึ่งคาดว่าจะมีการปรับตัวลดลงของทั้งดีมานด์และซัพพลายตลาดอสังหาฯ ปี 2566 สะดุดจากดอกเบี้ยขาขึ้น ทุบกำลังซื้อ ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลหดตัว ส่วนปี 2567 คาดหวังเห็นจีดีพีโต 4% ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดฟื้นตัว

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า กำลังซื้อหรือความต้องการบ้านใน ประเทศไทยในช่วงที่ผ่านมาอาจจะยังมีอยู่ เพียงแต่การซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงๆ ลดลง ซึ่งอาจจะมีสาเหตุมาจากปัจจัยอื่นๆ โดยเฉพาะเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารที่ทำได้ยากมากขึ้น  ซึ่งทั้งกลุ่มของผู้ซื้อที่สถาบันการเงิน ปฏิเสธสินเชื่อ และกลุ่มของผู้ที่ขอสินเชื่อแล้ว สถาบันการเงินให้สินเชื่อไม่เต็มจำนวนของมูลค่าบ้านหรือคอนโดมิเนียม แม้ว่ากลุ่มเหล่านี้จะไม่ได้อยู่ในกลุ่มที่จะโดนลดวงเงินสินเชื่อ ตามเกณฑ์ของ LTV ซึ่งเมื่อการขอสินเชื่อธนาคารทำได้ยากย่อมมีผลต่อเนื่องมาถึงโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียมแน่นอน

          นอกจากนี้ ยังมีผลต่อเนื่องไปถึงความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ โดยพิจารณาได้ จากการที่มีจำนวนบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ "ลดลง" ค่อนข้างมาก คอนโดมิเนียมลดลงกว่า 9.5% บ้านจัดสรรลดลงประมาณ 17.2% บ้านและคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วง 3 ไตรมาส ที่ผ่านมาของปี 2566 ลดลงแบบชัดเจน แต่ ที่น่าสนใจคือเรื่องของมูลค่าของบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ ที่บอกว่า น่าสนใจเพราะว่ามูลค่าของบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กลับมีมูลค่ามากขึ้น โดยคอนโดมิเนียมมีมูลค่ามาก 10.9% บ้านจัดสรรมีมูลค่ามากขึ้น 14.2% ซึ่งคำตอบของเรื่องนี้ คือการที่มีโครงการบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ "ราคาแพง" มากขึ้น