บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ชูธง 'บ้านตากอากาศ' รับดีมานด์ต่างชาติ

          ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชลบุรี ซึ่งอยู่ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) มีความสำคัญในเชิงเศรษฐกิจและการลงทุนของประเทศ  แม้ในช่วงการระบาดของโควิด-19 ตลาดยังคงได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาทั้งรายใหญ่ในพื้นที่และในตลาดหลักทรัพย์ แห่งประเทศไทยเข้าไปพัฒนาโครงการต่อเนื่อง ส่วนใหญ่เน้น "แนวราบ"

          โดยห้วง 10 ปีที่ผ่านมาโครงการในพื้นที่ชลบุรีมีกว่า 40,160 ยูนิต มูลค่ารวม 110,000 ล้านบาท ทว่าช่วงวิกฤติโควิด ผู้พัฒนาเลือก "ชะลอ" เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะพื้นที่ "พัทยา" เน้นเปิดตัวโครงการบ้านจัดสรรเป็นหลัก

          หลังโควิดคลี่คลาย แนวโน้มอสังหาฯ ในชลบุรีปรับตัวดีขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มกลับมาคึกคัก โดยเฉพาะ "ศรีราชา-พัทยา" ทั้งในส่วนอุปสงค์และอุปทาน แต่ยังคงพึ่งพิงกำลังซื้อในประเทศเป็นหลัก ขณะที่แนวราบในพื้นที่ฝั่งภูเขาเริ่มคึกคักอีกครั้งจากกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะบ้านพักตากอากาศระดับราคา 7.5-12 ล้านบาท

          จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียม จะเน้นพัฒนาทำเลศรีราชาและบริเวณหาดบางแสน รองรับกำลังซื้อในประเทศ รับกลุ่มนักลงทุนซื้อปล่อยเช่า ซึ่งอุปทานเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่ พัฒนาโดยรายใหญ่ เช่น ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมและแนวราบมากกว่า 5 โครงการในศรีราชา บางแสน และ อ.พานทอง ขณะที่ แอสเซทไวส์ มีคอนโดมิเนียมในศรีราชา 1 โครงการ

          ช่วงครึ่งแรกปี 2565 ภาพรวมตลาดที่มีแนวโน้มดีขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการทยอยเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้งในพื้นที่พัทยา อาทิ คัลเลอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กลับมาเปิดตัว โครงการอารมณ์ จอมเทียน  ซูเปอร์ลักชัวรีคอนโดมิเนียมริมหาดจอมเทียน

          นอกจากนี้ มีดีเวลอปเปอร์ที่อยู่ระหว่างศึกษารูปแบบโครงการรอการเปิดตัวในอนาคตเมื่อกำลังซื้อต่างชาติกลับสู่ภาวะปกติ! โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมอีกกว่า 4,500 ยูนิตในพื้นที่จอมเทียนสาย 2 พระตำหนัก นาจอมเทียน และใจกลางเมืองพัทยา

          สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยใน จ.ชลบุรี ไตรมาสแรกปี 2565 มีอุปทาน 131,338 ยูนิต ประกอบด้วย คอนโดมิเนียม 68,615 ยูนิต สัดส่วน 52% จากยูนิตที่เปิดขายทั้งหมดในตลาด ทำเลยอดนิยมของผู้ซื้อคอนโดมิเนียม คือ  "พัทยา" จากอุปทานทั้งหมดอยู่ในพื้นที่พัทยา 52% ราว 68,455 ยูนิต เนื่องจากเป็นทำเลธุรกิจ เป็นจุดหมายที่นักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติเดินทางมาเยือน ทำให้ลูกค้าที่ซื้อ เพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุนสนใจทำเลนี้  เพราะตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและ ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ค่อนข้างคุ้มค่า

          อีกทำเล คือ "นาจอมเทียน" มีการพัฒนาโครงการใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ซึ่งทำเลนี้ยังคงเงียบสงบ ไม่วุ่นวาย แต่แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวย ความสะดวก เช่น ร้านอาหาร สวนน้ำ ทั้งเป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าความเร็วสูง จึงรับความสนใจจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน

          สำหรับอุปทานโครงการบ้านจัดสรร มี 62,182 ยูนิต คิดเป็น 47% ทำเลน่าสนใจ คือ "ศรีราชา-อัสสัมชัญ" เพราะใกล้แหล่งงาน โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวไทยในพื้นที่ และกลุ่มคนที่เข้ามาทำงานในชลบุรี

          ขณะที่อุปทาน "บ้านพักตากอากาศ" มี 541 ยูนิต หรือ 1% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด ทำเลยอดนิยมคือ "วงศ์อมาตย์" ซึ่งมีความเงียบสงบ ใกล้ชายหาด กลุ่มลูกค้าระดับบนสนใจค่อนข้างมาก จึงมีอัตรา การขายสูง

          "ไตรมาสแรกที่ผ่านมา อุปสงค์ปรับตัวดีขึ้นโดยเฉพาะกำลังซื้อในประเทศสังเกตได้จากหลายโครงการที่เปิดขายใหม่ มีลูกค้าชาวไทยสนใจเข้าเยี่ยมชมสำนักงานขายมากขึ้น ยิ่งโครงการที่มีราคาดึงดูดใจ เพราะทำกำไรได้ในอนาคต"

          อย่างไรก็ตาม การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ต่างๆ ของรัฐบาล และเมกะโปรเจกต์ ภาคเอกชนในอีอีซี เป็นแรงกระตุ้นสำคัญในการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ "ชลบุรี" ให้กลับมาได้รับความนิยมจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและลงทุนสำหรับเป็นบ้านพักตากอากาศเพิ่มมากขึ้นในอนาคต

          ปัจจุบันอัตราขายเฉลี่ยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในชลบุรี 73% โครงการบ้านพักตากอากาศมีอัตราการขายสูงสุด ซึ่งทั้งหมด ตั้งอยู่ในพื้นที่พัทยาและมียูนิตขายน้อย  แทบไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา มีหน่วยขายได้ 405 ยูนิต คิดเป็น 74.8% มีอุปทานเหลือขายราว 136 ยูนิต

          แตกต่างจากบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ยังคงมีอุปทานเหลือขายจำนวนมาก อีกทั้งมีอุปทานเปิดขายใหม่เพิ่มในตลาดอีกหลายโครงการ ทำให้มียูนิตรอการขายในตลาดปรับตัวสูงขึ้น แม้โครงการในทำเลเด่นจะทำยอดขายได้ตามเป้าก็ตาม อัตราขายเฉลี่ยของโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมจึงน้อยกว่าบ้านพักตากอากาศ

          "ยูนิตที่เหลือขายในตลาดยังมีอีกจำนวนมากสร้างความวิตกให้ผู้พัฒนา พอสมควร โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในพัทยา มีหลายรายเลือกหยุดพัฒนาโครงการชั่วคราว  หรือเลือกประกาศขายที่ดิน และโครงการให้รายใหม่"

          ภัทรชัย คาดการณ์ว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ จ.ชลบุรี โดยเฉพาะ "พัทยา" อาจมีแนวโน้มที่ดีขึ้นหลังนักท่องเที่ยวต่างชาติ เดินทางเข้ามามากขึ้น ที่สำคัญผู้ประกอบการ ควรระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ที่ยังมียูนิต คงค้างอยู่ในตลาด รวมถึงโครงการที่หยุดการขายอีกเป็นจำนวนมาก

          ดังนั้น "บ้านตากอากาศ" โดยเฉพาะโครงการแนวราบฝั่งภูเขา รวมถึงพื้นที่ รอบนิคมอุตสาหกรรม จะยังคงเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับการลงทุนในช่วงนี้!

          "คอนโดยังมียูนิตคงค้างและโครงการหยุดขายดังนั้น บ้านตากอากาศโดยเฉพาะแนวราบฝั่งภูเขา พื้นที่รอบนิคมอุตสาหกรรมเป็นตัวเลือกที่ดีในการลงทุน"