อสังหาริมทรัพย์

          ความผันผวนของต้นทุนพลังงานที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนสินค้า ค่าครองชีพ ปัญหาเงินเฟอ แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น และต้นทุนวัสดุก่อสร้างปรับตัว และที่สำคัญ คือ ส่งผลกระทบต่อกำลัง ซื้อของผู้บริโภคในปัจจุบัน ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่คาดว่าจะกลับมาฟืนตัวได้ในช่วงไตรมาส 2/66 นี้ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องมาถึง ไตรมาสที่ 3/66 ออกไป อย่างไรก็ตาม แม้ว่าทิศทางตลาดอสังหาฯ ในช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมา จะยังทรงตัวอยู่ แต่ในส่วนของผู้ประกอบการ อสังหาฯ ยังคงมีความหวังว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ตลาดจะเริ่มฟืนกลับมาได้

          โดยสะท้อนได้จากผลการสำรวจความเห็นบริษัทอสังหาฯของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ซึ่งได้สำรวจความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ ไตรมาส 3/66 พบว่าโดยภาพรวมความเชื่อมั่นยังคงปรับตัวขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาส 2/66 แม้ว่าค่าความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการจะยังต่ำกว่า 50 จุด ซึ่งเป็นค่ากลาง ต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาสแรกของปีนี้ ซึ่งเป็นผลจากปัจจัยลบต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. ทั้งนี้ มีเพียงความเชื่อมั่นด้านการจ้างงาน และด้านการเปิดโครงการใหม่และ/หรือเฟสใหม่ ที่สูงกว่าในระดับ 50 จุด ขณะที่สำหรับดัชนีความเชื่อมั่นฯในภาพรวมอีก 6 เดือนข้างหน้า มีค่าเท่ากับ 60.1 แม้จะลดลงแต่ยังคงสูงกว่าค่ากลาง ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ อสังหาฯที่มีต่อตลาดอสังหาฯยังคงปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

          ทั้งนี้ รายงานดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) ในภาพรวมของไตรมาส 3/66 พบว่ามีค่าดัชนีเท่ากับ 49.7 เพิ่มขึ้นเล็กน้อย เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 66 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 47.5 แต่เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวของปีก่อน  ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 51.8 มีความเชื่อมั่นลดลง และยังคงต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นเพิ่มจากเดิมขึ้นเล็กน้อยแต่ก็ยังมีความกังวลต่อสถานการณ์ธุรกิจในภาวะปัจจุบัน

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า แม้ภาพรวมดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) ในภาพรวมของไตรมาส 3 ปี 66 จะยังคงต่ำกว่าค่ากลาง แต่เมื่อพิจารณาที่มาในรายละเอียดของความเชื่อมั่น พบว่ามีความเชื่อมั่นที่สูงกว่าในระดับ 50 จุด ได้แก่ ด้านการจ้างงานที่อยู่ในระดับ 55.1 จุด ซึ่งสูงขึ้นกว่าไตรมาสก่อน 1.9 จุด และด้านการเปิดโครงการใหม่และ/หรือเฟสใหม่ ที่อยู่ในระดับ 61.2 จุด เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าและเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

          สำหรับความเชื่อมั่นด้านอื่นมีระดับความเชื่อมั่นต่ำกว่าระดับ 50 จุด หรือเริ่มเกิดภาวะขาดความเชื่อมั่น/มีความกังวล ประกอบด้วยด้านผลประกอบการอยู่ในระดับ 47.6 จุด ต่ำกว่า ระดับ 50 จุดต่อเนื่องมา 4 ไตรมาส ด้านยอดขายอยู่ในระดับ 41.8 และ ด้านการลงทุนอยู่ในระดับ 49.7 ที่ปรับลดลงมาจากไตรมาสก่อนหน้า ส่วนต้นทุนการประกอบการ (ผกผัน) อยู่ในระดับ 42.8 ซึ่งต่ำกว่า 50 จุด แต่ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า

          ดร.วิชัย กล่าวว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของบริษัทอสังหาฯ ปรับตัวดีขึ้นสอดคล้องกับ รายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายไตรมาส 3/66 ซึ่งพบว่าดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในภาพรวมในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 3/66 มีค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 129.8 เพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 127.2 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 2/66 พบว่าดัชนีราคาบ้านจัดสรรภาพรวมมีการเพิ่มขึ้น 0.1% โดยดัชนีบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 5 ไตรมาส ส่วนดัชนีราคาภาพรวมห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3/66  มีค่าดัชนีเท่ากับ 155.0 จุด เพิ่มขึ้น 1.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง-0.1%  เมื่อเทียบกับไตรมาส ก่อนหน้า ที่ลดลงเป็นไตรมาสแรกหลังจากที่ได้เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 2 ไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ห้องชุดใน 2 จังหวัดปริมณฑลราคาลดลงต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ซึ่งอาจเป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการเพิ่มการส่งเสริมการขายที่เพิ่มมากขึ้น

          ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่

          สำหรับ ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในภาพรวมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 66 ค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 129.8 เพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.2 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 /66 โดยพบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้น 0.1% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 3 /66 ได้มีการปรับราคาขึ้นจากปีที่แล้วมาอย่างต่อเนื่อง

          ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่เพิ่มขึ้น เป็นผลหลักๆ จากต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นล้วนมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 65-66 มีราคาเสนอขาย เพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น  เพื่อกระตุ้นยอดขายของบ้านจัดสรรพบว่าในไตรมาสนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์โปรโมชันเพื่อกระตุ้นยอดขายโดยการให้ของแถมมากที่สุด เช่น ฟรีแอร์ ม่านปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟา จัดสวน ปูหญ้า รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่าย ณ วันโอน เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ

          เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้น 2.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและเพิ่มขึ้น 0.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนในพื้นที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.8 เพิ่มขึ้น 1.3%  เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

          ทั้งนี้ ยังพบอีกว่าในส่วนของดัชนีราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3/66 มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.7 เพิ่มขึ้น 2.6%  เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 5 ไตรมาสติด ตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี65 ถึงไตรมาส 3 ปี 66 และเพิ่มขึ้น 1.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยในส่วนของบ้านเดี่ยวในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งพบว่า ไตรมาส 3 /66 บ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯมีการปรับตัวขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 65-66 เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น

          ขณะที่ใน 3 จังหวัดปริมณฑล นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.3 เพิ่มขึ้น  2.7 % เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ทั้งนี้ ได้พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 6 ไตรมาส (ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 65 ถึงไตรมาส 3 ปี 66)

          ดร.วิชัย กล่าวว่า ในส่วนของดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3/66 มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.3 เพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ทั้งนี้ พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาลดลงครั้งแรกหลังจากเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 3 ไตรมาส (ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 65 ถึง ไตรมาส 2 ปี 66)

          ขณะที่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ทาวน์เฮาส์มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้น 2.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -0.1% เมื่อเทียบกับ ไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่กรุงเทพฯ ราคาทาวน์ เฮาส์ยังน่าจะมีทิศทางที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคา เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส (ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 25 ถึงไตรมาส 3/66

          3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.2 เพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน

          ทั้งนี้ดัชนีราคาทาวน์เฮาส์ได้สะท้อนว่า โดยภาพรวมราคาของทาวน์เฮาส์ทรงตัวจากปีก่อนหน้า หากดูค่าเฉลี่ยของดัชนีในปี 2565 และปี 2566 (3 ไตรมาส) เทียบกันจะพบว่าราคาทาวน์เฮาส์ใน 3 จังหวัดปริมณฑลค่อนข้างที่จะทรงตัว อาจเนื่องมาจากต้นทุนของราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลไม่สูงเท่ากับในกรุงเทพมหานครจึงทำให้ผู้ประกอบการยังพอที่จะตรึงราคาบ้านให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค

          สำหรับรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ พบว่าส่วนใหญ่ะ 40.5% เป็นของแถมมาก ที่สุด เช่น ฟรีแอร์ ม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟา จัดสวน ปูหญ้า และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วน 39.4% รองลงมา 39.0 % ให้ฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วน 37.8% และ 20.4% เป็นการให้ส่วนลดเงินสดลดลงจากไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วน 22.9%

          ดัชนีราคาห้องชุดใหม่

          ดร.วิชัย กล่าวว่า สำหรับ ดัชนีราคาภาพรวมห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 66  มีค่าดัชนีเท่ากับ 155.0 จุด เพิ่มขึ้น 1.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลา เดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง -0.1%  เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าซึ่งเป็นการลดลงของไตรมาสแรกหลังจากเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 2 ไตรมาส

          สังเกตได้จากดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในพื้นที่จังหวัดกรุงเทพฯ มีทิศทางที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วง เวลาเดียวกันของปีก่อนโดยมีการปรับตัวขึ้นติดต่อกันมาแล้ว 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 66 ถึงไตรมาส 3 ปี 66 ในขณะที่พื้นที่จังหวัดปริมณฑลที่ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งปรับตัวลดลงต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 65 ซึ่งส่วนหนึ่งยังคงเป็นโครงการเก่าที่มีการเปิดขายมาก่อนปี 64 ที่ยังขายไม่หมด อาจเป็นผลจากการที่ ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นมากในช่วงที่ผ่านมา และภาวะหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงเกินกว่า 90% ซึ่งเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อทั้งสิ้น ซึ่งได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ปี 66 โดยการให้ส่วนลดเงินสดโดยการลดราคาห้องชุดลงเพื่อกระตุ้นยอดขาย และให้ของแถมซึ่งมีสัดส่วนรวมกันสูงถึง 72.4% และมีข้อสังเกตว่าเป็นการลดราคา ของโครงการเก่าที่เปิดขายมาก่อนปี 64 เนื่องจากต้นทุนการผลิต ยังคงต้นทุนเดิมที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่ปรับขึ้น ค่าแรงงานยังไม่ปรับตัวขึ้น

          ทั้งนี้ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในไตรมาส 3 ปี 66 เมื่อแยกตามพื้นที่ พบว่า กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 158.1 จุด เพิ่มขึ้น 2.0% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ ลดลง -0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตามราคา ห้องชุดยังเป็นทิศทางที่เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 66 ถึง ไตรมาส 3 ปี 66

          โดย 2 จังหวัดปริมณฑล (สมุทรปราการ และ นนทบุรี) มีค่าดัชนีเท่ากับ 141.5 จุด ลดลง -2.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่เพิ่มขึ้น 0.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนได้ว่าราคาห้องชุดยังเป็นทิศทางชะลอตัวจากปีก่อน เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของ ปีก่อนต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 65 ถึงไตรมาส 3 ปี 66 แต่เริ่มเห็นทิศทางการปรับเพิ่มขึ้นของราคา

          สำหรับรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้พบว่า ส่วนใหญ่ 38.4% เป็นของแถม ซึ่งเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วน 37.7% สำหรับรูปแบบการส่งเสริมการขายเป็นการให้ส่วนลดเงินสด มีสัดส่วน 35.3% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีสัดส่วน 34.7% และการให้ส่วนลดฟรีค่า ใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วน 26.4% ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีสัดส่วน 27.5%