อสังหาริมทรัพย์

         อุตสาหกรรมการก่อสร้าง คือ หนึ่งอุตสาหกรรม หลักที่ผลักดันเศรษฐกิจในประเทศให้มีการขยายตัวโดยมูลค่าการลงทุนภาคการก่อสร้างในแต่ละปีนั้นคิดเป็นสัดส่วนของผลิตภัณฑ์มวลรวม หรือ GDP ของประเทศไทย ไม่ตำกว่า 5% โดยศูนย์วิจัยธนาคารออมสิน เปิดเผยว่า นับตั้งแต่ปี 2562 ซึ่งเป็นปีที่อุตสาหกรรมการก่อสร้างขยายตัวดี เนื่องจากมีการลงทุนก่อสร้างทั้งในภาคส่วนของโครงการรัฐบาล และภาคเอกชนโดยในปี 2562 ภาคอุตสาหกรรมการก่อสร้างทั่วประเทศมีมูลค่าสูงถึง 1.29 ล้านล้านบาท หรือมีอัตราการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างจากปี 2561 เพิ่มขึ้น 2.3%

          ขณะที่ในช่วงปี 2563 -2564 ภาคอุตสาหกรรมการก่อสร้างยังมีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่องซึ่งเป็นผลมาจากการลงทุนของภาครัฐเป็นหลักในขณะที่การลงทุนของภาคเอกชนปรับตัวลดลง จากผลกระทบการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยในปี 2563 มูลค่าการลงทุนของภาคอุตสาหกรรมการก่อสร้างทั่วประเทศอยู่ที่ 1.31 ล้านล้านบาท ขยายตัวจากปีก่อนหน้า 1.1% ส่วนปี 2564 ภาพรวมอุตสาหกรรมการก่อสร้างมีอัตราการขยายตัวอยู่ที่ 3.8% คิดเป็นมูลค่าการลงทุนทั่วประเทศ 1.362 ล้านล้านบาท โดยในปี 2564 ปัจจัยที่ทำให้ภาคอุตสาหกรรมการก่อสร้างยังมีอัตราการขยายตัวสูงขึ้นเกิดจากการลงทุนโครงการโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐเป็นหลัก ทำให้ภาพรวมตลาดก่อสร้างในปี 2564 มีอัตราการขยายตัวที่สูงแม้จะอยู่ในท่ามกลางภาวะการแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19

          อย่างไรก็ตาม ในปี 2565 ที่ผ่านมาแม้ว่าการแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19 เริ่มคลี่คลายลงส่งผลให้เศรษฐกิจทยอย ฟืนตัวกลับมาโดยเฉพาะในช่วงปลายปีทำให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประกาศแผนลงทุน พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบหรือโครงการบ้านจัดสรร ขณะเดียวกันโครงการคอนโดมิเนียมเริ่มกลับมามีการลงทุนเพิ่มขึ้นแม้ จำนวนการพัฒนาโครงการจะไม่มากเท่ากับโครงการแนวราบแต่ทิศทางของการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมเริ่มกลับมาดีขึ้นทำให้สัดส่วนการก่อสร้างของภาคเอกชนมีการปรับตัวสูงขึ้น

          โดยในปี 2565 ภาคอุตสาหกรรมการก่อสร้างมีมูลค่าการลงทุนทั่วประเทศอยู่ที่ 1.36 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 7.7% ของ GDP ของประเทศ โดยการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลง 0.2% แบ่งเป็นการลงทุนจากภาครัฐมูลค่ากว่า 795,565 ล้านบาท คิดเป็น 58% และเป็นการลงทุนของภาคเอกชน 568,835 ล้านบาทคิดเป็น 42%

          ทั้งนี้อัตราการขยายตัวที่ลดลงดังกล่าวของภาคอุตสาหกรรม การก่อสร้างในปี 2565 เป็นผลมาจากมูลค่าการก่อสร้างของภาครัฐปรับตัวลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนเนื่องจากงานก่อสร้างโครงการโครงสร้างพื้นฐานยังมีความล่าช้าไม่เป็นตามที่คาดการณ์อีกทั้งความล่าช้าของการเบิกจ่ายงบประมาณในช่วงปี 2565 ได้ส่งผลให้ธุรกิจก่อสร้างเติบโตได้ไม่ดีเท่าที่ควร

          อย่างไรก็ตามการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบได้ส่งผลให้ภาคอุตสาหกรรมการก่อสร้างในส่วนของภาคเอกชนเริ่มมีการฟืนตัวจากปี 2564 มากยิ่งขึ้นโดยเฉพาะงานก่อสร้างที่อยู่อาศัยโรงงานอุตสาหกรรมคลังสินค้าโรงแรมเพื่อรองรับการฟืนตัวทางเศรษฐกิจและภาคการผลิตรวมถึงภาคการท่องเที่ยวของประเทศ

          ศูนย์วิจัยธนาคารออมสิน ระบุว่า นับตั้งแต่ปี 2561 ที่ผ่านมามูลค่าการก่อสร้างของภาครัฐมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยในปี 2561 ปรับตัวจากปี 2560 สูงขึ้น 3.1% ปี 2562 ปรับตัวสูงขึ้น 2.8% ปี 2563 ปรับตัวสูงขึ้น 4.1% ปี 2564 ปรับตัวสูงขึ้น 6.1% ทั้งนี้แม้ว่าในปี 2564จะอยู่ในช่วงการแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19 แต่สถานการณ์การลงทุนก่อสร้างโครงการของภาครัฐยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง

          ขณะที่ในปี 2565 เป็นปีแรกที่มูลค่าการลงทุนในภาคการก่อสร้างของภาครัฐมีการปรับตัวลดลงโดยมีมูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 795,565 ล้านบาทลดลงจากปี 2564 ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนก่อสร้าง 802,180 ล้านบาทหรือปรับตัวลดลง -0.8% สำหรับงานลงทุนก่อสร้างโครงการของภาครัฐประกอบไปด้วย 3 ส่วนหลักคือหนึ่งงานโครงการลงทุนก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานซึ่งมีสัดส่วน 82% รองลงมาเป็นงานก่อสร้างโครงการอาคารของหน่วยงานรัฐ 16% และงานก่อสร้างโครงการที่พักอาศัยของข้าราชการ 2%

          โดยสาเหตุของการลดลงของมูลค่าการลงทุนการก่อสร้างของภาครัฐในปี 2565 นั้นเป็นผลมาจากความล่าช้าจากโครงการเมกะโปรเจกต์ด้านคมนาคมที่ไม่สามารถก่อสร้างได้ตามแผนเช่นโครงการรถไฟฟ้าเชื่อมสนามบินสามสายและโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มส่งผลให้มูลค่าการก่อสร้างภาครัฐไม่เป็นไปตามที่คาดหมาย นอกจากนี้ผู้รับเหมารายกลางและหลายๆซึ่งส่วนใหญ่รับงานก่อสร้างทั่วไปของภาครัฐยังประสบปัญหาการขาดสภาพคล่องทางการเงินและการขาดแคนแรงงานส่งผลให้ไม่สามารถส่งมอบงานได้ตามระยะเวลาของสัญญา

          สำหรับ การลงทุนในภาคอุตสาหกรรมการก่อสร้างของเอกชน นับตั้งแต่ช่วงปี 2561 เป็นต้นมามีการปรับตัวขึ้นลง ตามสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยหลักโดยใน ปี 2562 มูลค่าการก่อสร้างของภาคเอกชนปรับตัวสูงขึ้นจาก ปี 2561 ประมาณ 1.7% ปี 2563 สถานการณ์การก่อสร้างของภาคเอกชนมีการปรับตัวลดลง -0.28% ซึ่งเป็นผลมาจากการชะลอตัวของดีมานด์ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และที่พักอาศัยโรงแรม โรงงานและคลังสินค้า ซึ่งทั้งหมดนี้ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส โควิด-19

          อย่างไรก็ตามมูลค่าการลงทุนในภาคการก่อสร้างของภาคเอกชนเริ่มปรับตัวดีขึ้นในปลายปี 2564 ทำให้มูลค่าการก่อสร้างของภาคเอกชนในปี 2564 ปรับตัวสูงขึ้น 0.8% ขณะที่ในปี 2565 การลงทุนก่อสร้างของภาคเอกชนปรับตัวสูงขึ้น 1.6% ซึ่งเป็นผลมาจาก บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มทยอยกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่โดยเฉพาะโครงการแนวสูงที่มีมูลค่าการลงทุนสูงได้เริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการอีกครั้งเพื่อรองรับกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่คาดว่าจะกลับเข้ามาท่องเที่ยวหลังจากมีการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ

          นอกจากนี้การก่อสร้างพื้นที่ค้าปลีก และการปรับปรุงโรงแรมของผู้ประกอบการทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองท่องเที่ยวหลัก เริ่มทยอยมีการลงทุนอย่างเห็นได้ชัดโดยเฉพาะในธุรกิจโรงแรมซึ่งกลับมาปรับปรุงและก่อสร้างโครงการต่อเพื่อหวังจะรองรับการฟืนตัวของภาคการท่องเที่ยวหลังการเปิดประเทศซึ่งสะท้อนได้จากจำนวนพื้นที่ที่ขออนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นตั้งแต่ไตรมาสหนึ่งปี 2565 รวมถึงการลงทุนก่อสร้างโรงงานในเขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC ซึ่งมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะจากกลุ่มธุรกิจยานยนต์สัญชาติจีนที่เข้ามาสร้างโรงงานรถยนต์ขนาดใหญ่ในพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ

          โดยในปี 2565 ที่ผ่านมามูลค่าการลงทุนก่อสร้างของภาคเอกชนสูงถึง 568,835 ล้านบาท ซึ่งแบ่งออกเป็น โครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยมูลค่ากว่า 297,315 ล้านบาท คิดเป็น 53% รองลงมาเป็นงานก่อสร้าง ในกลุ่มอุตสาหกรรมโรงงานครั้งสินค้าและโรงแรมคิดเป็น 33% ส่วนที่เหลืออีก 15% เป็นการก่อสร้างในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

          ศูนย์วิจัยธนาคารออมสินรายงานว่า จำนวนผู้ประกอบการธุรกิจก่อสร้างในปี 2565 พบว่ามีจำนวนผู้ประกอบการธุรกิจก่อสร้างทั่วประเทศจำนวน 141,585 ราย ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 2.5% โดยส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการขนาดเล็ก ส่วนที่เหลือเป็นธุรกิจที่ดำเนินกิจการในรูปแบบของนิติบุคคลกว่า 76.9% โดยกลุ่มธุรกิจก่อสร้างส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในพื้นที่ภาคกลางมากที่สุดโดยมีจำนวนกว่า 33,890 รายหรือคิดเป็น 23.9% รองลงมาคือภาคตะวันออกเฉียงเหนือซึ่งมีจำนวน 32,423 รายคิดเป็น 22.9% รองลงมาคือภาคเหนือมีจำนวน 22,417 ราย คิดเป็น 15.8% ภาคใต้ 16,896 ราย คิดเป็น 11.9% ภาคตะวันออก 12,428 ราย คิดเป็น 8.8%

          10 จังหวัดที่มีผู้ประกอบการธุรกิจก่อสร้างมากที่สุด

          สำหรับจังหวัดที่มีผู้ประกอบการธุรกิจก่อสร้างมากที่สุด 10 อันดับในปี 2565 อันดับ1ได้แก่กรุงเทพมหานครมีผู้ประกอบการธุรกิจก่อสร้าง 23,371 ราย อันดับ 2 จังหวัดนนทบุรี 6,849 ราย อันดับ 3 จังหวัดปทุมธานี 6,666 รายอันดับ 4 จังหวัดชลบุรี 5514 รายอันดับ 5 จังหวัดสมุทรปราการ 5,053 รายอันดับ 6 จังหวัดเชียงใหม่ 4,868 LINE อันดับ 7 จังหวัดขอนแก่น 3,455 รายอันดับ 8 จังหวัดนครราชสีมา 3,382 รายอันดับ 9 จังหวัดเชียงราย 3,158 ราย อันดับ 10 จังหวัดระยอง 2,853 ราย

          สำหรับแนวโน้มธุรกิจก่อสร้างในปี 2566-2567 ศูนย์วิจัยธนาคารออมสิน คาดการณ์ว่ายังมีทิศทางขยายตัวที่ดี คาดว่าจะมีอัตราการขยายตัวอยู่ที่ 4.5-5.5% ต่อปี โดย มีปัจจัยบวกมาจากการก่อสร้างของภาครัฐที่ยังขยายตัวได้ดีไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในโครงการเมกะโปรเจกต์ด้านการคมนาคมที่คาดว่าจะมีการประมูลเกิดขึ้นในปี 2566 คิดเป็นมูลค่ากว่า 1.2 แสนล้านบาท ซึ่งสภาพัฒนาสังคมและเศรษฐกิจคาดการณ์ว่าจะมีการเบิกจ่ายงบประมาณการลงทุนในโครงการเมกะโปรเจกต์ในปี 2566 เป็นเม็ดเงินกว่า 8.3 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้ยังมีการลงทุนก่อสร้างในโครงการที่เกี่ยวเนื่องกับเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่มีแนวโน้มจะเร่งตัวมากขึ้นเป็นปัจจัยบวกสำคัญ

          นอกจากภาคการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลแล้วการลงทุนก่อสร้างในภาคของเอกชนยังมีการขยายตัวที่ดีโดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่อยู่อาศัยซึ่งมีการขยายตัวได้ดีจากการที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯประกาศแผนการพัฒนาโครงการใหม่ออกมาอย่างต่อเนื่องเพื่อรองรับความต้องการดีมานด์ที่อยู่อาศัยจากทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่ฟืนตัวได้ดี โดยเฉพาะดีมานด์ ที่อยู่อาศัยจากชาวจีนที่นิยมเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

          นอกจากนี้การเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบในช่วงปลายปี 2565 ทำให้ภาคธุรกิจท่องเที่ยวที่กลับมาฟืนตัวอย่างเต็มที่ในปี 2566 นี้จะส่งผลให้การก่อสร้างภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในพื้นที่หัวเมืองท่องเที่ยวมีการขยายตัวสูงขึ้นซึ่งจะส่งผลให้เกิดโครงการก่อสร้างใหม่ๆ เพิ่มขึ้น

          สำหรับปัจจัยสนับสนุนที่จะส่งผลให้ภาคธุรกิจก่อสร้างในปี 2566 นี้มีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่องมี 3 ปัจจัยหลัก คือ 1. การก่อสร้างภาครัฐจะได้รับปัจจัยสนับสนุนจากโครงการที่จะก่อสร้างในอนาคตโดยภาครัฐมีแผนจะพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ใหม่เช่นโครงการอีอีซีการพัฒนาโครงการระบบขนส่งมวลชนได้แก่ทางหลวงทางด่วนท่าเรือสนามบินและโครงการโครงข่ายการขนส่งระบบรางเป็นจำนวนมากที่คาดว่าจะเริ่มประมูลในปี 2566-2567

          โดยแผนการลงทุนก่อสร้างในโครงการเมกะโปรเจกต์ของ กระทรวงคมนาคมซึ่งอยู่ระหว่างการออกแบบเตรียมยื่นประมูล และอยู่ระหว่างการเสนอที่ประชุมคณะรัฐมนตรีอนุมัติในปี 2566 นี้ ประกอบไปด้วย โครงการมอเตอร์เวย์ส่วนต่อขยายเชื่อมต่อสนามบินอู่ตะเภา วงเงิน 4,508 ล้านบาท โครงการมอเตอร์เวย์ต่อขยาย ดอนเมืองโทลล์เวย์ วงเงิน 28,700 ล้านบาท โครงการมอเตอร์เวย์นครปฐม-ชะอำ วงเงิน 79,006 ล้านบาท โครงการมอเตอร์เวย์ บางขุนเทียน-บางบัวทอง วงเงิน 56,035 ล้านบาท โครงการพัฒนาท่าอากาศยานดอนเมืองระยะที่ 3 วงเงิน 36,829 ล้านบาท โครงการพัฒนาท่าอากาศยานระนอง ต่อรันเวย์เป็น 2400 เมตร วงเงิน 750 ล้านบาท โครงการพัฒนาท่าอากาศยานภูเก็ตระยะที่ 2 วงเงิน 6,211 ล้านบาท โครงการท่าอากาศยานใหม่จังหวัดมุกดาหาร วงเงิน 41 ล้านบาท โครงการท่าอากาศยานใหม่จังหวัดบึงกาฬ วงเงิน 41 ล้านบาท

          โครงการทางด่วนกะทู้-ป่าตองวงเงิน 14,470 ล้านบาท โครงการทางด่วนเมืองใหม่-เกาะแก้ว-กะทู้ วงเงิน 30,896 ล้านบาท โครงการก่อสร้างสะพานเชื่อมเกาะลันตาจังหวัดกระบี่วงเงิน 1,849 ล้านบาท โครงการก่อสร้างสะพานข้ามทะเลสาบสงขลาวงเงิน 4,829 ล้านบาท โครงการพัฒนาท่าเรือโดยสารสาธารณะในแม่น้ำเจ้าพระยาจำนวน 3 แห่ง วงเงิน 79 ล้านบาท

          โครงการก่อสร้างรถไฟสีแดงตลิ่งชัน-ศาลายา วงเงิน 10,670 ล้านบาท โครงการรถไฟสีแดงตลิ่งชัน-ศิริราช วงเงิน 4,694 ล้านบาท โครงการรถไฟสีแดง รังสิต-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์รังสิตวงเงิน 6,468 ล้านบาท โครงการรถไฟสายสีแดงบางซื่อ-พญาไทหัวหมากและบางซื่อ-หัวลำโพง วงเงิน 47,000 ล้านบาท

          2. ปัจจัยการฟืนตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ตามกำลังซื้อที่อยู่อาศัย ของผู้บริโภคที่เริ่มปรับตัวดีขึ้นตามการฟืนตัวของเศรษฐกิจสะท้อนได้จากจำนวนการเปิดโครงการใหม่ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 3. การฟืนตัวของภาคการท่องเที่ยวซึ่งจะส่งผลดีต่อการก่อสร้างภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งพื้นที่ค้าปลีกศูนย์การค้าโรงแรมในหัวเมืองท่องเที่ยวซึ่งคาดว่าจะมีการขยายตัวอย่างมาก

          ขณะที่ปัจจัยท้าทายสำหรับธุรกิจก่อสร้างในปี 2566 หลักๆประกอบด้วย 4 ปัจจัย คือ 1. ปัญหาราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้นโดยเฉพาะราคาปูนซีเมนต์และเหล็กที่เป็นวัสดุก่อสร้างหลักในการก่อสร้างมีราคาเพิ่มสูงขึ้นส่งผลกระทบต่อต้นทุนของผู้ประกอบการ 2. ภาวะการขาดแคลนแรงงานจากผลกระทบ โควิด-19 อาจเป็นอุปสรรคให้โครงการก่อสร้างมีความล่าช้า ทั้งนี้แรงงานก่อสร้างต่างด้าว น่าจะยังไม่เดินทางกลับมาทำงานในประเทศไทยได้ ในระดับเดียวกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาด โควิด-19 และแรงงานบางส่วนที่เดินทางไปต่างจังหวัดยังไม่กลับสู่ตลาดแรงงานในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

          3. ปัจจัยเรื่องการเลือกตั้งในปี 2566 อาจส่งผลให้การประมูลโครงการก่อสร้างของภาครัฐรวมถึงการเบิกจ่ายงบประมาณเกิดความล่าช้ากว่าที่กำหนด 4. ระดับเงินเฟ้อและหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มสูงขึ้นอาจกระทบกับกำลังซื้อภายในประเทศและเป็นอุปสรรคต่อการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะส่งผลต่อภาคการก่อสร้างไปด้วย