เก็บตกงานสัมมนาประจำปี 2565  ของสมาคมอาคารชุดไทย มีไฮไลต์ในช่วงเปิดเวทีหัวข้อ "แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมกับลูกค้าต่างชาติ" ผ่านมุมมองของสำนักโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ระดับอินเตอร์ 4 สำนัก สรุปสาระสำคัญ ดังนี้

          ซื้อห้องใหญ่มากกว่าห้องใหม่

          "สุพินท์ มีชูชีพ" ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ย้อนเวลาในช่วงก่อนโควิดปี 2019 สภาพตลาดคอนโดมิเนียมโดนแตะเบรกจากมาตรการ LTV-loan to value และอยู่ในสภาวะโอเวอร์ซัพพลายทำให้เทรนด์การลงทุนมุ่งทำโรงแรม รีเทล โลจิสติกส์ที่มาแรง

          ปัจจุบัน คอนโดฯมีซัพพลายในกรุงเทพฯ 770,000 ยูนิต คาดว่าภายในปี 2025 เป็น 876,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13% โดยปี 2022 นิวลอนช์ส่วนใหญ่เน้นตลาดกลาง-ล่าง โครงการสร้างเสร็จใหม่ ๆ เริ่มทำโปรโมชั่นระบายสต๊อกทั้งในเซ็กเมนต์พรีเมี่ยมและลักเซอรี่

          ทำเลที่พ็อปพูลาร์มาก ๆ คือ ทองหล่อหรือสุขุมวิทแอเรีย เพลินจิต สีลม สาทร อินเวนทอรี่มีเหลืออยู่น้อยมาก

          ในด้านอัตราการขาย สถิติเฉลี่ย 12 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 96.5% ค่อนข้างแข็งแรง ปัจจุบันตลาดนักเก็งกำไรยังไม่กลับมา เนื่องจากตลาดรีเซลขายได้ช้าลง สถานการณ์โควิดเซ็กเมนต์ที่ขายดีคือไฮเอนด์กับพรีเมี่ยม

          การซื้อของลูกค้าต่างชาติ เนื่องจากการเปิดประเทศทำให้มียูนิตโอนเพิ่มมากขึ้น ปีนี้โอน 58,000 ยูนิต 150,000 ล้านบาท ต่างชาติมีสัดส่วน 10% ที่ 5,800 ยูนิต มีสัดส่วนโอน 20% หรือ 30,000 ล้านบาท

          โดยคนจีนซื้อจำนวนยูนิตเยอะสุด แต่มูลค่าเฉลี่ย 5 ล้านบาท มีสัดส่วน 15,000 ล้านบาท ที่เหลือลูกค้าอเมริกา ฝรั่งเศส รัสเซีย กัมพูชา ไต้หวัน อังกฤษ เมียนมา ออสเตรเลีย อินเดีย ซื้อราคาสูงกว่าลูกค้าจีน  พฤติกรรมการซื้อก็เปลี่ยนไป บางคนต้องการยูนิตใหญ่ขึ้น เมื่อไม่สามารถ ซื่อโครงการใหม่ก็ต้องหันไปซื้อคอนโดฯ รีเซลเมื่อ 20 ปีที่ผ่านมา ซึ่งอาจได้ห้องไซซ์เกือบ 200 ตารางเมตร ฟังก์ชั่น 3-4 ห้องนอน เทียบกับคอนโดฯในช่วงปี 2562-2565 ราคา 20 ล้านบาท อาจซื้อได้ห้อง 1 ห้องนอนไม่เกิน 60 ตารางเมตร

          แสดงถึงผู้ซื้อเดี๋ยวนี้เขาให้ความสำคัญกับพื้นที่ขนาดใหญ่ มากกว่าให้ความสำคัญกับฟาซิลิตี้หรือความใหม่ของคอนโดฯ

          ลุ้นท่องเที่ยว-ลงทุนต่างชาติฟื้น

          ถัดมา "ณัฎฐา คหาปนะ" กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า มี 2 ตัวชี้วัดคือ 1.ตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติ 2.FDI-foreign direct investment การลงทุนตรงของต่างชาติ

          ภาคนักท่องเที่ยวต่างชาติ ยุคก่อนโควิดมีมากกว่า 30 ล้านคน ยุคโควิดไม่ถึง 6 ล้านคน ล่าสุดตลาดการท่องเที่ยวเริ่มฟ้นตัว เฉลี่ย 4 ปีที่ผ่านมารวมกัน 36 ล้านคน มียอดใช้จ่าย 1.8 ล้านล้านบาท ตกหัวละ 49,000 บาท

          ช่วงก่อนโควิดนักท่องเที่ยวจีนเข้ามาเป็นอันดับ 1 แตะ 10 ล้านคน รองลงมาคือ มาเลเซีย เกาหลี ลาว ญี่ปุ่น ปี 2565 กลุ่มที่กลับมาคือ อเมริกาและเอเชีย โฟกัสเฉพาะชาวต่างชาติ กลุ่มเป้าหมายที่จะขายคอนโดฯให้เขา

          ส่วน FDI เมื่อลงทุนในไทยแล้วยังมีบุคลากร ผู้เชี่ยวชาญเข้ามาทำงานและพักอาศัยทางตรงและทางอ้อม ทั้งซื้อและเช่า

          ก่อนโควิด ลูกค้าต่างชาติที่ซื้อเยอะ ที่สุด ท็อป 3 คือ จีน  รัสเซีย ขณะที่ใน กรุงเทพฯ มีการโอนของต่างชาติ 4-9%

          ในกรุงเทพฯโลเกชั่นไหนที่ชาวต่างชาติสนใจ พบว่า โซนรัชดาฯ-ห้วยขวางเป็นทำเลฮิตของลูกค้าจีน เกาหลี, โซนสีลม-สาทร ลูกค้าออสเตรเลีย สิงคโปร์, โซนนานา-อโศก ลูกค้าตะวันออกกลาง และโซนสุขุมวิท พร้อมพงษ์ ทองหล่อเอกมัย เป็นทำเลฮิตของลูกค้าญี่ปุ่น ขายใครให้โฟกัสในพื้นที่ตรงนั้น

          ในด้านความสัมพันธ์ระหว่างนักท่องเที่ยวต่างชาติกับ FDI พบว่า ปี 2561-2562 นักท่องเที่ยวต่างชาติ 30-40 ล้านบาท FDI อยู่ที่ 5 แสนล้านบาท จำนวนถือครองคอนโดฯ 13,568 ยูนิต และ 12,798 ยูนิตเมื่อ FDI และนักท่องเที่ยวลดลง

          ดังนั้น เทรนด์ปีหน้า เมื่อไหร่ที่ 2 อินดิเคเตอร์คือนักท่องเที่ยวและเงินที่เข้ามาลงทุนเข้ามามีทั้งคู่ โอกาสที่จะขายคอนโดฯได้สูงก็เป็นไปได้ด้วย

          ลูกค้าจีนซื้อลักเซอรี่ไม่ธรรมดา

          "อาทิตยา เกษมลาวัณย์" หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ราคาอสังหาฯของไทยเทียบกับฮ่องกง สิงคโปร์ เซี่ยงไฮ้ เงิน 1 ล้านเหรียญหรือ 35 ล้านบาท ซื้อคอนโดฯลักเซอรี่เมืองไทยได้ไซซ์ 100 ตารางเมตร 2-3 ห้องนอน ถ้าไปซื้อที่ฮ่องกงต้องซื้อแพงกว่า 5 เท่า ได้แค่ 20 ตารางเมตร นักศึกษาจบใหม่ วัยเริ่มทำงาน คนที่ไม่มีเงินเก็บจะไม่สามารถซื้อคอนโดฯในประเทศเขาได้เลย ขณะที่ซื้อในสิงคโปร์แพงกว่า 3 เท่า ได้ห้อง 35 ตารางเมตร และในเซี่ยงไฮ้แพงกว่า 2.5 เท่า ได้ห้อง 40 ตารางเมตร 1 ห้องนอน

          ไฮไลต์ถ้าดูย้อนหลังจะเห็นว่าโควตาต่างชาติไม่เคยซื้อเต็ม 49%

          ช่วงปี 2005-2022 ต่างชาติซื้อมากสุดเรียงลำดับจากจีน เยอรมนี สิงคโปร์ รัสเซีย ฮ่องกง ซึ่งในช่วงหลังโควิดเริ่มเห็นซื้อลักเซอรี่กับซูเปอร์ลักเซอรี่จากคนจีนมากขึ้น โครงการแบรนเด็ดเรซิเดนซ์ ซูเปอร์ลักเซอรี่มีคนจีนซื้อบ้านและคอนโดฯ ราคาร้อยล้านบาท

          ส่วนคนเยอรมันตลาดหลักเกิดที่พัทยา บางทีโครงการเดียวซื้อ 100 กว่ายูนิต ส่วนสิงคโปร์หายไปจากตลาดไทยค่อนข้างนานแล้ว, ลูกค้ารัสเซียเกิดขึ้นที่พัทยาเป็นหลัก แต่ในปีนี้กลับมาที่ภูเก็ต ค่อนข้างเยอะ และลูกค้าฮ่องกงโครงการแบรนเด็ดเรซิเดนซ์ขายดีหมดเลย

          เทรนด์ตลาดลักเซอรี่และซูเปอร์ลักเซอรี่ อเมริกายังเป็นหลัก ส่วนมากอยู่และทำธุรกิจในเอเชีย ซื้อราคา 100 ล้านบาท, ลูกค้าเมียนมาเริ่มออกมาซื้ออสังหาฯ นอกประเทศจากปัญหาการเมืองภายในระดับ 50 ล้านบาทขึ้นไป 
สำหรับลูกค้าแคนาเดียนซื้อเยอะที่ตลาดภูเก็ต ทั้งคอนโดฯและวิลล่า และการเปิดสัมพันธ์ทางการทูตไทยซาอุดีอาระเบียทำให้เป็นโอกาสในการขายลักเซอรี่ ดีมานด์ซื้อวิลล่าที่มี สระว่ายน้ำ 2-4 ห้องนอน

          สรุป 1.ประเทศไทยมีศักยภาพดึงดูดลูกค้าต่างชาติซื้ออสังหาฯ 2.ลูกค้าจีนยังคงเป็นนัมเบอร์วันทั้งตลาดปัจจุบันและอนาคต 3.การกลับมาของตลาดยุโรป อังกฤษ สแกนดิเนเวีย รัสเซีย เยอรมนี จะรีเทิร์นกลับมาแน่นอน รวมทั้งอเมริกา เมียนมา ซาอุดีอาระเบีย แคนาดา สิงคโปร์ 5.เทรนด์ความไม่แน่นอนหลายด้านในปีหน้าทำให้แนวคิดซื้อบ้านหลังสอง (second home) จากต่างชาติเยอะขึ้น

          ขอคนจีนกู้แบงก์-ยอม ดบ.แพง

          สุดท้าย "เค่อเจีย เตียว" กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ฮาร์วี่แลนด์ จำกัด กล่าวว่า เหตุผลที่คนจีนชอบซื้ออสังหาฯเมืองไทย มีความโชคดีตรงนี้ เวลาเสิร์ชข้อมูลออนไลน์อสังหาฯต่างประเทศ จะมองหาเมืองไทยเป็นอันดับ 1 รองลงมาคือญี่ปุ่น

          เมื่อก่อนคนจีนชอบไปมาเลเซีย ซึ่งรัฐบาลมาเลย์มีนโยบาย MM2H-Malasia My Second Home เหมือนได้สัญชาติคล้าย ๆ วีซ่าแต่มากกว่า สามารถซื้อบ้าน ได้และการเข้า-ออกประเทศง่ายขึ้น (ตอนหลังยากขึ้นแล้ว) จึงเป็นสิ่งน่าคิด สำหรับไทย

          ทั้งนี้ ในสิงคโปร์ ท็อป 10 เศรษฐีไม่ใช่คนสิงคโปร์ แต่เป็นคนจีนที่ย้ายไปอยู่สิงคโปร์ เพราะมีนโยบายให้ต่างชาติที่มีศักยภาพย้ายเข้าสัญชาติได้ แต่ต้องลงทุนตามที่กำหนด

          สาเหตุที่เมืองไทยติดอันดับที่ 1 ที่คนจีนสนใจ ได้แก่ 1.ความเป็นมิตรของคนไทยที่คนจีนชอบมาก ไทยเป็นประเทศที่ยอมรับคนจีน เทียบกับยุโรปที่คนเอเชียไม่ได้รับการยอมรับ 100% เรื่องศาสนาที่เหมือนกัน อาหารที่กินข้าวเหมือนกัน 2.คนจีนซื้ออสังหาฯไทยเพื่อพักผ่อนมากกว่า คล้าย ๆ คนกรุงเทพฯไปซื้อพัทยา หัวหิน 3.ส่วนใหญ่ไม่ใช่ซื้อบ้านหลังแรก เป็นหลังที่ 2-3

          4.คอนโดฯเมืองไทยทำแบบฟูลลี่เฟอร์นิช แต่คอนโดฯเมืองจีนได้ห้องเปล่าต้องตกแต่งเอง 5.นิติบุคคลตามกฎหมายไทยมีความชัดเจน แต่เมืองไทยไม่ค่อยชัดเจนเท่าไหร่

          คำถามต่อมา "ผู้พัฒนาอสังหาฯเมืองไทยต้องทำยังไง" เรื่องแรกที่รัฐบาลไทยควรทำคือ อำนวยความสะดวกในเรื่องวีซ่า 2.เสนอให้รัฐบาลไทยหามาตรการให้คนจีนสามารถขอสินเชื่อสถาบันการเงิน ไทยได้ โดยอาจมีดอกเบี้ยแพงกว่าคนไทย เช่น ดอกเบี้ยลูกค้าไทย 3-5% ลูกค้าสินเชื่อคนจีนอาจ 6-7% และสัดส่วนปล่อยกู้ไม่ต้องเต็ม 100% แต่ให้กู้ 50% เป็นเรื่องที่รับได้