อสังหาริมทรัพย์ในภาคอีสานเจ็บ เพราะได้รับผลกระทบ Reject Rate ทะยานขึ้น กระทบต่อกำลังซื้อหดหาย ผู้ประกอบการยอมกัดฟันลดราคารักษาสภาพคล่อง ท่ามกลางภาวะต้นทุนสูงขึ้น แนะคุมต้นทุนเลือกทำเลที่ขายได้ ประเมินความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) แจ้งว่า สถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ระหว่างขายในช่วงครึ่งแรกปี 2566 ของจังหวัดภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัด ประกอบด้วย นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม พบว่าจำนวนหน่วยเหลือขายในช่วงครึ่งแรก ปี 2566 เพิ่มขึ้น 22.8% อัตราดูดซับตลาด 2.1% และมีผลให้อัตราดูดซับของภาพรวมตลาดอยู่ที่ 2.1 % อัตราดูดซับตลาด 2.1% โดยคาดการณ์ ปี 2556 จะมีที่อยู่อาศัยเข้ามาในตลาดจำนวน 4,511 หน่วย มูลค่า 15,446 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 3,689 หน่วย มูลค่า 13,349 ล้านบาท มีหน่วยเหลือขาย 12,535 หน่วย มูลค่า 42,843 ล้านบาท

          นายจตุรงค์ ธนะปุระ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดอุดรธานี และกรรมการผู้จัดการ บริษัท รชยาเรียลเอสเตท จำกัด วิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาฯ อุดรธานีไม่ค่อยหวือหวา โดยครึ่งปีแรกที่ผ่านมามีเพียงธุรกิจท่องเที่ยวอย่างเดียวที่พยุงเศรษฐกิจในจังหวัดอุดรธานี ทำให้การบริโภคหดตัว เพราะภาคการลงทุนภาคเอกชน ภาคเกษตรฯ และอุตสาหกรรมหดตัวปัจจุบันกำลังซื้อของคนอุดรฯ ลดลง จากปัจจัยเรื่องหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น ประกอบกับทางธนาคารค่อนข้างระมัดระวังการอนุมัติสินเชื่อ ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อค่อนข้างสูง ยกตัวอย่างโครงการของบริษัทอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ 10-20% ช่วงโควิด 30% แต่ปัจจุบัน พุ่งขึ้นถึง 50%

          ทั้งนี้ การปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ส่งผลให้กำลังซื้อหดหายไป ผลกระทบที่ตามมาคือราคาบ้านจะไม่สามารถสูงขึ้น เมื่อภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวยมากทำให้ราคาบ้านเกี่ยวกับบ้านแฝดต่างกันไม่เยอะ จากสมัยก่อนที่คนซื้อบ้านแฝดเพราะว่าราคาบ้านแฝดจับต้องได้ แต่ปัจจุบันคนทำบ้านเดียวราคาใกล้เคียงกับบ้านแฝด ทำให้บ้านเดี่ยวขายดีขึ้น แต่บ้านแฝดขายได้น้อยลง เนื่องจากบ้านแฝดที่ขึ้นโครงการใหม่มีต้นทุนที่ดินเพิ่มขึ้น ราคาอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท ขณะเดียวกันบ้านเดี๋ยวของคนที่ทำมาก่อนก็จะอยู่ที่ 3 ล้านต้นๆ ฉะนั้นบ้านแฝดโครงการใหม่ ราคาแพงขึ้น จากต้นทุนที่ดินสูงขึ้น สวนทางกับกำลังซื้อลดลง ดังนั้นผู้ประกอบการต้องคุมต้นทุนให้ได้และเลือกทำเลที่ใช้

          สำหรับทิศทางตลาดครึ่งปีหลังนั้น เชื่อว่าจากการที่ธุรกิจอสังหาฯ มีผลทวีคูณต่อระบบเศรษฐกิจสูง (Multiplier Effect) หากภาครัฐมีนโยบายกระตุ้นออกมาทำให้เศรษฐกิจของประเทศดีขึ้น

          นายณัฐพงษ์ ประสารศิวมัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา และกรรมการผู้จัดการ บริษัท อู่จี้อู่ใช้ จำกัด กล่าวว่า โคราชเป็นจังหวัดใหญ่ที่มีจำนวนประชากรเยอะ มีเสถียรภาพค่อนข้างดีไม่ได้ฟังการท่องเที่ยวมากนัก ฉะนั้นเวลาที่เกิดวิกฤตโควิด-19 ได้รับผลกระทบไม่มากเหมือนกับภูเก็ต เชียงใหม่ ประมาณ 30% ฉะนั้นเวลาที่กลับมาดีจะโต 10-20% ปัจจัยที่เกิดขึ้นคือดอกเบี้ยขึ้นตลอดปีที่ผ่านมาปรับขึ้นไม่หยุด ทุกไตรมาส บางไตรมาส 2 ซึ่งทุกครั้งที่มีการปรับดอกเบี้ยจะทำให้ลูกค้าสามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่กู้ได้ถูกลงโดยอัตโนมัติ เพราะถ้าผู้ประกอบการอสังหาฯ อยากขายในปริมาณที่เยอะ สิ่งที่เกิดขึ้นคือต้องมีการปรับราคาลดลงมาเพื่อรักษาสภาพคล่องได้

          อย่างไรก็ตาม ยอดสินเชื่อในโคราชที่ผ่านมาถึงเป้าหมายทุกปี และบางปีถึงเป้าตั้งแต่เดือน ต.ค.-พ.ย. สะท้อนให้เห็นว่าจังหวัดนครราชสีมามีศักยภาพในการเติบโตได้อีกมาก เพราะเป็นจังหวัดที่มีโครงสร้างพื้นฐานจ่อเข้าไปอีกมาก อาทิ มอเตอร์เวย์ที่ใกล้เสร็จเหลืออีกแค่ 5% ทำให้มีจำนวนคนเข้ามาในจังหวัดเพิ่มขึ้น สังเกตได้จากการเข้ามาของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตั้งแต่ปลายปี 2565 เข้ามาพัฒนาโครงการหลายราย รวมทั้งรายเดิมมีการขายโครงการ 7-8 โครงการ จึงอยากฝากรัฐบาลเข้ามาช่วยในเรื่องอัตราดอกเบี้ยและนโยบายที่เข้ามาส่งเสริมกำลังซื้อให้กับคนในพื้นที่ทำให้อสังหาฯ ในปีหน้ามีทิศทางที่สดใสมากขึ้น ในส่วนผู้ประกอบการต้องประเมินความเสี่ยงในการลงทุนก่อน เลือกโลเกชั่นที่ขายได้ ก่อนตัดสินใจลงทุนช่วงที่ตลาดกำลังจะฟื้นตัว

          นายอุฬาร ปัญจะเรือง รองประธานหอการค้าจังหวัด อุบลราชธานี กรรมการผู้จัดการ บริษัท โลกัส อีแอนด์ซี จำกัด กล่าวว่า อุบลราชธานีเป็นจังหวัดที่ใหญ่มีจำนวนประชากรเกือบ 2 ล้านคน และตัวเมืองอยู่ระหว่างการขยายตัว เพราะรัฐบาลมีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นทางเลี่ยงเมือง มีการทำทางรอดแถววนารมย์กับโนนหงษ์ทองทำให้ที่ดินราคาและอสังหาฯ ในโซนขามใหญ่ปรับราคาขึ้น และมีการเปิดตัวโครงการใหญ่แถววารินทร์ ที่เชื่อมไปยังจังหวัดใกล้เคียงที่มีศักยภาพ เพราะอุบลฯมีสนามบิน ทำให้จีดีพีจังหวัดยังคงขยายตัวแม้ว่าช่วงโควิดผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอการเปิดตัวโครงการแต่หลังจากคลี่คลายมีซัพพลายเข้ามาในตลาด จนต้องเร่งระบายสต๊อก ส่วนที่อยู่อาศัยที่มาแรงเป็นบ้านแฝดระดับราคา 2.5-3 ล้านบาทขายได้ ส่วนอัตราการดูดซับอยู่ที่ 2-3% ซึ่งดีมานด์ส่วนหนึ่งมาจากเศรษฐีลาว ที่เข้ามาซื้อคอนโดในจังหวัดอุบลราชธานี แต่ไม่หวือหวา นอกจากนี้มีดีมานด์บ้านเดี่ยวระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปจากเศรษฐีกัมพูชา

          ส่วนทิศทางตลาดอสังหาฯ คงต้องรอดูนโยบายรัฐบาลที่ออกมาว่าช่วยกระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้มากน้อยแค่ไหน คาดว่ารัฐบาลคงออกนโยบายสนับสนุนภาคอสังหาฯ เพราะมีซัพพลายเชนใหญ่ เกี่ยวข้องกับธุรกิจหลายส่วนส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของประเทศ