อสังหาริมทรัพย์

          ในช่วงของการเลือกตั้งและเป็นช่วงของการเปลี่ยนผ่านรัฐบาลใหม่ที่ค่อนข้างล่าช้านั้น ได้ส่งผลต่อความเชื่อมั่นต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้พัฒนาบางรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมาออกไป ส่งผลให้อุปทานของโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมา น้อยลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ อย่างไรก็ดี การมีรัฐบาลชุดใหม่ภายใต้การนำของ 'เศรษฐา ทวีสิน' นายกรัฐมนตรี ก็อาจจะส่งผลต่อทิศทางของตลาดคอนโดฯในครึ่งหลังของปี 2566 ได้เป็นอย่างดี

          ขณะที่เศรษฐกิจของประเทศไทย แม้ยังมีแนวโน้มการเติบโต แต่เป็นการฟื้นตัวที่ยังเปราะบางอยู่ !! เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่ยังเป็นอุปสรรคต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ทั้งเรื่องสภาวะดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ซึ่งส่งผลให้ประชาชนมีความสามารถในการซื้อลดลง หนี้ในภาคครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้นราว 90% ของจีดีพี การส่งออกที่ชัดเจนจะขยายตัวติดลบ เนื่องจากเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าที่สำคัญยังชะลอตัวลงอยู่

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสารคอลลิเออร์ส ประเทศไทย ฉายภาพถึงตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) ไตรมาส 2 ปี 2566 และแนวโน้มตลาดในครึ่งหลังของปีนี้ ว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา อุปทานคอนโดฯทั้งหมดปรับตัวมาอยู่ที่ 205,655 ยูนิต ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 984,677 ล้านบาท และถูกดูดซับออกไปแล้วประมาณ 142,298 ยูนิต หรือคิดเป็น ร้อยละ 69.1 ด้วยมูลค่าประมาณ 681,323 ล้านบาท และยังคงมีอุปทานในตลาดที่รอการระบาย (สต๊อก) อีกประมาณ 63,357 ยูนิต คิดเป็น ร้อยละ 30.9 ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 303,354 ล้านบาทของอุปทานทั้งหมดในตลาด โดยพบว่า คอนโดฯในรูปแบบ 1 ห้องนอน ยังคงเป็นรูปแบบที่ผู้พัฒนามีการพัฒนาออกสู่ตลาดมากที่สุดคิดเป็นร้อยละ 69.1

          สำหรับภาพรวมอุปทานคอนโดฯเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2566 ที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัยและการสื่อสารคอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ถึง 15 โครงการ 7,877 ยูนิต  ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 26,525 ล้านบาท แต่ภาพรวมปรับตัวลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 2,791 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 26.1 และพบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด ยังคงเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากที่สุดถึง 6,979 ยูนิตหรือคิดเป็นร้อยละ 85.5 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 23,085 ล้านบาท และนอกตลาดหลักทรัพย์เพียงแค่ 898 ยูนิต มูลค่าลงทุน รวม 3,440 ล้านบาท

          โดยการเปิดโครงการจะเลือกในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากที่สุดจำนวน 10 โครงการ 5,626 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 71.1 และตามมาด้วยในพื้นที่บริเวณรอบเมืองด้านทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) จำนวน 5 โครงการ ประมาณ 2,251 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 28.9 ในจำนวนนี้ มีโครงการแคมปัสคอนโดฯ ซึ่งมีเปิดช่วงระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) มากถึงร้อยละ 44.1 เหมือนในช่วงหลายไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากผู้พัฒนาต้องการมั่นใจในกำลังซื้อ และมีระดับราคาขายต่อยูนิตไม่สูงมากนัก เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย และสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว

          และหากพิจารณาเรื่องอัตราดูดซับในไตรมาส 2 อัตราขายเฉลี่ยรวมค่อนข้างสูง อยู่ที่ประมาณร้อยละ 47.9 จากคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกและรอบเมืองทิศเหนือ มีลูกค้าให้ความสนใจเป็นอย่างมาก สามารถปิดการขายไปกว่าร้อยละ 70.0 ในช่วงพรีเซลจากระดับราคาที่น่าสนใจ ส่งผลให้ลูกค้าที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย และกลุ่มนักลงทุนให้ความสนใจเข้าซื้อเป็นจำนวนมาก เนื่องจากมองว่ายังสามารถทำกำไรต่อได้ในอนาคต

          ผู้พัฒนาเน้นโฟกัสราคาให้ตรงกำลังซื้อ

          สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ. 2566 ฝ่ายวิจัยฯคาดการณ์ว่า ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเดินหน้าประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ และส่วนใหญ่เริ่มทยอยเปิดขายรอบ VIP ตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไป ซึ่งเราพบว่าบางโครงการบริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ และแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สามารถปิดการขายทั้งโครงการในระยะเวลาเพียงแค่ 1 เดือนหลังเปิดขายในรอบ VIP เท่านั้น สะท้อนให้เห็นว่าตลาด เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางส่วน เลือกทำเลเปิดตัวโครงการใหม่ที่มั่นใจในกำลังซื้อ หรือทำเลที่มีลูกค้าเฉพาะกลุ่มที่ชัดเจน เช่น สถานศึกษา หรือห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

          "อย่างไรก็ดี ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ ยังคงระมัดระวังในการกำหนดราคาขายเป็นอย่างมาก แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมา ผู้พัฒนาจะต้องเผชิญกับภาวะต้นทุนราคาค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นกว่าร้อยละ 20 เนื่องจากโครงการคอนโดฯใหม่ในช่วงที่ผ่านมาไม่สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้น จากเดิมได้มากนัก และพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดพยายาม มองหาจุดขายใหม่ๆ หรือบริการอื่นๆ เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ"

          ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่าสำหรับในปีพ.ศ. 2566 นี้ ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดฯในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง-ลำสาลี มีนบุรี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา และในพื้นที่ทำเลเกษตร-นวมินทร์ รามคำแหง สุขุมวิท เป็นต้นซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์ว่าจะมีการโครงการคอนโดฯเปิดตัวใหม่อย่างคึกคักในปีนี้

          "เรามองว่า คอนโดฯระดับลักชัวรีในพื้นที่เมืองชั้นใน จะกลับมาเปิดตัวอีกครั้งในช่วงครึ่งหลังปีนี้ ทั้งในพื้นที่ย่านทองหล่อ ราชดำริ ราชเทวีอารีย์ และสาทร เป็นต้น หลังจากคอนโดฯในกลุ่มนี้มีการเปิดตัวค่อนข้างน้อยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา"

          สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ. 2566 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสารคอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานคอนโดฯเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯมากกว่า 18,000 ยูนิต และคาดการณ์ว่าในปีนี้ อุปทานเปิดขายใหม่มากกว่า 30,000 ยูนิต อีกครั้ง และส่วนใหญ่ยังคงกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมืองและพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก ในระดับราคาขายที่ไม่สูงมาก โดยเฉพาะในช่วงระดับราคา 50,000-100,000 บาทต่อตร.ม.หรือในทำเลรอบใจกลางเมือง ที่เน้นเรื่องราคา การออกแบบและทำเลเป็นจุดขาย เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ

          "มองว่าตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญในปีนี้ จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง และหลายโครงการของผู้พัฒนารายใหญ่ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี หรือบางโครงการอาจปิดการขายลงในระยะเวลาที่รวดเร็ว"

          REIC เตือนให้ระวัง 5 ทำเล อาคารชุดเหลือขายมาก

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด กล่าวว่า ในไตรมาส 2 ทำเลที่มียอดขายสูงสุดและมีอัตราการดูดซับสูง อันดับ 1 ได้แก่ ห้วยขวาง-จตุจักรดินแดง จำนวนยอดขาย 699 หน่วย มูลค่า 2,497 ล้านบาท อัตราดูดซับร้อยละ 2 ต่อเดือน

          แต่สิ่งที่ทางศูนย์ข้อมูลฯเตือนและให้ระวัง คือ 5 ทำเลที่ยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้นๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราดูดซับที่ดี ได้แก่ (1) ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เหลือขาย 11,086 หน่วยมูลค่า 46,350 ล้านบาท อัตราดูดซับร้อยละ 2.0 ต่อเดือน  (2) ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด เหลือขาย 8,526 หน่วย มูลค่า 26,251 ล้านบาท อัตราดูดซับร้อยละ 1.6 ต่อเดือน  (3) พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ เหลือขาย 8,390 หน่วย มูลค่า 24,378 ล้านบาท อัตราดูดซับร้อยละ 2.2 (4) เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เหลือขาย 5,922 หน่วย มูลค่า 13,676 ล้านบาท อัตราดูดซับร้อยละ 3.1 (5) สุขุมวิท เหลือขาย 4,856 หน่วย มูลค่า 42,291 ล้านบาท อัตรา ดูดซับร้อยละ 1.7 ต่อเดือน

          ขณะที่ระดับราคาของอาคารชุดที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุดอยู่ ในกลุ่มราคา 2.01-3 ล้านบาท โดยมีจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น 26,507 หน่วย มูลค่า 72,703 ล้านบาท อาคารชุดระดับราคา 3.01-5 ล้านบาท เหลือขายมากเป็นอันดับ 2 จำนวน 15,431 ล้านบาท มูลค่า 60,400 ล้านบาท

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เป็นที่สังเกต คอนโดฯระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทลง ซึ่งเป็นสินค้าที่ผู้ประกอบการมองว่า เป็นตลาดที่มีกำลังซื้อนั้น อาจจะมีข้อจำกัดในเรื่องของการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคา 2-3 ล้านบาท ที่ตัวเลขถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร (รีเจกต์เรต) สูงในขณะนี้ อันเป็นผลมาจากภาวะหนี้ภาค ครัวเรือน และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้นได้

          ต่างชาติยังโอนฯห้องชุดในไทย

          6 เดือนดูดไป 7,338 ยูนิต มูลคํ่ 3.5 หมื่นล.

          สำหรับสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศในช่วง 6 เดือนแรก ปี พ.ศ. 2566 (ม.ค.-มิ.ย.) นั้น ดร.วิชัย กล่าวว่า มีหน่วยการโอนฯรวม 7,338 หน่วย มูลค่า 35,211 ล้านบาท ชาวจีนมีมูลค่าสูงสุด จำนวน 16,992 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 48.3 ของมูลค่าทั้งหมด

          จังหวัดที่มีการโอนฯอันดับ 1 ได้แก่ จังหวัดชลบุรี มีสัดส่วน ร้อยละ 43.4 ขณะที่กรุงเทพฯ อันดับ 2 ที่สัดส่วนร้อยละ 37.7 ของการโอนฯห้องชุดของคนต่างชาติ แต่หากรวมทั้ง 2 จังหวัด มีสัดส่วนจำนวนหน่วยและมูลค่ารวมกันสูงถึงร้อยละ 81.1 และ 85.4 ของทั่วประเทศ ขณะที่ภูเก็ต มีสัดส่วนเป็นอันดับที่ 3 ที่ร้อยละ 6.3 ซึ่งแตกต่างจาก ช่วงที่ผ่านมา หรือระหว่างปี 2561-2565 ที่กรุงเทพฯมียอดโอนฯมาเป็นอันดับ 1 ที่มีสัดส่วนเฉลี่ยร้อยละ 48.8 และ ชลบุรีเป็นอันดับที่ 2 ที่มีสัดส่วนเฉลี่ยร้อยละ 30.8

          "ผู้ซื้อสัญชาติจีน ยังคงเป็นกลุ่มที่มีหน่วยและมูลค่าการโอนฯห้องชุดต่างชาติมาเป็นอันดับ 1 มีสัดส่วนร้อยละ 47 และ 48.3 ตามลำดับ ส่วนอันดับ 2 เป็นสัญชาติรัสเซีย มีสัดส่วนร้อยละ 9.6 และ 7.3 ตามลำดับ นอกจากนี้ สัญชาติพม่ามีการโอนฯห้องชุดมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงสุดที่ 7 ล้านบาท ขณะที่สัญชาติอินเดียมีการโอนฯห้องชุดขนาดเฉลี่ยใหญ่สุดอยู่ที่ 89.8 ตร.ม."

          สำหรับระดับ จะอยู่ในช่วงไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยมีการโอนจำนวน 1,586 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.5 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ซึ่งเป็นระดับราคาที่ชาวต่างชาติส่วนใหญ่นิยมโอนฯมากที่สุดตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบัน รองลงมาคือ ระดับราคา 3.01 - 5.00 ล้านบาท มีจำนวน 880 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 24.7 ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท มีจำนวน 567 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.9 ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวน 321 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.0 และระดับราคา 7.51 - 10.00 ล้านบาท มีจำนวนน้อยที่สุด คือ 209 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.9 ตามลำดับ