ทีมข่าวเศรษฐกิจ

         จับสัญญาณตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2566 ดูเหมือนจะกลับมาร้อนแรงมากขึ้นหลังโควิดสงบ วัดจากสถิติในปี 2565 สำรวจโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า มีการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วทั้งซัพพลายและดีมานด์ โดยมีเปิดโครงการใหม่ตลอดทั้งปี 2565 ในครึ่งปีแรกเปิดใหม่ 35,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 92,000 ล้านบาท ครึ่งปีหลังเปิดอีก 21,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 65,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคอนโดราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และคอนโดบีโอไอราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

          ขณะเดียวกันได้อานิสงส์จากการผ่อนปรนมาตรการ LTV มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% และภาวะดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ รวมถึงการฟื้นตัวของการส่งออก การท่องเที่ยว ที่ฟื้นตัวอย่างชัดเจน ทำให้เกิดกำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมมากขึ้น ทั้งการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและการซื้อเพื่อการลงทุน

          ปัจจัยลบฉุดตลาดคอนโดซึม

          แต่ด้วยปัจจัยลบยังคงอยู่หลากหลายด้านทั้งเศรษฐกิจและการเมือง ทำให้สภาวการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2566 เริ่มแผ่วตามกำลังซื้อ ในประเทศที่เปราะบาง ขณะที่ตลาดต่างชาติโดยเฉพาะจีน ยังไม่คึกอย่างที่หวัง จึงทำให้คอนโดมิเนียมตกอยู่ในสภาวะอึมครึมทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ยังไม่นับรวมเอฟเฟ็กต์แอชตันอโศก การขอสินเชื่อที่สถาบันการเงินคุมเข้ม การออก หุ้นกู้ที่กำลังลุกลามเป็นไฟลามทุ่ง ซึ่งวงการอสังหาริมทรัพย์ หวั่นใจจะ กลายเป็นระเบิดเวลาลูกใหม่ต่ออุตสาหกรรม

          มีการวิเคราะห์จาก วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ย้ำชัดตลาดคอนโดมิเนียมปี 2566 ว่า ยังได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบมากมายไม่ว่ามาตรการ LTV การลดความเข้มของมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ที่ปรับขึ้นแล้ว 4 ครั้ง รวมเป็นอัตรา 1% ภาวะหนี้ครัวเรือนสูงกว่า 90% ของจีดีพี ขณะที่การส่งออกชะลอตัวลง ทำให้เกิดการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจไม่เต็มที่

          จากผลสำรวจในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของ ปี 2565 มีอุปทานใหม่ลดลง 30% โดยมีหน่วยเปิดขายใหม่เพียง 25,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 78,000 ล้านบาท ลดลง 15% กระทบต่อยอดขายค่อนข้างแรง โดยมียอดขายเพียง 16,000 หน่วย ลดลง 52% ส่วนมูลค่าอยู่ที่ 60,325 ล้านบาท ลดลง 49% ทำให้ตลาดอาคารชุดในช่วงนี้ความต้องการซื้ออ่อนแอ โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัย ขณะที่กลุ่มซื้อเพื่อการลงทุนมีการชะลอตัวลง จากการขึ้นอัตราดอกเบี้ย ทำให้ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน มีภาระการผ่อนชำระเพิ่มขึ้น แต่การเก็บค่าเช่าไม่ได้สูงขึ้นตาม ทำให้ผลตอบแทนการลงทุนมีความน่าสนใจน้อยลง จึงชะลอซื้อและให้ความสำคัญการลงทุนด้านอื่นแทน

          "วิชัย" ยังประเมินว่าภาวะชะลอตัวของตลาดคอนโดมิเนียม ทำให้เกิดห้องชุดเหลือขายในตลาดปรับตัวสูงขึ้น 10% จากปลายปี 2565 มีจำนวน 68,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 288,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 74,500 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 291,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดเหลือขายที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ทิศทางตลาดคอนโดมิเนียมในครึ่งหลังนี้ ยังคงมีปัจจัยลบมากมาย ทั้งดอกเบี้ยที่อาจปรับขึ้นอีก 1-2 ครั้ง เศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวดีจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศที่รุมเร้า รวมถึงสถานการณ์การเมืองยังไม่นิ่ง อาจเห็นตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงทั้งดีมานด์และซัพพลายใหม่ที่ชัดเจนขึ้น ส่วนกรณีแอชตัน อโศก ส่งผลกระทบความเชื่อมั่นในการซื้อและเกิดความกังวลใจสำหรับคอนโดมิเนียมอยู่แนวรถไฟฟ้า

          พึ่งกำลังซื้อต่างชาติปัมยอด40%

          ขณะที่ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สะท้อน ภาพตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้ยังขมุกขมัว โดยเฉพาะตลาดระดับกลาง-ล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่ค่อนข้างแย่ เป็นผลจากภาวะหนี้ครัวเรือนเรื้อรัง ดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้สถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ทั้งผู้ประกอบการ และผู้ซื้อ โดยในส่วนของผู้ซื้อมียอดกู้ไม่ผ่าน (รีเจ็กต์เรต) สูงถึง 40-50% ทำให้กำลังซื้อในประเทศไม่ค่อยดี เพราะคนไม่มีเงินออมมากพอที่จะซื้อ แต่กำลังซื้อต่างชาติยังมีดีมานด์เข้ามาต่อเนื่อง

          สะท้อนได้จากยอดขายของอนันดาในครึ่งปีแรกมียอดขายกลุ่มคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 9,700 ล้านบาท โดยได้ยอดขายจากลูกค้าต่างชาติสูงถึง 40% ซึ่งมาจากหลายสัญชาติ เช่น จีน สิงคโปร์ เมียนมา ขณะที่ครึ่งปีหลัง ยังต้องรอลุ้นลูกค้าต่างชาติเป็นดีมานด์ใหม่ที่จะเข้ามา โดยเฉพาะลูกค้าจีน ยังคงเป็นลูกค้าหลักของตลาด รวมถึงรอดูความชัดเจนรัฐบาลใหม่ด้วย ล่าสุด อนันดามีโครงการพร้อมอยู่พร้อมขาย 35,000 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 10,000 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 20,000 ล้านบาท ที่จะสร้างยอดขายในปีนี้ โดยครึ่งปีแรกสามารถทำยอดขายได้แล้ว 6,000-7,000 ล้านบาท

          แม้ว่าจะมีวิกฤตแอชตัน อโศก แต่ "ประเสริฐ" ย้ำว่าไม่ส่งผลต่อ ยอดขายคอนโดมิเนียมโครงการอื่นๆ ของอนันดา เพราะลูกค้าทั้งคนไทยและต่างชาติยังคงเชื่อมั่นในแบรนด์อนันดาและแยกแยะได้ว่าเป็นเฉพาะโครงการ เป็นประเด็นทางกฎหมาย ซึ่งบริษัทก็ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ และในเดือนสิงหาคมนี้จะมียอดขายและยอดโอนสูงกว่าช่วงก่อนและหลังวิกฤตแอชตัน อโศกอย่างมีนัยสำคัญ

          'เอพี' หวั่นเอฟเฟ็กต์แอชตันอโศกทุบมู้ด

          ด้าน อนุพงษ์ อัศวโภคิน ซีอีโอ บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) บิ๊กแบรนด์ของวงการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ชี้ภาพรวมในปี 2566 เติบโต ไม่มาก เพราะมีหลายปัจจัยน่าห่วง รวมถึงการเมืองยังไม่นิ่ง ตลาดคอนโดมิเนียมถ้าเศรษฐกิจยังไปได้ คอนโดมิเนียมก็ยังไปได้ แต่คงเติบโตไม่มาก ซึ่งจริงๆ ตลาดควรจะดีกว่านี้ แต่พอมีปัจจัยลบเข้ามามากเลยทำให้ไม่ค่อย หวือหวา ซึ่งการพัฒนาคอนโดมิเนียมยากกว่าเมื่อ 10 ปีก่อนมาก

          ตอนนี้ผู้ประกอบการนอกจากจะเจอยอดรีเจ็กต์เรต หนี้ครัวเรือนสูง ยังขอ เงินกู้พัฒนาโครงการยากขึ้น เพราะสถาบันการเงินคุมเข้มมากขึ้น ขณะที่การระดมทุนผ่านการออกหุ้นกู้ก็ยาก ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องระมัดระวัง เพราะอาจกลายเป็นระเบิดเวลาลูกใหม่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ได้ ดังนั้นเวลานี้จึงเป็นโอกาสของบิ๊กเพลย์เยอร์ ถ้าพัฒนาในทำเลที่ใช่ และจากหลายปัจจัยที่เกิดขึ้น ทำให้เอพีต้องวางแผนเดือนต่อเดือน ถ้าเดือนไหนต้องปรับก็ต้องปรับ

          ส่วนกรณีแอชตันอโศก "ซีอีโอเอพี" มองว่าส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดคอนโดมิเนียมแน่นอน แต่ต้องรอดูก่อน ว่าจะกระทบมากน้อยแค่ไหน เช่นเดียวกับ วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ ประเมินว่าเป็นเฉพาะโครงการ เชื่อว่าคนยังมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า เพียงแต่ ต้องเตรียมข้อมูลชี้แจงให้กับลูกค้าและทีมการขายว่าสิ่งที่เกิดขึ้นคืออะไร มีกี่โครงการที่เข้าลักษณะนี้ ขณะที่เอพีไม่มีโครงการที่ใช้ทางเข้าออกของรัฐ

          เรียกว่าปัจจัยเก่ายังไม่คลี่คลาย ต้องเผชิญปัจจัยใหม่งอกเข้ามาขย่มซ้ำ ทำให้บรรยากาศตลาดคอนโดมิเนียมที่ซึมอยู่แล้ว ยิ่งอึมครึมหนักมาก ยิ่งขึ้น จากที่เคยเป็นสินค้าขายดี ผู้ประกอบการโกยรายได้อู้ฟู่กันถ้วนหน้า มาถึงยุคซื้อไม่ง่าย ขายไม่คล่องไปโดยปริยาย