อสังหาริมทรัพย์

          ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดในปี 2564 ที่ผ่านมา แม้จะได้รับผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ภาคอุตสาหกรรมหลายแห่ง ต้องชะลอการลงทุน กระทบถึงซัปพลายเชนในระบบอย่างมาก ขณะที่ความสามารถของกลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ปรับตัวดีขึ้น อันเป็นผลมาจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจหดตัวอย่างหนัก แต่ถึงกระนั้น อสังหาฯ ในต่างจังหวัดยังเป็นตลาดที่มีแนวโน้มการเติบโตและเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์และกลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุนหรือเป็นบ้านหลังที่ 2 ทำให้ผู้ประกอบการหลายค่ายหลายแบรนด์ เริ่มขยับเม็ดเงินลงทุนอีกรอบในปี2565 หลังจากช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ต้องอยู่ในสถานการณ์การบริหารความเสี่ยงทางธุรกิจ เร่งระบายสต๊อกสินค้าคงค้างทั้งในพอร์ตแนวสูงและแนวราบออกไป เพื่อสร้างสภาพคล่องในการบริหารจัดการ ส่งผลให้อุปทานและมูลค่าที่อยู่อาศัยเข้าใหม่ลดลงต่อเนื่อง

          อย่างไรก็ดี ในแผนธุรกิจของบริษัทอสังหาฯใน ปี 65 นั้น แม้หลายค่ายจะประกาศเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ที่มีมูลค่าการลงทุนสูง แต่หากมองเป็นภาพรวมแล้วน้ำหนักของการขยายตลาดจะเน้นทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล ขณะที่ตลาดต่างจังหวัด ก็มีบางค่ายที่รุกตลาดต่อเนื่อง อาทิเช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ขณะที่บางบริษัทอสังหาฯ ปรับแผนการทำตลาดในต่างจังหวัดใหม่ อย่างเช่น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่แม้ปีนี้จะเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 46 โครงการ มูลค่า 50,000 ล้านบาท แต่ในไส้ในของการเปิดโครงการ หลักๆจะอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 90% และต่างจังหวัดลงมาเหลือ 10%

          ศุภาลัย ตุนที่ดินพร้อมรุกภูมิภาคต่อเนื่อง 3 ปี

          'ประทีป' ชี้อสังหาฯ ตจว.ทำยาก ปราบเซียน!

          ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหารบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวกับผู้สื่อข่าว ถึงกลยุทธ์ในการขยายอสังหาฯในต่างจังหวัดว่า ตามแผนรวมที่จะเปิดโครงการทั้งปี 2565 ที่ 34 โครงการ มูลค่า 40,000 ล้านบาท จะยังคงให้น้ำหนักกับตลาดภูมิภาค โดยแบ่งเป็น ต่างจังหวัด จำนวน 18 โครงการ, พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 13 โครงการ ,โครงการคอนโดมิเนียมทำเลกรุงเทพฯและต่างจังหวัด 3 โครงการ รวมโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 159 โปรเจกต์ ใน  24 จังหวัด

          ทั้งนี้ ในบางจังหวัดที่ปิดการขายโครงการไปแล้ว ก็จะเพิ่มเติมโครงการใหม่เข้าไป อาทิเช่น จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ จังหวัดเพชรบุรี จังหวัดนครปฐม เพิ่มเติมกับโครงการที่โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าไปจนหมดแล้ว ส่วนที่จังหวัดฉะเชิงเทรา อยู่ระหว่างการ ก่อสร้าง คาดจะเปิดขายในปี 65 ขณะที่ ภาคใต้ มีจังหวัดนครศรีธรรมราช จะขยับไปที่อำเภอทุ่งสง ซึ่งเป็นอำเภอใหญ่ของจังหวัดนครศรีธรรมราช อาจจะไปจันทบุรี ต่อจากจังหวัดระยอง เป็นต้น

          "เมืองหลักเราเข้าไปหมดแล้ว ตอนนี้ขยับไป ทำตลาดเมืองรอง อาจจะมีบ้านระดับไฮเอนด์ด้วย ถ้าแยกแบรนด์ได้ก็แยก แต่บางโครงการอาจจะมีสินค้าหลายแบบ หรือโปรดักต์แบบเดียวทั้งโครงการก็ได้ แล้วแต่ความเหมาะสม แล้วแต่ทำเล แล้วแต่ขนาดของโครงการจะใหญ่หรือเล็กแค่ไหน การเข้าไปพัฒนาโครงการในต่างจังหวัด ศุภาลัยจะลงทุนโดยตรง ไม่ร่วมกับใคร ซึ่งในอดีต เราอาจจะเคยมีโครงการที่จังหวัดขอนแก่น ที่ร่วมกับผู้ประกอบการท้องถิ่น ซึ่งหลังจากนั้น เราทำเองหมดดีกว่า ไม่ยุ่งยากด้วย จริงๆตอนนี้ ศุภาลัยมีที่ดินสะสมในต่างจังหวัด สามารถทำได้ต่อเนื่องถึง 3 ปี โดยที่ไม่ต้องจัดซื้อที่ดินแปลงใหม่ หรือเติบโตประมาณร้อยละ 10 ได้ เราไม่ตั้งเป้าแบบสวยหรูต้องโตร้อยละ 20 เอาแค่โตปีละร้อยละ 10 บวกลบ ก็พอแล้ว"

          ดร.ประทีป กล่าวต่อว่า เรามีสินค้าราคาแพงขึ้น ปรับเรื่องการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ให้มากขึ้น ไปหัวเมืองต่างจังหวัดที่เริ่มมีกำลังซื้อและชีวิตเริ่มเปลี่ยน เพราะเมื่อก่อนคนต่างจังหวัด มีเงินเก็บ ไม่อยากจะซื้อบ้านใหม่ แต่ปัจจุบัน ต้องการซื้อความสะดวกสบายให้กับไลฟ์สไตล์

          "ตลาดต่างจังหวัดจริงๆ ทำยาก และปราบเซียน ถ้าใครไม่เคยทำ ก็ต้องคิดหนัก ถ้าไปทำน้อย ก็ไม่ได้ เพราะไม่มีกำลังขยายการลงทุน ค่าใช้จ่ายกินหมด ทำเยอะไป ไม่เข้าใจตลาด ก็เสี่ยง ทำไม่ถูกตลาด ก็ขายไม่ได้ ก็จะกลายเป็นสต๊อกคาอยู่ในพอร์ต คนท้องถิ่นมี ที่ดินถูกๆ สะสมมาเป็นมรดก ต้นทุนก็ถูก ดังนั้น ถ้าเรามีสายสัมพันธ์ที่ดี (คอนเนกชัน) ก็น่าจะได้อยู่" ดร.ประทีป สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันตลาดอสังหาฯในภูมิภาค

          เอพี รักษาแผนสร้างฐานตลาด ตจว.

          เผยทีมแข็งแรงขึ้น

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ "ผู้จัดการ รายวัน360" ถึงทิศทางในการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดว่าเรายังคงยึดแผนเดิมในการกระจายไปในหลายๆ ภูมิภาคเพื่อสร้างพื้นฐานในการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัด ขององค์กรให้แข็งแกร่งขึ้นไปเรื่อยๆ ภายใต้แบรนด์ "อภิทาวน์" ซึ่ง 2 ปีที่ผ่านมา เอพี ไทยแลนด์ ได้เปิดโครงการไปแล้วใน 5 จังหวัด ได้แก่ ขอนแก่น, ระยอง, นครศรีธรรมราช, เชียงราย และอยุธยา วันนี้เราถือว่าทีมที่ดูแลการขยายไปต่างจังหวัดเริ่มแข็งแรงขึ้นแล้ว

          โดยในปี 2565 วางแผนการเปิดตัวเพิ่มอีก 5 จังหวัดมูลค่า 4,200 ล้านบาท มีที่ดินพร้อมพัฒนาแล้วใน 3 จังหวัด ได้แก่ จังหวัดอุบลราชธานี, อุดรธานี และฉะเชิงเทรา ส่วนอีก 2 จังหวัดอยู่ระหว่างการเจรจาในรายละเอียดอีกเล็กน้อย

          "ถือเป็นการเติบโตที่เพิ่มขึ้นของแผนการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดของเอพีเรา และนับว่าเป็นการ set foot print ที่นำมาซึ่งความมั่นคงในอนาคต และเรายังคงรักษาแผนการขยายโครงการไปในจังหวัดใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี หากพูดถึงตลาดต่างจังหวัด วันนี้ ยังไม่ใช่ Key Contribute หลัก การขยายไป ต่างจังหวัด ถือเป็นการสร้างโอกาสใหม่ เป็นการวางรากฐานในเรื่องต่างๆ เพื่อการเติบโตในอนาคต 4-5 ปีข้างหน้า ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งในกลยุทธ์ Market Penetration ด้วยการบุกไปยังตลาดใหม่ๆ ที่เรายัง ไม่เคยไป ทั้งในเรื่องของทำเลใหม่ และตัวสินค้าที่มาพร้อม package ราคาใหม่ ดังนั้น การลงทุนในโครงการต่างจังหวัดจะเป็นการกระจายไปในจังหวัดใหม่ๆ 3-5 โครงการต่อปี"

          สำหรับภาพรวมการแข่งขันอสังหาริมทรัพย์ในตลาดต่างจังหวัดนั้น นายวิทการ กล่าวว่า การขยายไปปริมณฑล หรือต่างจังหวัดของทีมแนวราบ ยังคงยึดกลยุทธ์ Location in location ซึ่งหมายถึง ที่ดินที่เป็นโครงการของเอพี จะต้องอยู่ใน Location ที่ดีที่สุด ของพื้นที่นั้นๆ อีกทั้ง พื้นที่ในโซนปริมณฑลที่ สามารถเชื่อมเข้า กทม.ได้สะดวก มีที่ดินเปิดใหม่มากขึ้น ด้วยโอกาสของการขยายตัวของประชากร-เมืองใหม่ที่ขยายออกไปและจำนวน Player หรือ Supply เองก็ยัง มีไม่เยอะ ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจ

          ORI ดัน 'บริทาเนีย' รุกเจาะ

          หัวเมือง ศก.-ท่องเที่ยว

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยกับ "ผู้จัดการรายวัน360" ถึงแผนการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาฯในเครืออย่างบริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) หรือ BRI สู่บริษัทชั้นนำนั้น ว่า จริงๆ เราก็พยายามปรับตำแหน่งและอันดับของ BRI ขึ้นไปเรื่อยๆ อย่างปี 2564 ทาง BRI น่าจะอยู่ระดับท็อปไฟว์ (Top Five) หรือไม่เกินท็อปเซเว่น (Top Seven) ในด้านของการเปิดโครงการใหม่มูลค่าไม่ต่ำกว่า 7,000 ล้านบาท และอาจจะมีรายได้อยู่ในอันดับท็อปเทน (Top Ten)

          "ในแผน 3 ปีข้างหน้านั้น  สิ่งที่เรามองและอยากจะทำและไป เราอาจจะขยับยอดการเปิดโครงการใหม่ของ BRI มาอยู่อันดับ 1 ใน 3 และโชว์เรื่องรายได้มาอยู่อันดับท็อปไฟว์ ซึ่ง BRI ก้าวมาสู่ตลาดธุรกิจอสังหาฯ เพียงแค่ 4 ปีเท่านั้น"

          นางศุภลักษณ์ จันทร์พิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน)เครือ ORI กล่าวว่า ในปีนี้มีแผนเปิดอีก 9 โครงการใหม่ รวมมูลค่า 10,800 ล้านบาท ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และขยายในพื้นที่ภาคตะวันออกและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เพื่อสร้างการเติบโตอย่างต่อเนื่องและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจากการขยายตัวของเมือง การขยายโครงข่ายคมนาคมและแนวโน้มเศรษฐกิจฟื้นตัว อาทิ โครงการ บริทาเนีย ราชพฤกษ์ - นครอินทร์ เป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท

          โครงการบริทาเนีย อมตะ-พานทอง จังหวัดชลบุรีเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์โฮม มูลค่าโครงการประมาณ 2,000 ล้านบาท, โครงการบริทาเนีย อุดร-ดุษฎีเป็นบ้านเดี่ยว มูลค่าโครงการ 650 ล้านบาท, โครงการ บริทาเนีย ระยอง เป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม มูลค่าโครงการ 1,100 ล้านบาท เป็นต้น

          พฤกษา มอง EEC มีศักยภาพ

          รองรับลงทุนโครงการ

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงนโยบายการลงทุนสร้างโครงการในตลาดต่างจังหวัดนั้นว่าเท่าที่ดูยังมองไปที่จังหวัดที่อยู่ในพื้นที่เขตพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC เท่านั้น ส่วนจังหวัดอื่นๆนั้น ในช่วง 5 ปีนี้ ด้วยจีดีพีของประเทศไทยนั้น การไปตลาดต่างจังหวัด หากต้องไปด้วยสเกลที่ต้องทำ Operationเอง สร้างเอง ขายเอง คงไม่คุ้ม แต่ถ้าเป็นพื้นที่ในอีอีซี ก็ยังมีโอกาสที่จะเข้าไปลงทุนได้อยู่ หรือแม้แต่จังหวัดระยอง ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตได้ ซึ่งจังหวัดระยองก็เหมือนกับกรุงเทพฯ ขณะที่ในจังหวัดภูเก็ตหรือจังหวัดภาคอีสาน ด้วยเศรษฐกิจที่โดนกระทบในหลายเรื่อง คงต้องใช้เวลาอยู่หลายปี หรือแม้แต่ใน บางจังหวัด ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นอย่างมาก แต่รายได้ของประชากรในจังหวัดไม่ได้ขึ้นตาม ภาคเกษตรกรรมก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน ทำให้เศรษฐกิจในตลาดต่างจังหวัดมีปัญหา

          "ผู้ประกอบการก็ต้องปรับแผนหันมาทำตลาดในกรุงเทพฯและปริมณฑล เจาะกลุ่มพนักงาน เน้นกลุ่มคนชั้นกลาง หรือคนที่ทำงานในบริษัทใหญ่ๆที่อยู่ประเทศไทยก็ยังมีความสามารถและกำลังซื้ออยู่" นายปิยะกล่าว

          นลท.ต่างชาติคัมแบ็กอีอีซี  หนุนดีมานด์

          คอนโดฯ-แนวราบ

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในปี 2565 ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่อง แต่จะยังคงกระจุกตัวอยู่เฉพาะในพื้นที่ที่ประชาชนเริ่มกลับ เข้าสู่ระบบการจ้างงาน อาทิ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และ พื้นที่ EEC ซึ่งเริ่มมี นักลงทุนต่างประเทศกลับเข้ามาลงทุนในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์อย่างต่อเนื่อง คาดว่าแนวโน้มที่ดีดังกล่าว จะ ส่งผลให้ต่างชาติต้องการที่อยู่อาศัยสูงขึ้นในครึ่งหลังปี 2565 และต่อเนื่องปี 2566 ขณะเดียวกัน หากมีผู้บริหารจากต่างประเทศเดินทางเข้ามาควบคุมงาน ความต้องการในกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ EEC ก็จะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น และสำหรับผู้ที่มาเป็นครอบครัวก็ยังจะต้องการบ้านแนวราบ เป็นต้น

          โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ฯ ลุยต่ออสังหาฯ

          'ขอนแก่น-พัทยา-ภูเก็ต'

          นายณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทในเครือของไทยสมุทรประกันชีวิต  กล่าวว่า กลยุทธ์ในปี 65 หัวใจหลักของแผน ยังคงให้ความสำคัญกับตลาดต่างจังหวัดอย่างต่อเนื่อง เป็นการต่อยอดความสำเร็จในแต่ละทำเลเศรษฐกิจสำคัญ ที่ทางบริษัทฯได้เข้าไปพัฒนาโครงการ ได้แก่ ขอนแก่น พัทยา และภูเก็ต ด้วยศักยภาพที่ โดดเด่นของทั้ง 3 ทำเล สามารถตอบโจทย์เรียลดีมานด์การซื้อที่อยู่อาศัยได้อย่างครอบคลุม ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่เอง หรือซื้อเพื่อลงทุนสร้างผลตอบแทนในอนาคตจากโครงการทั้งแนวราบและแนวสูง ซึ่งขึ้นอยู่กับโอกาสและความต้องการในแต่ละทำเลเป็นหลัก และแม้จะเป็นช่วงเวลาของการระบาดโควิด-19 ก็ตาม ทั้งนี้ นอกจากดีมานด์ของคนในพื้นที่แล้ว โครงการที่ตั้งในจังหวัด ท่องเที่ยวก็ได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติเช่นกัน

          โดยตลาดอสังหาฯจังหวัดขอนแก่น กับการพัฒนาโครงการล่าสุด "โอเชี่ยน แกรนด์ เรสซิเดนซ์ มิตรภาพ-ขอนแก่น" คอนโดฯโลว์ไรส์ จำนวน 236 ยูนิตราคาเริ่มต้นเพียง 1.39 ล้านบาท โดยมียอดขายแล้วกว่า 80% ซึ่งดีมานด์ในตลาดยังเติบโตได้ดีแม้ในสถานการณ์โควิด จากกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและกลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุนโดยอัตราผลตอบแทนการลงทุนจากการซื้อมาและ ขายออกไปอยู่ในเกณฑ์ที่ดีสามารถทำกำไรเพิ่มขึ้น 5-10% ขณะที่การสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า อยู่ที่ 5-7% นับเป็นตัวเลขที่มากกว่าผลตอบแทนจากการออมประเภทบัญชีเงินฝากในปัจจุบัน โดยโครงการดังกล่าวจะสร้างเสร็จและรับรู้รายได้จากการโอนช่วงปลายปี 65

          ในส่วนของตลาดพัทยา เมืองที่เป็นไปด้วยโอกาสด้านการท่องเที่ยว การอยู่อาศัย และการลงทุนด้านอสังหาฯในกลุ่มกำลังซื้อคนไทยที่ต้องการมีบ้านหลังที่ 2 ใน เมืองท่องเที่ยว และชาวต่างชาติซึ่งทางบริษัทมีโครงการโอเชี่ยนพอร์โตฟิโน่ จอมเทียน-พัทยา ที่พัฒนามาราคาเริ่มต้นเพียง 6.9 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันมียอดขายกว่า 90%

          สำหรับอสังหาฯในภูเก็ต นายณพงศ์ กล่าวว่า ตลาดแนวราบยังมีเรียลดีมานด์ของคนที่ต้องการอยากมีบ้านเป็นของตัวเองอยู่ค่อนข้างมาก ซึ่งบริษัทฯวางแผนลุย เฟส 4 ซึ่งเป็นเฟสสุดท้ายของโครงการ โอเชี่ยน ทาวน์ เมือง-รัษฎา ที่เป็นทาวน์โฮม และอาคารพาณิชย์

          อย่างไรก็ดี ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ บริษัทฯ ได้ติดตามสถานการณ์การระบาดของโอมิครอนว่าจะดำเนินไปอย่างไรในไทย และมีผลมากน้อยแค่ไหนกับตลาดอสังหาฯ ทั้งนี้ บริษัทฯ มีการประเมินสถานการณ์อย่างต่อเนื่อง ในขณะเดียวกันก็ยังคงเดินหน้าตามแผนงานที่วางเอาไว้ และเตรียมความพร้อมปรับตัวรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอยู่ตลอดเวลา ซึ่งก็คาดหวังว่ายอดขายปีนี้จะเติบโตมากกว่าที่ทำได้ในปี 64 ที่คาดว่าจะมีระดับรายได้ประมาณ 1,000 ล้านบาท