อสังหาริมทรัพย์

          ตลาดคอนโดมิเนียม เริ่มเข้าสู่ภาวะการขยายตัวอีกครั้ง หลังจากถึงจุดตำสุดในช่วงปี 2565 และในครึ่งหลังของปี 65 ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่ม ปรับตัวดีขึ้น บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เริ่มกลับมาเพิ่มนำหนักการลงทุน เพิ่มหน่วยขายใหม่เข้าสู่ตลาด หลังจากผู้ประกอบการได้เร่งระบายสต๊อกห้องชุดออกไปอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการ ต้องขยับเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในกลุ่มราคาที่เข้าถึงกำลังซื้อได้

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย รายงานถึงสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสแรกของปี 2566 และทิศทางตลาดในไตรมาส 2 ว่า ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ภาพรวมอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2566 ที่ผ่านมา ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง ทั้งในส่วนของอุปทานเปิดขายใหม่ (ซัปพลาย) และในฝั่งของผู้ซื้อ(ดีมานด์) มีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการมีการเปิดขายรอบ VIP

          โดยพบว่าในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และพื้นที่โดยรอบ มีอุปทานเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดมากกว่า 10,000 ยูนิต แต่โครงการขนาดใหญ่ที่มียูนิตขายมากกว่า 1,000 ยูนิต ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี และจังหวัดปทุมธานี เป็นต้น

          หากพิจารณาเฉพาะในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ถึง 11 โครงการ 4,916 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 12,653 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 9,172 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ  60.5 และพบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดยังคงเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากที่สุดถึง 3,969 ยูนิตหรือคิดเป็นร้อยละ 80.7  ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 10,300 ล้านบาท และผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์เพียงแค่  947 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 19.3 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 2,353 ล้านบาท

          สต๊อกคอนโดฯในตลาด 5.6 หมื่นยูนิตกว่า 2.71 แสนลบ.

          ขณะที่ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 พ.ศ. 2565 ที่ผ่านมา ยังคงมีอุปทานคอนโดมิเนียมทั้งหมดประมาณ 196,241 ยูนิต ด้วยมูลค่าการ พัฒนารวมประมาณ 939,603 ล้านบาท และถูกดูดซับออกไปแล้วประมาณ  139,542 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 71.1 ด้วยมูลค่าประมาณ 668,127 ล้านบาท และยังคงมีอุปทานในตลาดที่รอการระบายอีกประมาณ 56,699 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 28.9 ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 271,476 ล้านบาท ของอุปทานทั้งหมดในตลาด โดยพบว่า คอนโดมิเนียมในรูปแบบ 1 ห้องนอนยังคงเป็นรูปแบบที่ ผู้พัฒนามีการพัฒนาออกสู่ตลาดมากที่สุด คิดเป็นร้อยละ 68.7 ตามมาด้วยรูปแบบสตูดิโอร้อยละ 18.5 และรูปแบบ 2 ห้องนอน คิดเป็นร้อยละ 11.8

          อสังหาฯเพิ่มมูลค่าสร้างจุดขายคอนโดฯ

          สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปีที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัย และการสื่อสาร  คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเดินหน้าประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่สำหรับปี พ.ศ. 2566 กันอย่างคึกคัก และส่วนใหญ่เริ่มทยอยเปิดพรีเซลอย่างเป็นทางการตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 เป็นต้นไป ซึ่งเราพบว่า บางโครงการบริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ และแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สามารถปิดการขายทั้งโครงการในระยะเวลาเพียงแค่ 1 เดือนหลังจากการเปิดขายในรอบ VIP เท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าตลาดเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง กลุ่มลูกค้าให้ความสนใจเข้าซื้ออย่างต่อเนื่อง สำหรับโครงการที่พวกเขามองว่ายังสามารถทำกำไรต่อได้ รวมถึงตั้งอยู่บนทำเลที่ดีและราคาที่น่าสนใจ

          และพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางส่วน ยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ในทำเลที่มั่นใจในกำลังซื้อหรือทำเลที่มีลูกค้าเฉพาะกลุ่มที่ชัดเจน เช่น สถานศึกษา หรือห้างสรรพสินค้า เป็นต้น แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ค่อนข้างระมัดระวังในการกำหนดราคาขายเป็นอย่างมาก แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาผู้พัฒนาจะต้องเผชิญกับภาวะต้นทุนราคาค่าวัสดุก่อสร้าง ที่ปรับตัวสูงขึ้นกว่าร้อยละ 20 เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ไม่สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้นจากเดิมได้มากนัก และพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดพยายามมองหาจุดขาย ใหม่ๆ หรือบริการอื่นๆ เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เช่น เรื่องของการบริการทางการแพทย์, Pet-Friendly หรือ คอนโดฯเลี้ยงสัตว์ได้ เป็นต้น

          นอกจากนี้พบว่า ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางส่วนเลือกใช้วิธี Short Cut ด้วยการเข้า take over โครงการคอนโดมิเนียมอื่นๆ เนื่องจากมองว่าเป็นการประหยัดเวลา และได้ราคาที่ดีเพื่อนำมาพัฒนาต่อ ทำราคาขายต่ำกว่า 1 แสนบาทเลือกทำเลกรุงเทพฯชั้นนอก รับกำลังซื้อ

          สำหรับอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาส ที่ 1 ของปี พ.ศ. 2565 ในพื้นที่กรุงเทพมหานครที่ผ่านมา พบว่า ผู้พัฒนายังคงเลือกที่จะเปิดขายคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกมากที่สุดจำนวน 6 โครงการ 3,168 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 64.5 และตามมาด้วยในพื้นที่บริเวณรอบเมือง ด้านทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) จำนวน 3 โครงการ ประมาณ 1,240 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 25.2

          และพบว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ที่ผ่านมายังคงอยู่ในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อ ตารางเมตรมากถึงร้อยละ 77.5 เหมือนในช่วงหลายไตรมาส ที่ผ่านมา เนื่องจากผู้พัฒนายังคงเดินหน้าเลือกเปิดตัวโครงการ ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกที่มั่นใจในกำลังซื้อและมีระดับราคาขายต่อยูนิตไม่สูงมากนัก เพื่อกำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย เพื่อที่จะสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว

          คอนโดฯระดับลักชัวรีในเมือง เริ่มเปิดโฉมมากขึ้น

          ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าสำหรับในปี พ.ศ. 2566 นี้ ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง-ลำสาลี มีนบุรี, รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าว และศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา และในพื้นที่ทำเล เกษตร-นวมินทร์ รามคำแหง สุขุมวิท เป็นต้น ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์ว่า จะมีการโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่อย่างคึกคักในปีนี้

          แต่อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ในพื้นที่เมืองชั้นใน จะกลับมาเปิดตัวอีกครั้งในปีนี้ ทั้งในพื้นที่ย่านทองหล่อ อโศก ราชดำริ ชิดลม และสาทร เป็นต้น หลังจากคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้มีการเปิดตัวค่อนข้างน้อยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

          ราคาขายเฉลี่ยโครงการใหม่ ขยับสูงขึ้น ปิดขายได้เร็ว

          ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา หลายโครงการได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นอย่างมาก ส่งผลให้อัตราขายเฉลี่ยรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1  พ.ศ. 2566 ที่ผ่านมาเป็นอัตราขายเฉลี่ยรวมที่ค่อนข้างสูง อยู่ที่ประมาณร้อยละ 51.0 เนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่บางโครงการ ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก และรอบเมืองทิศเหนือ มีลูกค้าให้ความสนใจเป็นอย่างมาก สามารถปิดการขายไปกว่าร้อยละ 70.0 ในช่วงระยะเวลาของการพรีเซลเท่านั้น เนื่องจากระดับราคาที่น่าสนใจ ส่งผลให้ลูกค้าที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและกลุ่มนักลงทุน ให้ความสนใจเข้าซื้อเป็นจำนวนมาก เนื่องจากมองว่าโครงการเหล่านี้ยังสามารถทำกำไรต่อได้ในอนาคต

          จากอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนมิเนียม ที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปีพ.ศ. 2566 ที่ผ่านมาโดยภาพรวม ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างดี หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ในเกณฑ์ที่น่าพอใจ และยังคงมีลูกค้าให้ความสนใจเข้าซื้อและเยี่ยมชมโครงการอย่างต่อเนื่อง

          นอกจากนี้พบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมอีกหลายโครงการ เช่นเดียวกันในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา ที่ยังไม่เปิดพรีเซลอย่างเป็นทางการ แต่มีการเปิดให้จองล่วงหน้าก่อนการพรีเซลอย่างเป็นทางการ และได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างมากเช่นเดียวกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความคึกคักของตลาดที่เริ่มมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ทั้งในส่วนของการเปิดตัวโครงการใหม่ และอัตราการขายที่ดีขึ้น ล้วนมาจากปัจจัยบวก ทั้งในเรื่องของนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง  ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าวทำให้กำลังซื้อเริ่มกลับมาให้ความสนใจตลาดคอนโดมิเนียมอีกครั้ง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาตลาดปรับตัวดีขึ้น

          ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้เป็นช่วงจังหวะที่ดีที่จะกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้งในปีนี้

          คาดทั้งปี หน่วยเปิดใหม่ทะลุ 4 หมื่นยูนิตอีกครั้ง

          สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี พ.ศ. 2566 ฝ่ายวิจัย และการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ อีกมากกว่า  7,000 ยูนิต ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และคาดการณ์ว่าในปีนี้อุปทานเปิดขายใหม่อาจกลับมามากกว่า 40,000 ยูนิต อีกครั้ง และส่วนใหญ่ยังคงกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมืองและพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก ในระดับราคาขายที่ไม่สูงมาก โดยเฉพาะในช่วงระดับราคา 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร หรือในทำเลรอบใจกลางเมือง ที่เน้นเรื่องราคา การออกแบบและทำเลเป็นจุดขาย เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ

          "มองว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครและเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญในปีนี้จะกลับมาคึกคักอีกครั้งและหลายโครงการของผู้พัฒนารายใหญ่จะยังคงได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีหรือบางโครงการอาจปิดการขายลงในระยะเวลาที่รวดเร็ว"

          ดีเวลลอปเปอร์ ลุยไตรมาส 2 ขึ้นคอนโดฯใหม่

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ตลาดคอนโดฯเริ่มกลับมามีส่วนแบ่งในตลาดมากขึ้น หลังจากช่วง 3 ปีที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการแนวราบจะมีสัดส่วนเกินกว่าร้อยละ 50 เนื่องจากโครงการแนวราบเป็นสินค้าที่ได้รับความสนใจและเป็นที่ต้องการของผู้ซื้ออย่างมาก แต่ก็เริ่มมีผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ทั้งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาด ได้ประกาศแผนเปิดโครงการใหม่ในปีนี้ ที่มีส่วนผสมของโครงการแนวสูงมากขึ้น แต่คงไม่หวือหวา เหมือนช่วงก่อนเกิดโควิด-19 เนื่องจากต้องรอปัจจัยเสริมจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ รอกำลังซื้อภายในประเทศที่จะมาฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง รวมถึงลูกค้าชาวต่างชาติ โดยเฉพาะผู้ซื้อจากประเทศจีนที่ต้องประเมินตลาดคอนโดฯในครึ่งหลังของปี 2566 อีกครั้ง

          อย่างไรก็ตาม ในเชิงของธุรกิจแล้ว ผู้ประกอบการคงชะลอลงทุนไม่ได้ ซึ่งเราจะเห็นหลายค่าย จะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในไตรมาส 2 ของปีนี้ โดยบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในไตรมาสแรก ได้เปิดคอนโดมิเนียมไป 1 โครงการ ล่าสุด เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ SUPALAI PARC เอกมัย-พัฒนาการ ที่เปิดนิยามใหม่ของคำว่า "พัก" กับคอนโดฯ ที่ให้ชีวิตได้ Recharge ท่ามกลาง Facilities จัดเต็ม แบบห้องหลากหลาย พร้อมฟังก์ชันที่ตอบโจทย์คน GEN ME และเป็นครั้งแรก! กับนวัตกรรมออกแบบที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์ Modern Living

          ซึ่งก่อนหน้านี้ ทางศุภาลัย เคยเปิดโครงการ ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-ทองหล่อ บนทำเลที่ห่างกันไม่เกิน 5 กม. ในราคาราว 1.79 ล้านบาท (เฉลี่ย 53,000 บาทต่อตร.ม.) ในช่วงประมาณต้นปี 2555 และกับโครงการใหม่ "ศุภาลัย ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ" ในราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท (เฉลี่ย 70,300 บาทต่อตร.ม.)

          บริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) กับแผนในไตรมาส 2 เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 16 โครงการ มูลค่า 21,030 ล้านบาท หลักๆจะเป็นโครงการแนวราบ 15 โครงการ และเปิดคอนโดมิเนียม  1 โครงการ มูลค่า 3,500 ล้านบาท ซึ่ง ณ วันที่ 30 เมษายน 2566 บริษัทฯ สามารถสร้างยอดขายรวมได้ทั้งสิ้นมูลค่า 14,264 ล้านบาท แบ่งเป็นยอดขายจากสินค้าแนวราบมูลค่า 10,601 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมมูลค่า 3,663 ล้านบาท และมีสินค้ารอรับรู้รายได้ (Backlog) 33,000 ล้านบาท

          ขณะที่บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) บริษัทพัฒนาอสัง หาริมทรัพย์ที่เป็นผู้นำด้านไลฟ์สไตล์ ภายใต้แนวคิด "ความสุขที่ออกแบบมาเพื่อคุณ" หรือ "We Build Happiness" กล่าวว่าภาพรวม เศรษฐกิจไทยยังมีแนวโน้มดีขึ้น ทั้งปัจจัยบวกจากกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและการท่องเที่ยวในประเทศที่โดดเด่นและคึกคัก จนส่งผลให้ไตรมาส 1 บริษัทสามารถกวาดยอด ขายได้สูงถึง 3,495 ล้านบาท และเพื่อตอบรับดีมานด์กำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง แอสเซทไวส์จึงเดินหน้าเปิดตัว 4 โครงการใหม่ 3 แบรนด์สำคัญ อย่าง เคฟ (KAVE), แอทโมซ (ATMOZ) และโมดิซ (MODIZ) บน 4 ทำเลศักยภาพ ศาลายา, บางแสน, ลาดพร้าววังหิน และเกษตร-ศรีปทุม มูลค่ารวมกว่า 6,450 ล้านบาท