บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุสถานการณ์ครึ่งปีแรก 2566 พบว่า มีบ้านและคอนโดมิเนียมเหลือขาย 190,287 หน่วย เพิ่มขึ้น 8% มูลค่า 935,819 ล้านบาท เพิ่ม 9.9% แบ่งเป็น คอนโด 74,230 หน่วย เพิ่ม 11.2% มูลค่า 290,637 ล้านบาท ลดลง 1.3%  แนวราบ 116,057 หน่วย เพิ่ม 6.1% มูลค่า 645,182 ล้านบาท ลดลง 15.8% สะท้อนถึงการชะลอตัวของดีมานด์ในตลาดที่อยู่อาศัย

          สมบูรณ์ วศินชัชวาล รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) จำกัด ฉายภาพเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ชะลอตัวทั้งยอดขายและโอน เพราะคนชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจากปัจจัยลบทั้งอัตราดอกเบี้ย มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี ที่ไม่เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัย แม้ว่าปีนี้ปัจจัยบวกที่สำคัญคือภาคการท่องเที่ยวโตกว่าคาด! ธุรกิจภาคบริการเริ่มกลับมาส่งผลให้แรงงานในภาคบริการมีศักยภาพมากขึ้น อัตราการว่างงาน ลดลง เพราะแรงงานกลับเข้าสู่ระบบ มีสถานะทางการเงินที่ชัดเจนขึ้น

          ขณะที่ ปัจจัยลบปัญหาหนี้สินครัวเรือน ยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง การส่งออกยังคง "ติดลบ" ติดต่อกันมา 10 เดือน ทำให้กำลังซื้อระดับบนได้รับผลกระทบในเชิงรายได้และการสร้างงาน ที่ "ลดลง" ประกอบกับ อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น อย่างต่อเนื่องทำให้การผ่อนบ้านแพงขึ้นถึง 17% !!!  ส่งผลให้ดีมานด์ตลาดอสังหาฯ ลดลง เนื่องจากคนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้ต้องมีรายได้ ที่สูงขึ้นในการขอสินเชื่อบ้านเพราะต้นทุนเพิ่มสูงขึ้น ผ่อนบ้านแพงขึ้น

          "หากเป็นไปได้อยากขอให้ หยุด! การขึ้นดอกเบี้ย เพราะเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบรุนแรง ทั้งผู้พัฒนาโครงการและคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอการซื้อ เพราะอัตราการผ่อนต่อเดือนสูงขึ้น จากเดิมเคยผ่อนเดือนละ 6,000-7,000 บาท ขยับเป็น 8,000-9,000 บาท ทำให้ดีมานด์ตลาดหดตัวลง"

          ขณะเดียวกัน การแข่งขันในตลาดอสังหาฯ หลังโควิด-19 รุนแรงยิ่งขึ้น โดยเฉพาะตลาดแนวราบแข่งขันด้าน "ราคา" ในกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับราคาแพง การเปิดตัวโครงการใหม่ราคาปรับขึ้นมากกว่า 10%  จากต้นทุนขยับยกแผงทั้งค่าวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น 21% รวมถึงค่าแรง ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญ

          ปัจจุบัน ดีมานด์แนวราบพบว่าบ้านแฝดอยู่ในระดับ "ทรงตัว" ทาวน์เฮ้าส์ มีสัดส่วน "ลดลง"เล็กน้อย และบ้านเดี่ยวเริ่ม "ชะลอตัว"แต่ยังเป็นตลาดที่น่าสนใจที่สุดในกลุ่มแนวราบ ขณะที่ยอดขายทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังไม่ฟื้นตัวกลับมา เพราะได้รับผลกระทบจาก สภาพเศรษฐกิจ ส่วนบ้านราคาตั้งแต่  5 ล้านบาท ขึ้นไปดีมานด์ "ลดลง" จากปีก่อนหน้าที่ฐานสูง แต่ภาพรวมถือว่าดีมานด์ยังอยู่ในระดับสูง

          ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2566 คอนโด เริ่มกลับมาเปิดตัวมากขึ้น โดยคอนโดกลุ่มราคา 1-5 ล้านบาท มีดีมานด์เพิ่มขึ้นก่อนหน้าและบางระดับราคากลับมีดีมานด์ที่สูงกว่าก่อนโควิด สำหรับการเปิดโครงการใหม่ แนวราบมีการแข่งขัน สูงขึ้นมาก  "บ้านเดี่ยว" เป็นสินค้าที่มีการ เปิดตัวมากที่สุด โดยเฉพาะราคา 10 ล้านบาท ขึ้นไป ขณะที่ ทาวน์เฮ้าส์ มีแนวโน้มเปิดตัวใหม่ น้อยลง

          สมบูรณ์ กล่าวว่า ท่ามกลางความผันผวนภาวะเศรษฐกิจ ผู้ประกอบการต้องปรับพอร์ตสินค้าให้เหมาะสมกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป ยกตัวอย่าง ตลาดแนวราบต้องปรับพอร์ตให้ครบทุกระดับราคา เจาะกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อ เพราะได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยส่วนตลาดต่างจังหวัด เน้นตลาดที่มีศักยภาพ เป็นแหล่งงาน และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ซึ่งมีกลุ่มลูกค้ามีความมั่นคงทางรายได้ เช่น ระยอง  อยู่ในโซนอีอีซี เป็นจังหวัดที่มีจำนวนประชากรแฝงและมีกำลังซื้อ เนื่องจากเป็นแรงงานที่มีทักษะเข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรม

          ในส่วนของเฟรเซอร์ โฮม ปรับตัวด้วย การพัฒนาโครงการคอนโดโลว์ไรส์ "โคลส รัชดา 7" (KLOS Ratchada 7) จำนวน 111 ยูนิต ภายใต้แนวคิด "It's so Klos เติมเต็มทุก ช่องว่างของคุณ" บนทำเลย่านรัชดา ราคาเริ่มต้น 3-5 ล้านบาท ซึ่งคอนโดโลว์ไรส์ สามารถทำรายได้ เร็วและเป็นสินค้าที่พัฒนาขึ้นมาเพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่

          "เชื่อว่าหลังจากรัฐบาลทยอยอัดฉีดเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจกำลังซื้อจะกลับมา ส่งผลดีต่ออสังหาฯในอนาคต"

          ทางด้าน เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด มองว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว ไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นที่มีการกระตุ้นภาคท่องเที่ยว จากนโยบายภาครัฐ ซึ่งเป็นมาตรการที่ยัง ไม่ได้ใช้เงินงบประมาณรัฐบาล แต่เป็นมาตรการที่ใช้กลไกจากภาคเอกชน เช่น ปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ รวมทั้งมาตรการจากหน่วยงานเกี่ยวข้อง เช่น ลดราคาน้ำมัน ค่าไฟ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ขณะที่ทิศทางอัตราดอกเบี้ย น่าจะหยุดขึ้นแล้ว เพราะภาวะเงินเฟ้อชะลอตัว จึงไม่มีความจำเป็นที่ต้องขึ้นดอกเบี้ย

          ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่องเพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มรายได้ ด้วยการขยายสู่ธุรกิจใหม่ที่มีความหลากหลาย เพื่อสร้างรายได้ต่อเนื่อง (Recurring Income) เช่น การขยายการลงทุนสู่ Investment Property อาทิ  ศูนย์การค้า ของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ เสนาฯ ในทางตรงกันข้ามผู้ประกอบการศูนย์การค้าอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา ขยายไลน์พัฒนาคอนโด บ้าน สำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม มากขึ้น หรือ เอสซี แอสเสท ศุภาลัย แสนสิริ ไรมอนแลนด์ เสนาฯ ขยายไลน์อาคารสำนักงานให้เช่า และอีกหลายธุรกิจที่ได้รับความสนใจ อาทิ โรงพยาบาล พลังงานทดแทน โลจิสติกส์ สตาร์ทอัป