ทำเลทองพระราม 4 พุ่งพรวดวาละ 1.5-2.5 ล้าน

          ชิงตลาด 2.3 แสนล.เจ้าสัวเจริญประชันเซ็นทรัล

          นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด เปิดเผยว่า ปัจจุบันถนนพระราม 4 เป็นถนนที่มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสอยู่มากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เปิดบริการในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และยังมีอีกหลายโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง เช่น วันแบงค็อก, ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค โดยเป็นการพัฒนาบนที่เช่าระยะยาวเกือบทั้งหมด จากสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ และสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย แต่มีบ้างที่พัฒนาโดยเจ้าของที่ดินเอง เช่น จามจุรี สแควร์ ของสำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ หรือบนที่ดินเอกชนเอง

          "ที่น่าสนใจโครงการมิกซ์ยูสโซนนี้อยู่ในเครือหรือกลุ่มทีซีซี มากถึง 76% ของมูลค่าการลงทุนโครงการทั้งหมดที่อยู่บนถนนพระราม 4 หรือต่อเนื่องกับถนนพระราม 4 มีมูลค่ารวม 2.3 แสนล้านบาท แม้มีกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลมาพัฒนาโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค มูลค่า 46,000 ล้านบาท จะทยอยเปิดในปี 2567 แต่ยังมีมูลค่าที่น้อยกว่า" นายสุรเชษฐ์กล่าว

          นายสุรเชษฐ์กล่าวว่า ด้วยข้อจำกัดเรื่องของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เป็นสัญญาเช่าระยะยาว และขนาดของที่ดินที่มีขนาดใหญ่มาก ผู้ประกอบการ ที่ได้สิทธิในการพัฒนาบนที่ดิน จึงต้องพัฒนาโครงการที่มีการใช้ประโยชน์บนที่ดินที่หลากหลาย เป็นโครงการมิกซ์ยูสที่มีส่วนของพื้นที่สำนักงาน โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก ที่อยู่อาศัยทั้งแบบเช่ารายเดือน รายปี และแบบเช่าระยะยาว 30 ปี จึงตอบโจทย์ทั้งในเรื่องของ ข้อจำกัดในการพัฒนา และข้อจำกัดในเรื่องอื่นๆ

          "คอนโดมิเนียมตลอดแนวถนนพระราม 4 มีหลายโครงการและเปิดขายกันมาต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ที่กำลังเปิดขายอยู่ในปัจจุบันเหลือเพียง 5-6 โครงการ ประมาณ 2,486 ยูนิต อัตราการขายก็ไม่ได้สูงมากนัก ประมาณ 40% เพราะบางโครงการขายแบบสิทธิการเช่าและราคาขายค่อนข้างสูง ขณะที่บางโครงการอาจจะเปิดขายในราคาที่สูงมาก เริ่มต้น 7.5 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป หรือเริ่มต้น 280,000 บาทต่อตารางเมตร อาจสูงเกินไปในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้ 2-3 ปี มียูนิตอยู่พอสมควร" นายสุรเชษฐ์กล่าว

          นายสุรเชษฐ์ กล่าวว่า ราคาที่ดินถนนพระราม 4 อาจแตกต่างกันออกไปถ้าเป็นที่ดินในช่วงหัวลำโพงถึงคลองเตย มีความเป็นไปได้ที่จะอยู่ในช่วง 1.5-2.5 ล้านบาทต่อตารางวา แต่พื้นที่บริเวณนี้หาที่ดินของเอกชนเพื่อซื้อขายได้ยาก ทำให้ราคาค่อนข้างผันแปรตามความต้องการของผู้ซื้อและผู้ขาย อนาคตยังมีโครงการมิกซ์ยูสที่น่าจับตา จะพัฒนาบนที่ดินของการท่าเรือแห่งประเทศไทยและสถานีหัวลำโพงของการรถไฟแห่งประเทศไทย ทั้งนี้ แม้ยังไม่เกิดขึ้นในเร็วๆ นี้ แต่โครงการต่างๆ ที่มีอยู่บนถนนพระราม 4 เพียงพอจะผลักดันให้เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดแห่งหนึ่งของประเทศไทย

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า โครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ในครึ่งแรกปี 2566 มี 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม 15,312,966 ตารางเมตร ส่วนใหญ่อยู่แนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท รถไฟฟ้า MRT รถไฟฟ้า BTS สายสีลม และอยู่ในโซนปทุมวันมากที่สุด 2,674,046 ตารางเมตร เป็นพื้นที่อาคารสำนักงาน ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์