อสังหาริมทรัพย์

          หากมองตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในช่วงปี 2561-2562 มีความร้อนแรง ผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯและนอกตลาดหลักทรัพย์ ได้เร่งลงทุนที่ดินสะสมไว้ และนำที่ดินมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง จนส่งผลให้จำนวนการเปิดโครงการใหม่เพิ่มสูงอย่างมาก ประกอบกับ บริษัทต่างชาติได้เข้ามาลงทุนอสังหาฯ ในประเทศไทยผ่านโครงการร่วมทุน (Joint Venture หรือ JV) โดยเฉพาะบริษัทจากประเทศญี่ปุ่น ที่ร่วมทุนกับ อสังหาฯไทย โดยในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีมูลค่าร่วมพัฒนาโครงการอสังหาฯไม่น้อยกว่า 570,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 73 ของมูลค่าโครงการที่ร่วมทุนกับต่างชาติทั่งหมด และ ที่เริ่มมาแรง จะเป็นทุนจากประเทศจีน และฮ่องกง ที่เคลื่อน 'เงินทุน' เข้ามาสร้างมูลค่าเพิ่มผ่านโครงการอสังหาฯ ในไทย พร้อมกับการดึงกำลังซื้อจากต่างประเทศเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยเช่นกัน

          ทั้งนี้ หากมาตรวจสอบข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ เฉลี่ย 5 ปี (2558-2562) อยู่ที่ 26,300 หน่วย โดยจะพบว่า ในปี  2561 จะเห็นข้อมูลที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯปริมณฑล มีจำนวนเปิดตัวโครงการมากที่สุด ถึง 121,557 หน่วย อาคารชุดมากที่สุด 76,978 หน่วย มีส่วนแบ่งในตลาดอสังหาฯเกินกว่าร้อยละ 60 มูลค่าเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 530,043 ล้านบาท

          และการเติบโตของภาคอสังหาฯ ที่เปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯและรอบๆกรุงเทพฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ และที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นอย่างมาก โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาฯระบุว่าอัตราการขยายตัวของดัชนีราคาที่ดินใน ปี 2561 ปรับขึ้นอย่างร้อนแรง ตั้งแต่ไตรมาส 2 ต่อเนื่องถึงไตรมาส 4 อยู่ที่ร้อยละ 32.3, ร้อยละ 31.6 และร้อยละ 32.6 เมื่อเทียกับ (YOY)

          แต่ดูเหมือนว่า "ความร้อนแรงของภาคอสังหาฯ" ในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียม ก็ถูกดับด้วยมาตรการควบคุมสินเชื่อ (LTV)ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ต้องถือว่าเป็นการเข้ามาควบคุมไม่ให้ตลาดอสังหาฯ Hot เกินไป โดยเฉพาะการสกัดเรื่อง 'เงินทอน' และเป็นมาตรการที่มาถูกจังหวะ เพราะหลังจากนั้น เกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ไปทั่วโลก มีการปิดประเทศ กำลังซื้อหดตัวอย่างหนักและรุนแรง ธุรกิจหลายแห่งต้องหยุดและปิดกิจการลง

          ซึ่ง REIC ระบุว่าการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ (2563-2564) เฉลี่ยอยู่ที่ 22,400 หน่วย จำนวนเปิดโครงการใหม่ปี 63 อยู่ที่ 66,178 หน่วย และในปี 64 อยู่ที่ 51,531 หน่วย ซึ่งลดลงไปอย่างมากเมื่อเทียบกับปี 61 ที่มีเปิดตัวใหม่ถึง 121,557 หน่วย ส่งผลให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการในช่วงโควิด-19 ปี 64 ลดลงมาอยู่ที่ 218,950 ล้านบาท

          อย่างไรก็ตาม เมื่อสถานการณ์โควิด-19 เริ่มคลี่คลายอย่างชัดเจนผู้ประกอบการกลับมาเปิดโครงการที่อยู่อาศัยอีกครั้ง แต่สินค้าหลักยังคงเป็น 'แนวราบ' ส่งผลให้ราคาที่ดินรอบนอกกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีราคาปรับตัวสูงขึ้น จากความต้องการในการจัดหาและลงทุนซื้อที่ดินของผู้ประกอบการ

          ดัชนีราคาที่ดิน Q2/66 ปรับขึ้น

          แบบชะลอตัวต่ำกว่าก่อนโควิด

          ล่าสุด REIC ได้รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2566 พบความเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ชะลอตัวลง โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ อธิบายว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าไตรมาส 2 ปี 66 มีค่าดัชนีเท่ากับ 376.5 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า(QoQ) ลดลงร้อยละ -2.4

          ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ยังคงมีทิศทางที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่มีการชะลอตัวจากไตรมาสแรก โดยอัตราการเพิ่มของดัชนีราคาที่ดินในไตรมาสนี้ ยังเป็นการเพิ่มที่ไม่สูงเมื่อเปรียบเทียบกับการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเฉลี่ย 5 ปี ในช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 (ปี 2558-2562) ซึ่งมีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 (YoY) อีกทั้งยังมีอัตราเฉลี่ยของอัตราการเปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ที่เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 4.1 แสดงให้เห็นอัตราเร่งของดัชนีราคาที่ดินในช่วงดังกล่าวที่สูงกว่าปัจจุบัน

          LTV-ดบ.ขาขึ้น-หนี้ครัวเรือน-ภาษีที่ดินฯ

          ตัวแปร "เบรกราคาที่ดิน"

          ดร.วิชัย กล่าวถึงปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่า มีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องจาก 1. การที่เศรษฐกิจไทยในช่วงครึ่งปี 2566 มีการขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์ไว้ 2. การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธปท. 3. ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคง มีอัตราส่วนที่สูง ถึงร้อยละ 90 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) 4. เป็นช่วงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งล้วนเป็นปัจจัย ที่จะทำให้ความสามารถในการซื้อ และการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยของประชาชนลดลง ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ผู้ประกอบการจึงชะลอแผนในการเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้ถึงปี 2567 มีผลให้เกิดการชะลอการซื้อที่ดินเปล่า เพื่อรองรับการพัฒนาลงบ้างในหลายทำเล

          และ 5. ประกอบกับรัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตราในปี 2566 จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนการซื้อที่ดินสะสม เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการในอนาคต ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่ดินสะสมในตลาดเพื่อเป็น Land Bank ลดลง เพื่อควบคุมภาระต้นทุนจากการถือครองที่ดิน โดยภาระภาษีที่ดินฯ ซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป

          จากภาวะราคาที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีการเปลี่ยนแปลงของราคามาก เนื่องจากที่ดินที่อยู่บริเวณพื้นที่ชานเมือง มีราคาไม่แพง และยังสามารถนำไปใช้ในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบได้ ซึ่งทำให้สามารถควบคุมต้นทุนของราคาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ทั้งนี้ โซนเหล่านี้เป็นโซนที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมากและที่สำคัญเป็นโซนที่มียอดขายในระดับต้นๆ อีกด้วย

          รถไฟฟ้า เร่งราคาที่ดินพุ่ง

          อสังหาฯ ปักหมุด 5 ทำเลขึ้นโครงการจับกลุ่มผู้ซื้อ

          สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นโครงการในอนาคตที่มีการเชื่อมต่อกับพื้นที่สำคัญด้านพาณิชยกรรม และเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการอยู่ในปัจจุบัน โดยมีรายละเอียด ดังนี้

          อันดับ 1 ได้แก่ สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และ สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เป็นโครงการในอนาคตและโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.4 เมื่อเทียบกับ YoY โดยราคาที่ดินในเขตเมืองสมุทรปราการและพระสมุทรเจดีย์ เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

          อันดับ 2 ได้แก่ สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) เป็นโครงการในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับYoY โดยราคาที่ดินในเขตเมืองนนทบุรี บางใหญ่ และบางบัวทอง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

          อันดับ 3 ได้แก่ MRT และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้วและโครงการในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับYoY โดยราคาที่ดินในเขตจตุจักร ห้วยขวาง และพญาไท เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

          อันดับ 4 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มธ.รังสิต) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3 เมื่อเทียบกับYoY โดยราคาที่ดินในเขตบางเขน หลักสี่ ดอนเมือง และคลองหลวง เป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก

          และอันดับ 5 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) เป็นโครงการในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.4 เมื่อเทียบกับYoY โดยราคาที่ดินในเขตจอมทอง บางบอน และบางขุนเทียนเป็นบริเวณที่มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก