กรณีที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV-loan to value ชั่วคราว จากเดิมมีเกณฑ์กำหนดเพดานปล่อยกู้ได้ 70-95% จากราคาซื้อขายในสัญญา ได้ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV เป็น 100% ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคม 2564 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 นั้น

          ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรี เชียงใหม่ และมหาสารคามวิเคราะห์ในทิศทางเดียวกันว่า ไม่สามารถระบายสต๊อกอสังหาที่มีอยู่ในตลาดได้มากนัก

          เนื่องจากแต่ละสถาบันการเงินยังพิจารณาให้ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้ารายย่อยอย่างมาก

          ชลบุรีชี้ผ่อน LTV แค่ให้วิตามิน

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นสิ่งที่ดี แต่จะช่วยยอดการซื้อขายอสังหาฯได้เฉพาะบางกลุ่มเท่านั้น เนื่องจากปัจจุบันสถาบันการเงินแต่ละแห่งมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบุคคลมากเป็นพิเศษ และล่าสุดมีธนาคารแห่งหนึ่งปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นมาเท่าตัวจากอัตราดอกเบี้ย 3% ขึ้นมา 6% และเกรงว่าธนาคารแห่งอื่นจะขยับดอกเบี้ยขึ้นตามมาเช่นเดียวกัน ดังนั้น มาตรการดังกล่าวจะช่วยผู้ประกอบการและลูกค้าอสังหาฯได้มากน้อยเพียงใดทั้งหมดขึ้นอยู่ที่ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้ารายย่อย เพิ่มขึ้นหรือไม่

          นอกจากนี้ อยากเสนอให้ รัฐบาลออกมาตรการลดหย่อนภาษี เช่นเดียวกับมาตรการ "โครงการบ้านหลังแรก" ในปี 2554 ขึ้นมาใช้ โดยให้ประชาชนที่ซื้อบ้านหลังแรก ในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทสามารถ ขอคืนภาษีได้ไม่เกิน 10 เปอร์เซ็นต์ ของราคาบ้านที่ซื้อปีละไม่เกิน 100,000 บาท รวม 5 ปี ได้ภาษีคืนสูงสุดถึง 500,000 บาท จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อให้ชัดเจนมากขึ้น เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจตอนนี้กระทบรุนแรงมากกว่าช่วงปี 2553-2554 การผ่อนคลาย มาตรการ LTV ตอนนี้ไม่เพียงพอ รัฐบาลควรมีมาตรการเพิ่มเติมออกมาอีกเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อสต๊อกอสังหาฯ ที่เหลืออยู่ได้มากขึ้นจริง จะทำให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจภายในประเทศ

          "การผ่อนคลายมาตรการ LTV ตอนนี้เหมือนยายังไม่แรงพอ เพราะเศรษฐกิจตอนนี้เหมือนคนป่วยหนัก แต่หมอจ่ายให้เพียงวิตามิน ตอนนี้แบงก์ไม่เน้นการปล่อยสินเชื่อบุคคลเลย เพราะปัจจุบันมีปัญหาหนี้เสียเกิดขึ้นในระบบค่อนข้างมาก เป็นผลพวงจากการที่แบงก์ต้องการสร้างยอดแข่งกัน จึงปล่อยสินเชื่อให้เกินวงเงิน หรือเรียกว่าสินเชื่อเงินทอนในอดีต ซึ่งผมเตือนมาเป็นปีแล้วในประเด็นนี้ เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท แต่ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้า 1,500,000 บาท ลูกค้าได้เงินกลับไป 300,000-400,000 บาท ตอนนี้เริ่มมีหนี้เสียจากสินเชื่อเงินทอนดังกล่าว ถ้าภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ตัวนี้จะเป็นตัวซ้ำเติม"

          นายมีศักดิ์กล่าวต่อไปว่า ภาวะเศรษฐกิจช่วงนี้สะท้อนไปถึงอนาคตว่า เศรษฐกิจของไทยในระยะยาวจะชะลอตัว โดยธนาคารโลกมองว่าเศรษฐกิจของประเทศไทยจะซึมยาว เพราะปัจจัยที่จะผลักดันผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) ของประเทศค่อนข้างอ่อนแอทั้งด้านอุตสาหกรรม การจ้างงานลดลง การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ลดลง และการท่องเที่ยวที่ลดลง

          "ล่าสุดในการประชุมสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย บ่นว่า เริ่มจะกินเนื้อกันเองแล้ว ผู้ประกอบการอสังหาฯทั่วประเทศต่างทยอยขายที่ดินเปล่าในมือออกมา เพื่อเอาเงินไปช่วยสภาพคล่องในธุรกิจ"

          เชียงใหม่ชี้แบงก์เข้มกู้ยาก

          นายวโรดม ปิฏกานนท์ ประธานกรรมการ บริษัท รีเกิล แอสเสท จำกัด ผู้ประกอบการโครงการ "เดอะ พรอมิเน้นซ์" โครงการบ้านจัดสรรแนวราบรายใหญ่ในจังหวัดเชียงใหม่ กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สำหรับมาตรการล่าสุดของ ธปท.ที่ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในการกู้เงินซื้อบ้านไม่ต้องดาวน์ แม้จะเป็นมาตรการที่ไม่แรงมาก แต่อาจจะกระตุ้นกำลังซื้อขึ้นมาได้บ้าง เพราะจะทำให้ลูกค้ามีแรงจูงใจในการซื้อบ้านมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ประเด็นสำคัญที่น่ากังวลคือ การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังคงมีความเข้มงวดอย่างมาก ที่ผ่านมามีลูกค้าจำนวนมากที่อยากมีบ้าน มีกำลังซื้อ แต่แบงก์พิจารณาสินเชื่อไม่ผ่าน ก็จะส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อบ้านและ ผู้ประกอบการ ซึ่งหากแบงก์มีการ ผ่อนคลายความเข้มงวดลงบ้าง มาตรการ LTV ที่ออกมาล่าสุดนี้ก็จะเอื้อให้เกิดการซื้อขายบ้านได้มากขึ้น

          นายวโรดมกล่าวต่อไปว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดเชียงใหม่ในปี 2564 กำลังซื้อแผ่วลงมาก จากผลกระทบของโควิดและเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลให้ยอดขายลดลงราว 70% ซึ่งในข้อเท็จจริงความต้องการของตลาด (demand) ยังมีอยู่มาก แต่ด้วยสถานการณ์ที่เกิดขึ้นทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อ เพราะการเดินทางข้ามจังหวัดค่อนข้างลำบากในช่วงที่ผ่านมา หรือแม้แต่ลูกค้าในเชียงใหม่เองก็ชะลอการเดินทางมาดูโครงการ

          ทั้งนี้ ทางบริษัทได้เร่งปรับตัวและปรับกลยุทธ์การขาย มุ่งหาช่องทางตลาดใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการเดอะ พรอมิเน้นซ์ พราวด์ (THE PROMINENCE PROUD) ซึ่งเป็นโครงการระดับกลาง-บน ราคา 3.4 ล้านบาท-6 ล้านบาท ตั้งอยู่บนทำเลใกล้แยกรวมโชค สันทราย เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะมากขึ้น อาทิ ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในจังหวัดเชียงใหม่ กลุ่มข้าราชการ กลุ่มนักลงทุนที่ซื้อบ้านเพื่อการลงทุนหรือเก็งกำไร-ปล่อยให้เช่า เป็นต้น ขณะเดียวกันได้ปรับรูปแบบการขายผ่านทางออนไลน์ ด้วยการส่งคลิปโครงการบ้านและสื่อสารกับลูกค้าโดยตรง ทั้งนี้ จากโครงการทั้งหมด 75 ยูนิต ขายไปแล้วทั้งสิ้น 25 ยูนิต

          "ในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ ทางบริษัทไม่ได้เน้นการทำโปรโมชั่นมากนัก แต่เน้นจุดขายของโครงการคือ บ้านนวัตกรรม ได้ให้ความสำคัญเรื่องการนำนวัตกรรม Active Air Quality ของ SCG ซึ่งเป็นระบบจัดการคุณภาพอากาศภายในบ้าน กรอง PM 2.5 และเชื้อโรค ปลอดภัยต่อการอยู่อาศัยภายในบ้าน ซึ่งบ้านทุกหลังจะติดตั้งให้ฟรี การเน้นคุณภาพบ้านที่เป็นนวัตกรรมทั้งระบบ จะช่วยทำให้การตัดสินใจของลูกค้าง่ายมากขึ้นในยุคนี้"

          นอกจากนี้ ทางบริษัทยังได้ปรับแผนเน้นสัดส่วนกลุ่มลูกค้าต่างชาติเพิ่มเป็น 50% เน้นลูกค้ากลุ่มคนจีน ยุโรป และสหรัฐ โดยมีเอเยนซี่ที่มีความเชี่ยวชาญด้านการตลาดอสังหาริมทรัพย์เข้ามาซัพพอร์ตด้านการขายและการตลาด โดยพบว่าฐานลูกค้าต่างชาติทั้ง 3 กลุ่มมีความต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ คาดว่าหลังจากการเปิดเมืองวันที่ 1 พฤศจิกายน 2564 นี้ จะทำให้การเดินทางระหว่างประเทศมีความคล่องตัวมากขึ้น ซึ่งเชื่อว่าดีมานด์จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง ขณะเดียวกัน บริษัทได้เตรียมแผนขยายการลงทุนโครงใหม่ในปีหน้า (2565) ราวต้นปี เป็นโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม ใกล้สี่แยกแอร์พอร์ต บนเนื้อที่ 9 ไร่ ขนาดโครงการ 52 ยูนิต มูลค่าโครงการราว 250 ล้านบาท