PPP ดึงทุนใหญ่เข้าพื้นที่

          เปิดไส้ใน เมืองใหม่อีอีซี "ห้วยใหญ่บางละมุง" ยกระดับสมาร์ทเทียบชั้นเกาหลีใต้-น่าอยู่อย่าง "เวียนนาออสเตรีย" ดึง MQDC ที่ปรึกษา พื้นที่เขียว แย้มปีหน้า ประมูล PPP เช่ายาว 50 ปี บ้าน-คอนโด ศูนย์การเงิน โรงพยาบาล ศูนย์ธุรกิจ

          แผนขับเคลื่อนโครงการศูนย์ธุรกิจอีอีซีและเมืองน่าอยู่อัจฉริยะ มูลค่า 1.34 ล้านล้านบาท ของสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) ต่อหน้า  ภายใต้พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ.2561 ที่ปักหมุดบนที่ดินสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) เนื้อที่ 14,619 ไร่ตำบลห้วยใหญ่  อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เมืองอยู่อาศัยและเมืองทำงานทันสมัยขนาดใหญ่ระดับโลก นอกจากจะตั้งอยู่ติดกับเมืองพัทยา ที่สร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจเป็นอันดับสองรองจากกรุงเทพมหานครแล้ว ยังอยู่ไม่ห่างจากมหานครการบินอู่ตะเภาสนามบินนานาชาติหลักแห่งที่ 3 ที่ประเมินว่าจะเป็นอีกเมืองที่น่าจับตา และเป็นหนึ่งเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ

          ชูสมาร์ทแบบเกาหลี

          สำหรับรูปแบบการพัฒนาเมือง แหล่งข่าวจากสกพอ. เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าได้ศึกษามากว่า 10 ประเทศทั่วโลก เพื่อนำมาดำเนินโครงการในพื้นที่อีอีซี โดยสกพอ.ได้เลือกความสมาร์ทของเมืองแบบประเทศเกาหลีใต้ ที่เน้นเทคโนโลยีและนวัตกรรมมาใช้ เพื่อความคล่องตัวประชาชนผู้อยู่อาศัย หรือการทำงานให้มีคุณภาพชีวิตที่ดี ขณะเดียวกัน ยังผสมผสานความเป็นเมืองสวยงามน่าอยู่ ในรูปแบบของกรุงเวียนนาประเทศออสเตรีย ที่เน้นความร่มรื่นพื้นที่สีเขียว รวมถึงมีระบบรางวิ่งร่วมระบบล้อพาดผ่านหน้าบ้านและที่ทำงาน

          ดึง MQDC ที่ปรึกษาเมืองอีอีซี

          นอกจากนี้ สกพอ.ยังได้หารือร่วมกับ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) หนึ่งในบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย โดยนำวิธีคิดการพัฒนาโครงการ "เดอะ ฟอเรสเทียส์" เมืองอยู่อาศัยท่ามกลางผืนป่า บริเวณถนนบางนาตราดกิโลเมตรที่ 7.5มาใช้กับเมืองใหม่อีอีซี ที่จะเน้นพื้นที่สีเขียว 30% ในแต่ละโครงการ เช่น โครงการอยู่อาศัย ศูนย์สุขภาพ โรงพยาบาล อาคารสำนักงาน ศูนย์ธุรกิจ ฯลฯ ให้น่าอยู่ ซึ่งจะเน้นการออกแบบเป็นพื้นที่สีเขียวและสะดวกสบายไปกับนวัตกรรม การลงทุนระบบโครงสร้างพื้นฐานรัฐภายในเชื่อมสู่ภายนอก

          PPP ดึงทุนใหญ่เข้าพื้นที่

          พัฒนาจากนี้ สกพอ. จะต้องรอการจัดการพื้นที่ให้แล้วเสร็จ และคาดว่าจะเปิดเอกชนประมูลได้ในปีหน้า ซึ่งจะเป็นกลุ่มธุรกิอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของไทย ที่สนใจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร-คอนโดมิเนียม แต่มีเงื่อนไขว่าต้องเป็นราคาที่จับต้องได้ สำหรับรองรับกลุ่มกำลังซื้อคนทำงานในอีอีซี, คนรุ่นใหม่ที่เริ่มต้นทำงาน ตลอดจนกลุ่มนักศึกษา กลุ่มคนสูงวัย เกษียณ นอกจากนี้จะมีกลุ่มโรงพยาบาล, ศูนย์สุขภาพ, ศูนย์ทางด้านการเงิน, การพัฒนาแหล่งน้ำ, อาคารสำนักงานศูนย์ธุรกิจ ฯลฯ ทั้งนี้รูปแบบจะเป็นให้เช่าระยะยาว 50ปี หรือ ดึงภาคเอกชนเข้าร่วมลงทุนกับรัฐในรูปแบบ PPP

          ต่างชาติถือวีซ่ายาวได้สิทธิ์

          นอกจากเมืองใหม่จะรองรับกลุ่มคนไทยแล้ว ยังเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติ ที่ถือวีซ่าระยะยาวเข้าพื้นที่ ตามนโยบายรัฐบาล 4 กลุ่มได้แก่ กลุ่มมั่งคั่ง กลุ่มเกษียณ กลุ่มทำงาน และกลุ่มชำนาญพิเศษ อย่างไรก็ตามกระแสที่ออกมาว่าเมืองใหม่อีอีซีจะกลายเป็นเมืองอยู่อาศัยของคนจีน และเป็นการขายชาติ ซึ่งเรื่องนี้ไม่ใช่ข้อเท็จจริงเพราะเป็นพื้นที่เพื่อเช่า อย่างไรก็ตาม หากอนาคตจะมีนักธุรกิจจีนหรือชาวต่างชาติประเทศอื่นเข้ามาประมูลพื้นที่โครงการ หรืออยู่อาศัยก็สามารถทำได้

          ชดเชยชาวบ้านเป็นธรรม

          แหล่งข่าวจากสกพอ.กล่าวต่อว่าสำหรับความคืบหน้า ปัจจุบันอยู่ระหว่างเจรจากับชาวบ้านขอใช้พื้นที่ตามความสมัครใจ หากไม่ต้องการย้าย สามารถเป็นผู้ร่วมลงทุนในที่ดินกับรัฐ โดยจะได้ผลตอบแทนจากมูลค่าที่ดินที่ปรับสูงขึ้น และยังเปิดโอกาสให้กลุ่มเกษตรกรในพื้นที่ส.ป.ก.อยู่อาศัยในเมืองใหม่นี้ด้วย

          ที่ผ่านมาจากการลงพื้นที่เจรจากับชาวบ้านส่วนใหญ่จะให้ความร่วมมือเพราะต้องการยกระดับผลผลิต ชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น แต่ปัญหาบางรายต้องการค่าชดเชยที่สูงขึ้นอีกทั้งที่ที่ดินส.ป.ก.ไม่มีราคาประเมินของทางราชการ (กรมธนารักษ์) ใช้เหมือนที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ของเอกชน  แต่ สกพอ.ได้ให้ความเป็นธรรมโดยว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาเพื่อประเมินราคาที่ดิน และชดเชยอย่างเป็นธรรม ถือว่าเป็นราคาที่สูง เฉลี่ยต่อรายหลายแสนบาทต่อไร่ ทั้งบ้านอยู่อาศัยและต้นไม้ เพื่อให้ได้ที่ดินเพื่อพัฒนาเมืองใหม่

          แหล่งข่าวจากสกพอ. กล่าวต่อว่า ที่ผ่านมามีเป้าหมายรวมแปลงให้ได้กว่า 2 หมื่นไร่ แต่ติดปัญหาที่ดินไม่ต่อเป็นผืนเดียวกัน ทำให้ต้องเลือกแปลงที่ดิน 14,619 ไร่ ที่ตำบลห้วยใหญ่ ซึ่งมองว่าน่าจะคัดเลือกแปลงดังกล่าวเพียงแปลงเดียว เพราะเป็นพื้นที่ที่ใหญ่ รองรับการพัฒนาถึง 10 ปีนับตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไปหากอนาคตเมืองขยาย จึงจะขอใช้ที่ดินส.ป.ก.เพิ่มเติม

          แต่เบื้องต้นในปีนี้ สกพอ. ได้รับงบประมาณจัดสรรปี 2566 วงเงิน 1,500 ล้านบาท และสามารถเจรจารวมแปลงกับชาวบ้านได้ 2,000 ไร่ ในพื้นที่หมู่ 13  บ้านหนองผักกูด ซึ่งการพัฒนาจะเป็นลักษณะทยอยพัฒนาโครงการเป็นเฟสๆ ไป

          "ลงพื้นที่พัฒนาโครงการมาไม่ต่ำกว่า 4-5 ปี  ซึ่งปัจจุบันกำหนดที่ดิน 14,619 ไร่ ที่ตำบลห้วยใหญ่ เพราะเป็นพื้นที่ติดต่อกัน"

          โอนที่ส.ป.ก.ให้อีอีซี

          แหล่งข่าวจากกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ระบุว่า ที่ดินส.ป.ก. ที่อยู่ในความดูแลของกระทรวงฯ ได้โอนเป็นกรรมสิทธิ์ของสกพอ.โดยปริยายเพราะคณะรัฐมนตรี(ครม.) มีมติให้ อีอีซีเข้าใช้พื้นที่ตั้งแต่วันที่ 22 มีนาคม 2565 ที่ผ่านมา ซึ่งอำนาจหน้าที่จะเป็นของสกพอ.ทำหน้าที่กำหนดค่าชดเชย เพื่อพัฒนาโครงการศูนย์ธุรกิจอีอีซีและเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะห้วยใหญ่ และล่าสุดได้ตั้งคณะกรรมการกำหนดค่าชดเชยขึ้นมา ซึ่งถือว่าเป็นวาระความลับไม่สามารถทราบได้ว่าจ่ายให้ชาวบ้านแต่ละรายเท่าใด

          อย่างไรก็ตามเหตุผลที่สกพอ. ต้องการที่ดินส.ป.ก. ไม่ทราบแน่ชัดบอกเพียงว่าพื้นที่มีความเหมาะสม แต่ในเบื้องลึก อาจเป็นเพราะต้นทุนที่ดินต่ำ สามารถเข้าใช้พื้นที่ได้ทันที แม้จะไม่อยู่ในทำเลที่มีความเจริญแต่รัฐสามารถลงทุนตัดถนนเข้าพื้นที่เพื่อสร้างความเจริญได้

          อสังหาฯ เชียร์

          อย่างไรก็ตามจากสถานการณ์โควิดและเศรษฐกิจที่เปลี่ยนไป นักการเมืองในพื้นที่บางรายระบุว่า ไม่แน่ชัดว่าโครงการเมืองใหม่ จะมีนักลงทุนให้ความสนใจอีกทั้งไม่แน่ใจว่าโครงการจะเกิดขึ้นจริง

          ในทางกลับกัน คนในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระบุว่านับเป็นเรื่องที่ดีที่รัฐให้ความสนใจลงทุนเมืองใหม่อีอีซีที่จังหวัดชลบุรี ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในพื้นที่จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและการเปิดโอกาสการพัฒนารองรับกลุ่มกำลังซื้อทั้งคนไทยและต่างชาติที่จะเข้าพื้นที่ในอนาคต

          เป้าหมายเมืองใหม่

          สำหรับที่ผ่านมาครม.เห็นชอบให้ สกพอ.ขอรับจัดสรรงบในปีงบประมาณ 2566 จำนวน 15,000 ล้านบาท ปีงบประมาณ 2567 จำนวน 4,000 ล้านบาท รวม 19,000 ล้านบาท แยกเป็นค่าชดเชยที่ดิน 10,000 ล้านบาท โครงการจ้างที่ปรึกษาออกแบบขั้นรายละเอียดและจัดทำรายงานการให้เอกชนร่วมลงทุน (พีพีพี) 1,000 ล้านบาท

          โครงการจ้างที่ปรึกษาเพื่อสนับสนุนการคัดเลือกเอกชนร่วมลงทุน (พีพีพี) 200 ล้านบาท และโครงการปรับพื้นที่และก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานส่วนกลาง 7,800 ล้านบาทโครงการศูนย์ธุรกิจอีอีซีและเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะจะพัฒนาศูนย์กลางธุรกิจและการเงินระดับภูมิภาคมาตรฐานเทียบเท่าสากลในอีอีซี และให้เป็นเมืองน่าอยู่อัจฉริยะ 1 ใน 10 เมืองของโลกในปี 2580 เพื่อเป็นต้นแบบสำหรับการพัฒนาเมืองใหม่ทั่วประเทศ โดยจะพัฒนาระยะแรก 5,000 ไร่ โครงการมีที่ตั้งห่างจากท่าอากาศยานอู่ตะเภา 15-20 กม. และห่างจากกรุงเทพฯ 160 กม. มีระยะการพัฒนา 10 ปี (2565-2575)