ทีมข่าวเศรษฐกิจ

          นับว่าเป็นครั้งแรกที่ประเทศไทยได้นายกรัฐมนตรีที่มาจากนักธุรกิจและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น สิ่งที่ภาคธุรกิจอสังหาฯ คาดหวังจาก "รัฐบาลเศรษฐา 1" จึงไม่ใช่แค่ "เหยียบคันเร่ง" นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจปากท้อง

          ยังต้องการมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เพื่อสร้างบรรยากาศให้คนซื้อที่อยู่อาศัย หลังกำลังซื้อในประเทศเปราะบาง จากแรงกระแทกหลากปัจจัยที่อยู่ในช่วง "ขาขึ้น" ทั้งดอกเบี้ย ต้นทุนก่อสร้าง หนี้ครัวเรือน ยอดถูกปฏิเสธสินเชื่อ ล้วนเป็นเอฟเฟ็กต์ฉุดภาพรวมตลาดทรุดตัว หรือโตแบบออร์แกนิค

          REIC มั่นใจ 'รัฐบาล' อัดมาตรการช่วยอสังหาฯ

          แม้ "รัฐบาลเศรษฐา" ยังไม่ส่งสัญญาณออกมา แต่ในมุมมองของ นักวิชาการ วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เชื่อมั่นรัฐบาลจะให้ความสำคัญกับภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัย ในการเป็นกลไกสำคัญกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศ อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 มีแนวโน้มจะมีการขยายตัวติดลบ ถ้าได้มาตรการกระตุ้นที่ เหมาะสม จะช่วยฉุดลากให้ตลาดที่เริ่มเซื่องซึม ตั้งแต่ไตรมาส 2/2566 จนถึงขณะนี้ให้กระเตื้องขึ้นได้

          มาตรการที่ช่วยได้มาก คือ ผ่อนเกณฑ์ LTV ให้กู้ได้ 100% สำหรับการกู้ทุกบัญชี ไม่จำกัดต้องเป็นบ้านหลังแรก รองลงมาควรมีมาตรการช่วยให้คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น เช่น จัดหาซอฟต์โลนที่มีดอกเบี้ยพิเศษสำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก จะทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนเพิ่มขึ้น ถ้ามีมาตรการกระตุ้นออกมา ประกอบกับได้ปัจจัยหนุนจากนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล เช่น ให้ฟรีวีซ่าจีนกับคาซัคสถาน กระตุ้นภาคการท่องเที่ยว เชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566 อาจขยายตัวติดลบน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ และปี 2567 อาจกลับมาขยายตัวมากกว่า 5-10%

          ท่ามกลางปัจจัยลบยังคงอยู่ "วิชัย" กางข้อมูลภาพรวมที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2566 ติดลบยกแผง การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินลดลง 12.1% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง 8.2% โดยแนวราบลดลง 6.2% อาคารชุดลดลง 13.5% มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ลดลง 8% ขณะที่กำลังซื้อต่างชาติยังคงเป็นดีมานด์สำคัญ โดยจีนยังเป็นลูกค้าหลัก รองลงมารัสเซีย ไต้หวัน เมียนมา อินเดีย การเปิดฟรีวีซ่า น่าจะส่งผลดีต่อตลาดคอนโด คาดทั้งปี 2566 จะมียอดโอนเฉพาะต่างชาติกว่า 60,000 ล้านบาท

          3สมาคมขอยาแรงชุดใหญ่ - ฟื้นบ้านดีมีดาวน์

          ด้าน 3 สมาคมอสังหาฯประสานเสียง ต้องมี "มาตรการ" ออกมา กระตุ้นตลาด โดย อธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ย้ำชัดรัฐควรต้องมีมาตรการกระตุ้น เพราะกำลังซื้อได้รับผลกระทบ จากเศรษฐกิจอ่อนตัว ดอกเบี้ยที่ยังสูงกระทบความสามารถการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง หากไม่มีมาตรการมาช่วย ทำให้ตลาดปี 2566-2567 ติดลบ สิ่งที่จะขอให้พิจารณา 1.ลดค่าโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% จะสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคมนี้ออกไปอีกและขยายเพดานราคาจากไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นได้ทุกระดับราคา โดยลดให้ 3 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกินให้เสียปกติ 2.ถ้าเป็นไปได้ขอให้ผ่อนเกณฑ์ LTV 3.ฟื้นโครงการบ้านดีมีดาวน์ให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อง่าย 4.ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% หรือเก็บเป็นขั้นบันได ปี 2567 เก็บ 25% ปี 2568 เก็บ 50%

          "กำลังซื้อต่างชาติก็สำคัญ ถ้ามีมาตรการวีซ่าให้ซื้อคอนโดฯแล้วอยู่ได้ยาวขึ้น เช่น ซื้อ 10 ล้าน อยู่ได้ 10 ปีจะดี ซึ่งคุณเศรษฐานายกรัฐมนตรี มาจากธุรกิจอสังหาฯน่าจะเข้าใจสภาพตลาดได้เป็นอย่างดี สิ่งที่เราขอไม่ได้ ผิดปกติ ถ้าไม่ได้ก็ขอลดค่าโอนและจำนองอย่างเดียวก็พอ" อธิปกล่าว

          พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย ฝากให้พิจารณา ลดภาษีบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เหมือนรถคันแรก ผ่อนผัน LTV อีก 2 ปีเริ่มไตรมาส 4 นี้ ให้มิดเทอมวีซ่าต่างชาติไม่เกิน 5 ปี เมื่อซื้อคอนโดฯ 3-5 ล้านบาท และให้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรได้ไม่เกิน 25% ตามที่เงื่อนไขกำหนด คือ กรุงเทพฯราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนต่างจังหวัดไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท เพื่อแก้ปัญหานอมินีต่างชาติ

          พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยระบุขอให้รัฐออกมาตรการฟื้นกำลังซื้อ 1-3 ล้านบาท ที่หดตัวเพราะลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่านถึง 50% โดยขยายเพดานลดค่าโอนและจดจำนอง 0.01% เลิกหรือผ่อนผัน LTV แก้ปัญหาแรงงานขาดโดยลดค่าทำวีซ่าให้แรงงานต่างด้าว ทยอยขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และลดหย่อยภาษีที่ดินฯ

          ฝั่งอสังหาฯภูธร เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย เอ็มดี บจ.วีพี เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ กล่าวว่าตลาดอสังหาฯระยองในปีนี้ยังไม่ดี ได้รับแรงกดดันจากต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน ดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นทุก 1% ทำให้กำลังซื้อหายไป 20% ถือว่าแย่สุดในรอบ 5 ปี โดยเฉพาะช่วงเดือนมิถุนายนถึงสิงหาคมที่ผ่านมาแทบไม่มียอดขาย เริ่มดีขึ้นช่วงเดือนกันยายนนี้ คาดตลาดจะทรงๆ ถึงปีหน้า ถ้าไม่มียากระตุ้นไม่รอด ขอให้รัฐลดค่าโอนและจำนอง 0.01% ยิ่งผ่อนเกณฑ์ LTV ให้ด้วยจะช่วยได้มาก

          ศุภาลัย-แสนสิริ-เอพี-เอสซีไม่คาดหวัง

          ด้านมุมมองของผู้ประกอบการรายใหญ่ ไม่ค่อยกังวลปัจจัยเสี่ยงที่ยังคงมีต่อเนื่อง เพราะมองว่าเป็นสิ่งที่รับรู้อยู่แล้ว สิ่งแรกที่อยากให้รัฐบาลเร่งดำเนินการ คือ ออกนโยบายฟื้นเศรษฐกิจ โดยเชื่อว่าเมื่อเศรษฐกิจดี จะส่งผลมาถึงธุรกิจอสังหาฯด้วย

          ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ. ศุภาลัย ถึงจะยอมรับว่าตลาดอสังหาฯปีนี้เป็นปีที่ยากจากหลากปัจจัยท้าทาย แต่เมื่อรัฐเริ่มออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ การท่องเที่ยวก็จะช่วยตลาดอสังหาฯ ไม่หวังให้รัฐออกมาตรการกระตุ้น แต่ถ้าสามารถผ่อนผัน LTV ได้จะดี เพราะกดดันตลาดมาก

          เช่นเดียวกับ อุทัย อุทัยแสงสุข ซีอีโอสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ ระบุ ถ้าผ่อนเกณฑ์ LTV จะเป็นการแก้ปัญหาที่ตรงจุด ส่วนฟรีวีซ่าจีนเป็นผลดีต่อท่องเที่ยวและตลาดคอนโดฯ ขณะที่ วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) มองว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ถ้ามีก็ดี ยิ่งมี ยิ่งดี ยิ่งเป็นบวกต่อตลาด โดยขอให้ทบทวนมาตรการ LTV ส่วนฟรีวีซ่าเป็นผลทางอ้อมต่ออสังหาฯ เพราะการให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาฯในไทย ต้องมีมาตรการอื่นเสริม

          ปิดท้าย ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ซีอีโอ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ขอให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาพใหญ่ของประเทศก่อน โดยไม่ต้องออกยากระตุ้นอสังหาฯ เพราะอสังหาฯโตตามจีดีพีของประเทศ ถ้าความเชื่อมั่นคนมา จีดีพีโต มั่นใจอสังหาฯ จะดีขึ้นตาม แต่ถ้าปลดล็อก LTV ได้ก็จะดี

          เป็นเสียงสะท้อนจากคนวงการอสังหาฯส่งถึง "รัฐบาลเศรษฐา 1" อย่าหลงลืมธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งเครื่องยนต์กระตุ้นจีดีพีของประเทศให้เติบโตได้ ไม่น้อยไปกว่าการท่องเที่ยวและส่งออก ส่วนจะเป็นไปได้มากน้อยแค่ไหน คงต้องลุ้นกันต่อ