ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยผลการสำรวจข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองว่า ณ สิ้นไตรมาส 4/2565 ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีการประกาศขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.4 แต่มูลค่ากลับลดลงร้อยละ -7.2 ตามลำดับ เมื่อเปรียบเทียบกับกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งส่วนใหญ่มีการขยายตัวในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.8 ราคา 1.01-1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 และราคา 2.01-3.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 ยกเว้นราคา 1.51-2.00 ล้านบาท มีปริมาณใกล้เคียงเดิมโดยลดลงเพียงร้อยละ -0.4 เท่านั้น ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประเภทห้องชุดและทาวน์เฮาส์

          ทั้งนี้ สอดคล้องกับข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในช่วง 11 เดือนของปี 2565 ที่มีอัตราขยายตัวที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เช่นกัน โดยระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 24.9 ราคา 1.01-1.50 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 24.7 ราคา 1.51-2.0 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 19.4 และ ราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 36.2

          สาเหตุของการขยายตัวของที่อยู่อาศัยมือสองในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เกิดจากปัจจัยกระตุ้นที่สำคัญจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดเงื่อนไขให้กับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ได้รับสิทธิ์ในการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือประเภทร้อยละ 0.01 กระตุ้นให้เกิดอุปทานกลุ่มนี้เข้ามาสู่ตลาดที่มากขึ้น

          สำหรับตัวเลขอุปทานที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ ณ สิ้นไตรมาส 4/2565 มีจำนวนหน่วยประกาศขาย 162,787 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 860,415 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 3/2565 ซึ่งมีจำนวน 162,923 หน่วย มูลค่า 962,188 ล้านบาท พบว่ามีการปรับตัวลดลงร้อยละ -0.1 และ ร้อยละ -10.6 ตามลำดับ แต่เมื่อพิจารณาค่าเฉลี่ยต่อไตรมาสในปี 2565 ที่มีจำนวน 162,320 หน่วย มูลค่า 961,757 ล้านบาท พบว่าเพิ่มขึ้นจากปี 2564 ถึงร้อยละ 52.6 และ 31.7 ตามลำดับ

          หากเจาะลึกลงไปพิจารณาถึงประเภทของที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขาย ณ สิ้นไตรมาส 4/2565 พบว่า ประเภทที่อยู่อาศัยที่มีการประกาศขายมากที่สุดเกาะกลุ่มใน 3 ประเภทตามลำดับ คือ (1) บ้านเดี่ยว จำนวน 67,907 หน่วย (สัดส่วน 41.7%) มูลค่า 461,011 ล้านบาท (สัดส่วน 53.6%)

          (2) ทาวน์เฮาส์ จำนวน 44,722 หน่วย (สัดส่วน 27.5%) มูลค่า 109,616 ล้านบาท (สัดส่วน 12.7%) และ (3) ห้องชุด จำนวน 44,016 หน่วย (สัดส่วน 27.0%) มูลค่า 257,896 ล้านบาท (สัดส่วน 30.0%) ส่วนอาคารพาณิชย์และบ้านแฝด มีสัดส่วนจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายน้อยที่สุด

          เมื่อเปรียบเทียบไตรมาส 4/2565 กับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่า ในทุกประเภทบ้านเดี่ยวมีจำนวนหน่วยเพิ่ม ขึ้นร้อยละ 4.5 ทาวน์เฮาส์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.5 ห้องชุด ลดลงร้อยละ -9.7 อาคารพาณิชย์ ลดลงร้อยละ -8.6 และบ้านแฝด ลดลงร้อยละ -11.5 ขณะที่มูลค่ามีการลดลงในเกือบทุกประเภท โดยบ้านเดี่ยวลดลงร้อยละ -1.7 ห้องชุดลดลงร้อยละ -26.8 ทาวน์เฮาส์ลดลงร้อยละ -1.9 และบ้านแฝดลดลงร้อยละ -15.9 แต่อาคารพาณิชย์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.4 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

          หากพิจารณาถึงราคาประกาศขายของที่อยู่อาศัยมือสอง ณ สิ้นไตรมาส 4/2565 พบว่า ระดับราคาของที่อยู่อาศัยที่มีการประกาศขายมากที่สุดเกาะกลุ่มใน 3 ระดับราคา ตามลำดับ คือ อันดับแรก ราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท จำนวน 40,364 หน่วย (สัดส่วน 24.8%) แต่มูลค่าค่อนข้างน้อยเพียง 21,807 ล้านบาท (สัดส่วน 2.5%) ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเท่ากับ 0.5 ล้านบาท

          อันดับสอง ระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท จำนวน 25,417 หน่วย (สัดส่วน 15.6%) มูลค่า 63,941 ล้านบาท (สัดส่วน 7.4%) ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยเท่ากับ 2.5 ล้านบาท และอันดับสาม ระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท 24,998 หน่วย (สัดส่วน 15.3%) มูลค่า 97,964 ล้านบาท (สัดส่วน 11.4 %)

          ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่า แม้ว่าที่อยู่อาศัยมือสองในระดับมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการประกาศขายเพียง 15,458 หน่วย (สัดส่วน 9.5%) แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 485,183 ล้านบาท (สัดส่วน 56.4%) ซึ่งมีราคาเฉลี่ยต่อหน่วย เท่ากับ 31.4 ล้านบาท ส่วนระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท จำนวน 12,906 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.7 และระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท จำนวน 6,446 หน่วย ลดลง ร้อยละ -14.6 ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท จำนวน 15,458 หน่วย ลดลงร้อยละ -16.4

          เมื่อพิจารณาจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองที่ประกาศขายในแต่ละระดับราคา พบว่า ณ สิ้นไตรมาส 4/2565 ที่อยู่อาศัยมือสองในหลายระดับราคามีจำนวนหน่วยลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (ไตรมาส 3/2565) ส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยมือสองที่ราคามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป

          และเป็นที่สังเกตว่า ที่อยู่อาศัยมือสองในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า โดยระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.8  ราคา 1.01-1.50 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 และราคา 2.01-3.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 ยกเว้นราคา 1.51-2.00 ล้านบาท มีปริมาณใกล้เคียงเดิมโดยลดลงเพียงร้อยละ -0.4 เท่านั้น ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประเภทห้องชุดและทาวน์เฮาส์

          ส่วนผู้ประกาศขายบ้านและผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ 10 อันดับ คือกรุงเทพมหานคร นนทบุรี สมุทรปราการ ชลบุรี ภูเก็ต ปทุมธานี เชียงใหม่ ประจวบคีรีขันธ์ นครราชสีมา และสุราษฎร์ธานี ซึ่งค่อนข้างสอดคล้องกับจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองเช่นกัน โดยกรุงเทพมหานคร มีหน่วยประกาศขาย 55,852 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 34.3 และ มีมูลค่าสูงเป็นอันดับแรก มีมูลค่าถึง 518,480 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 60.3 เมื่อเทียบกับทั้งประเทศ

          อย่างไรก็ตาม พบว่า จังหวัดมีมูลค่าสูงสุดใน 10 จังหวัด เกือบทั้งหมดมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของมูลค่าเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (ไตรมาส 3/2565) ลดลง แต่จังหวัดที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นมีเพียงสุราษฎร์ธานี เท่านั้น ที่มีการขยายตัวร้อยละ 3.8 และพบว่าใน จังหวัดอื่นๆ นอกเหนือจาก 10 จังหวัดข้างต้น ก็มีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่เพิ่มขึ้น

          ขณะที่ตลาดบ้านมือสองขยายตัวเพิ่มขึ้น เศรษฐีปล่อยของออกจากมือกันคึกคัก แต่สำหรับบ้านจัดสรรใหม่ในปี 2566 ยังอยู่ในโหมดท้าทายว่าจะมีความหวังฟื้นตัวหรือจะยังฟุบและทรงตัวต่อเนื่องจากพิษ โควิด-19 ที่เรื้อรังมายาวนานกว่า 3 ปี เมื่อบวกกับเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นฉุดให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น และการปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค.66 ประกอบกับมาตรการช่วยเหลือภาครัฐบางส่วนได้สิ้นสุดลงตั้งแต่ปลายปี 2565 ย่อมส่งผลให้การตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ไม่ใช่เรื่องที่ง่ายนัก

          การประเมินทิศทางอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 นั้น ก่อนหน้านี้ Krungthai COMPASS ประเมินตลาดรวมอสังหาฯ จะเติบโตได้ประมาณ 4.2% โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย การกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ และมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ

          ทางด้านศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 ว่าผู้ประกอบการยังต้องเผชิญความไม่แน่นอนสูงทั้งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังฟื้นไม่ทั่วถึง มาตรการกระตุ้นตลาดฯ จากภาครัฐยังต้องรอความชัดเจน และคาดการณ์ว่า ปี 2566 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล(รวมนิติบุคคลและบุคคลธรรมดา) น่าจะอยู่ที่ 1.75-1.82 แสนหน่วย หดตัว 2.8% ถึงขยายตัว 1.1% จากที่คาดว่าจะขยายตัว 7.5% ในปี 2566

          ส่วนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล อาจลดลงเหลือ 8.9-9.6 หมื่นหน่วย หรือหดตัว 6.3% ถึงขยายตัว 1.1% เทียบกับที่เร่งตัวขึ้นในปี 2565 โดยการเปิดตัวคอนโดฯ น่าจะชะลอลงจากที่เปิดตัวจำนวนมากในปี 2565 ขณะที่ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC ประเมินแนวโน้มภาพรวมอสังหาฯ ปี 2566 ว่าแนวการเปิดตัวโครงการใหม่ยังดีเพราะเศรษฐกิจเริ่มฟื้น โดยคาดการณ์ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่จะอยู่ที่ 98,581 หน่วย แบ่งเป็น คอนโดฯ 40,270 หน่วย และบ้านจัดสรร 58,312 หน่วย ส่วนเงื่อนไขที่จะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อมาจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทั้งที่ดิน แรงงาน ดอกเบี้ย เงินเฟ้อ ฯลฯ สวนทางกำลังซื้อของลูกค้าที่ลดลง

          ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ได้จัดทำดัชนีราคาที่อยู่อาศัย โดย นายวิชัย กล่าวว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 130.2 เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 2.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าที่มีค่าดัชนี 127.2 โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการใหม่ที่มีการเปิดขายในไตรมาส 4/65 ซึ่งมีต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังคงเพิ่มขึ้นเกือบทุกหมวด ยกเว้นหมวดกระเบื้อง จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับราคาสูงขึ้นเล็กน้อย

          ยุคดอกเบี้ยขาขึ้น วัสดุก่อสร้างแพง ค่าแรงถูก เศรษฐกิจจะฟื้นตัวดีหรือไม่ยังต้องลุ้นอีกหลายยก เช่นนี้แล้วการจะมีที่อยู่อาศัยคุ้มฟ้าคุ้มฝนของประชาชนคนไทยตาดำๆ ที่ไม่ได้อยู่บนยอดพีระมิด จึงต้องลำบากลำบนต้องอดทนกันถึงที่สุดจึงจะได้บ้านสักหลัง ห้องชุดสักห้องมาครอบครอง