"ธนารักษ์" เตรียมประกาศ ราคาที่ดินใหม่ปี 66-69 เผยราคาเฉลี่ยเพิ่ม 8.93% โดยพื้นที่ "สีลม" ยังครองแชมป์ราคาสูงสุด ขณะ "วิทยุ" พุ่งขึ้น 100% แตะตารางวาละ 1 ล้าน พบประชาชน แบ่งที่ดินเป็นรายแปลงกว่า 2.4 ล้านแปลง เพื่อเลี่ยงการจัดเก็บภาษี

          กรมธนารักษ์ เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ เพื่อใช้อ้างอิงสำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายกำหนดในรอบปี 2566-2569 โดยการประกาศราคาครั้งนี้ ถือเป็นครั้งแรกในรอบ3ปี หรือนับตั้งแต่ ปี 2563 ที่กรมฯไม่ได้ประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ โดยให้ใช้ราคาประเมินที่ดิน ในช่วงปี 2559-2562 เนื่องจากต้องการ ช่วยบรรเทาภาระค่าใช้จ่ายให้แก่ประชาชนอันเนื่องจากสถานการณ์โควิด

          นายจำเริญ โพธิยอด อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินใหม่ในรอบปี 2566-2569 นั้น ได้ปรับขึ้นจากฐานปี 2559-2562 เฉลี่ยประมาณ 8.93%

          ขณะที่ ราคาปรับเพิ่มสูงสุดจะเป็นพื้นที่บริเวณเขตถนนวิทยุ โดยปรับขึ้นถึง100% จากราคาประเมินที่ 5 แสนบาทต่อตารางวา เป็น 1 ล้านบาทต่อตารางวา เนื่องจากเป็นย่านธุรกิจ รองลงมาเป็นพื้นที่บริเวณเขตห้วยขวาง ราคาประเมินปรับขึ้นกว่า 21% เพราะมีรถไฟฟ้าตัดผ่าน ส่วนพื้นที่บริเวณถนนสีลมนั้น ยังเป็นพื้นที่ที่มีราคาประเมินสูงสุดที่กว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ราคาประเมินไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นมากนัก

          แห่แตกที่ดินรายแปลงหวังเลี่ยงภาษี

          เขากล่าวด้วยว่า ในช่วงที่ผ่านมา หลังจากที่รัฐบาลประกาศใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้รูปแบบที่ดินเปลี่ยนแปลงไป โดยเปลี่ยนจากรายบล็อกเป็นรายแปลงเพิ่มมากขึ้นใน 65 จังหวัด จากเดิมที่มีอยู่ประมาณ 31 ล้านแปลง เป็น 33.4 ล้านแปลง เนื่องจาก ผู้ถือครองที่ดินได้แบ่งที่ดินเป็นรายแปลง เพื่อหลีกเลี่ยง ภาษีดังกล่าว ทำให้ราคาประเมินมีความ คลาดเคลื่อนไป ดังนั้น กรมฯจึงต้องทำ การประเมินราคาที่ดินใหม่ให้สอดคล้องกับความเป็นจริง ซึ่งขณะนี้ กรมฯได้ทำ การประเมินราคาที่ดินใหม่เรียบร้อยแล้ว

          "ประชาชนต้องการลดภาระภาษี ที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เนื่องจาก ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กำหนดให้จ่ายภาษีตามมูลค่าที่ดิน เป็นขั้นบันได กล่าวคือ ราคาที่ดินสูงจะเสียภาษีสูงกว่าราคาที่ดินที่ต่ำกว่า"

          สำหรับอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2566 นั้น กำหนดว่า

          1. การประกอบเกษตรกรรม อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.01-0.1%
          2. ที่อยู่อาศัย อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.02-0.1%
          2.1 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.03-0.1%
          2.2 สิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.02-0.1%
          2.3 ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยกรณีอื่นนอกเหนือจาก 2.1 และ 2.2 อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.02-0.1%
          3. การใช้ประโยชน์อื่นนอกเหนือจากข้อ 1 และข้อ 2 (เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม) อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.3-0.7%
          4. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ อัตราภาษีที่จัดเก็บในปัจจุบัน 0.3-0.7%

          ปี 2566 เริ่มเสียภาษีที่ดินในอัตราปกติ

          ทั้งนี้ สำหรับบ้านและที่ดินที่เป็นบ้าน หลังหลักหรือบ้านหลังแรก ที่มีมูลค่า ไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี, ส่วนที่ดินเพื่อเกษตรกรรมที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา ที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นเช่นกัน

          สำหรับหลักในการประเมินราคา ที่ดินใหม่ จะต้องประเมินตามข้อเท็จจริงของพื้นที่ อ้างอิงจากการประเมินราคามาตรการสากลและหลักเศรษฐศาสตร์ ชัดเจนและโปร่งใส

          ทั้งนี้ ในปี 2566 จะเป็นปีที่ประชาชนต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราปกติ หลังจากที่รัฐบาลได้ลดหย่อนอัตราการจัดเก็บภาษีดังกล่าวในช่วงที่เกิดสถานการณ์โควิด แต่ขณะนี้ สถานการณ์ โควิดและเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว รัฐบาลจึง จัดเก็บภาษีดังกล่าวในอัตราปกติ

          "ด้วยราคาประเมินที่ดินใหม่ที่เราประกาศใช้ปรับเพิ่มเฉลี่ย 8.2% บวกกับ อัตรา ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เริ่มกลับมาเก็บในอัตราปกติ ทำให้ประชาชนมีภาระภาษีที่เพิ่มขึ้น แต่กรมฯยืนยันว่า การประเมินราคาที่ดินใหม่นี้ เป็นไปตามมาตรฐานสากล ขณะเดียวกัน ยังเปิดโอกาสให้ประชาชนคัดค้านได้ หากว่า ราคาประเมินที่ดินไม่ถูกต้อง สามารถแจ้งไปยังธนารักษ์พื้นที่ทุกแห่ง ทั่วประเทศ โดยให้ยื่นคัดค้านได้ภายใน 3 วัน หลังจากที่ได้รับแจ้งการเสียภาษี"

          ทั้งนี้ หากประชาชนยังพบปัญหาเรื่องการประเมินราคาที่ดิน สามารถแจ้งเข้ามายังกรมฯได้ โดยกรมฯได้จัดตั้งวอรูมสำหรับการแก้ไขปัญหาราคาประเมินในธนารักษ์พื้นที่ทุกจังหวัด

          'สีลม' ยังครองแชมป์ราคาสูงสุด

          สำหรับทำเลราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ที่มีราคาสูงสุดในรอบปีบัญชี 66-69 นั้น

          อันดับ 1 คือ ถนนสีลม (ช่วงพระรามที่ 4 -นราธิวาสราชนครินทร์) ซึ่งเป็นอันดับสูงสุด มาตั้งแต่รอบปี 59-92 ราคาอยู่ที่ 1,000,000 บาท ต่อตารางวา

          ส่วนที่ขยับเพิ่มมาใหม่ คือ ถนนเพลินจิต (ช่วงราชดำริ - ทางพิเศษเฉลิมมหานคร), ถนนพระรามที่ 1 (ช่วงราชดำริ - พญาไท) ถนนวิทยุ (ช่วงพระรามที่ 4 - เพลินจิต) และถนนวิทยุ (ช่วงเพลินจิต - คลองแสนแสบ) ราคาอยู่ใหม่ที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา เช่นกัน

          รองลงมา คือ ถนนราชดำริ (ช่วงเพลินจิต - คลองแสนแสบ) ราคา 900,000 บาท ต่อตารางวา

          ถนนสาทร (ช่วงพระรามที่ 4 - ถนนสุรศักดิ์, ถนนเจริญราษฎร์) ราคา 800,000 บาทต่อตารางวา ถนนสุขุมวิท (ช่วงทางพิเศษเฉลิมมหานคร - แยกอโศกมนตรี) ราคา 750,000 บาทต่อตารางวา และ ถนนเยาวราช ราคา 700,000 บาทต่อตารางวา

          'วิทยุ' ราคาที่ดินพุ่งเท่าตัว

          สำหรับทำเลที่มีการเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ ถนนวิทยุ (ช่วงพระรามที่ 4 - เพลินจิต) จากเดิมรอบปีบัญชี 59-62 ที่อยู่ที่ 500,000 บาท ต่อตารางวา เพิ่มขึ้นเป็น 1,000,000 บาทต่อตารางวา หรือ 100% เนื่องจาก เป็น ถนนย่านเศรษฐกิจที่กำลังกลับมาบูม ขณะที่ ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสูงสุดใน กทม. คือ เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 21.46% เนื่องจากมีรถไฟฟ้าสายสีส้มเพิ่มเข้ามาในพื้นที่

          เขายังกล่าวถึงเป้าหมายการจัดเก็บ รายได้ของกรมฯในปีงบประมาณ 2566 นั้น เดิมกรมฯได้รับเป้าหมายที่ 8.3 พันล้านบาท แต่ขณะนี้ ได้รับเป้าหมายเพิ่มเป็น 8.9 พัน ล้านบาท โดยรัฐบาลมองว่า ภาพรวมเศรษฐกิจดีขึ้น ทำให้กรมฯสามารถจัดเก็บรายได้จากพื้นที่ให้เช่าเชิงพาณิชย์ได้มากขึ้น และ รวมถึง การเปิดให้ประชาชนเข้ามาเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์

          ขณะที่ กรมฯจะยังคงอัตราค่าเช่าที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและเพื่อการเกษตรให้แก่ประชาชนผู้มีรายได้น้อยต่อไป

          "การจัดเก็บรายได้ 2 เดือนแรกของปีงบประมาณ 66 ยังสูงกว่าเป้าหมายการจัดเก็บตามเอกสารงบประมาณเล็กน้อย ขณะที่ รัฐบาลได้ปรับเป้าหมายทั้งปีงบ 66 ใหม่ เนื่องจาก มองว่าเศรษฐกิจดีขึ้น ก็คาดว่า กรมฯจะจัดเก็บรายได้เพิ่มขึ้นตาม ทั้งนี้ สำหรับการจัดเก็บรายได้เมื่อปีงบ 65 อยู่ที่ 8.1 พันล้านบาท เกินเป้าหมาย 200 ล้านบาท"

          สำหรับการแผนการจัดเก็บรายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมายปี 66 นั้น เขากล่าวว่า รายได้หลักจะมาจากการปรับปรุงค่าเช่าของธุรกิจขนาดใหญ่ให้กลับมาอยู่ในอัตราปกติ เพราะบางแห่งได้ขอปรับลดค่าเช่า เนื่องจาก สถานการณ์โควิด เช่น บริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด เป็นต้น โดยธุรกิจขนาดใหญ่นั้น มีรายได้เกินครึ่งของเป้าหมายแล้ว

          ส่วนรายได้อีกทางจะมาจากการเปิดให้เช่าที่ดินราชพัสดุเชิงพาณิชย์แห่งใหม่ โดยกรมฯจะเร่งการเปิดประมูลพื้นที่ เขตเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดตากอีกครั้ง หลังจากที่ผู้ประมูลเดิม ทิ้งเงินประกันไป เนื่องจาก มองว่า ธุรกิจอาจไม่เป็นไปตามคาด และหาลูกค้าไม่ได้ จึงยกเลิกการลงทุน ดังนั้น กรมฯจึงจะขอคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ (กพศ.) เปิดการประมูลใหม่

          นอกจากนี้ ยังมีเขตเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดหนองคาย และเขตเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดมุกดาหาร ปัจจุบันยังไม่มีผู้ประมูลได้ ซึ่ง กพศ.ก็มีมติผ่อนปรนเงื่อนไข และเพิ่มสิทธิพิเศษ เพื่อจูงใจให้มีคนมาสนใจ โดยจะเปิดประมูลอีก 1-2 ครั้ง หากเปิดประมูลแล้ว ยังไม่มีคนสนใจ กพศ. ก็มีมติให้ทบทวน คือ อาจจะให้มีการเพิ่มสิทธิพิเศษเพิ่มขึ้นอีก หรือ อาจจะมองไปถึง การเปลี่ยนพื้นที่ไปใช้ประโยชน์รูปแบบอื่นแทนที่มีประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ เช่น ศูนย์ตรวจ/ปล่อยสินค้า หรือศูนย์กระจายสินค้า เป็นต้น ซึ่งขณะนี้ กพศ. ก็ยังอยู่ระหว่าง ศึกษาเพื่อที่จะเปิดประมูลรอบใหม่อยู่ คาดว่าจะสรุปได้ใน 3-4 เดือนนี้

          ส่วนพื้นที่ราชพัสดุที่ จังหวัดกาญจนบุรี มีพื้นที่ 2,900 ไร่ แต่ติดเป็นพื้นที่บุกรุกทำไร่เลื่อนลอย กว่า 400 ไร่ ซึ่งก็ได้เสนอและสำรวจให้เอกชนเข้ามาเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ แต่ติดตรงที่ว่า มีพื้นที่บุกรุกกว่า 400 ไร่ เป็นทำเลที่ดีที่สุดพอดี จึงทำให้ต้องขอ ขยายเวลาเพื่อจัดการ และเจรจาไร่ที่บุกรุก ซึ่งปัจจุบันการจัดการปัญหาได้บ้างแล้ว

          ขณะที่ โครงการสนามกอล์ฟบางพระ ที่ชลบุรี ขณะนี้ ได้ให้บริษัท ธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ จำกัด (ธพส.) บริหารจัดการ ชั่วคราว และให้ค่าเช่ากรมฯ เดือนละ 100,000 บาท อย่างไรก็ดี ด้วยมูลค่า โครงการที่ค่อนข้างสูง

          ขณะนี้ กรมฯได้ จ้างนักวิชาการที่เชี่ยวชาญ ทำการศึกษา ว่าก่อนจะเปิดประมูลทั่วไป ควรจะมีเงื่อนไขอย่างไรให้นักลงทุนสนใจมากที่สุด ซึ่งโครงการต่างๆที่กล่าวมา จะเร่งให้แล้วเสร็จ และเปิดประมูลภายในปี 2566 นี้