ปี 2564 หลักเกณฑ์ใหม่การยื่นขออนุญาตทำ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ อีไอเอ (EIA)ของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำหนดไว้ว่าการสร้างตึกสูงต้องห้ามบังทิศทางแสงแดดและทิศทางลม ซึ่งอยู่ระหว่างรับฟังความคิดเห็นในวันที่ 18 มิ.ย. 2564 ยังไม่มีการพิจารณาบังคับใช้แต่อย่างใด

          สำหรับสาระของหลักเกณฑ์ EIA ใหม่ กำหนดให้ทุกโครงการที่ยื่นขอ EIA เปิดรับฟังความคิดเห็นคนในชุมชนในทุกหลังคาเรือนโดยเฉพาะบ้านที่อยู่ติดกับโครงการ และห้ามสุ่มตัวอย่างเหมือนที่ผ่านมา แน่นอนว่าได้สร้างความปริวิตกแก่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เนื่องจากชุมชนมักคัดค้านการสร้างตึกสูงในพื้นที่เป็นทุนเดิมอยู่แล้ว

          ประการสำคัญ คือ เกณฑ์ใหม่กำหนดให้เจ้าของอาคารใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) หรือใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารเสมือนจริง ทำให้เห็นว่าเงาของอาคารตกสะท้อนทอดยาวไปยังทิศทางใด ก่อนลงมือก่อสร้าง ส่วนทิศทางลมผู้ประกอบการต้องประมวลทั้งปีว่าทิศทางลมทำเลนั้นไปทางใดบ้าง เท่ากับว่าอาจเกิดการคัดค้านของชุมชนมากขึ้น

          อย่างไรก็ดี โครงการอาคารชุดขนาดใหญ่เกิดขึ้นจำนวนมากโดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ เพราะมีความคุ้มค่าการพัฒนาสามารถสร้างตึกสูงใหญ่ แต่การให้คนเข้าไปอยู่อาศัยในอาคารจำนวนมาก ต้องคำนึงถึงชุมชนรอบข้างด้วยเช่นกัน

          สถานการณ์ที่ผ่านมา การก่อสร้างอาคารสูงแม้ผ่าน EIA แล้ว แต่พบการร้องเรียนเป็นจำนวนมากจากชุมชนตั้งแต่ปัญหาระหว่างการก่อสร้าง บ้านร้าวจากการเจาะ เสาเข็ม เสียงดัง ฝุ่นพิษ วัสดุตกหล่นทับชาวบ้านหรือ บ้านเรือนประชาชน เป็นต้น ขณะเดียวกัน เรื่องทิศทางแสงแดดและทิศทางลม เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างตึกใหญ่กับชุมชน ซึ่งทาง สผ. ได้ตระหนักและมีการพิจารณาสู่การออกเกณฑ์ EIA ใหม่

          อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์ยื่นขอ EIA ใหม่ การสร้างตึกสูงต้องห้ามบังทิศทางแสงแดดและทิศทางลม กระทบต่อดีเวลลอปเปอร์ที่มีแผนขึ้นตึกสูง เกิดกระแสคัดค้านจากฟากผู้ประกอบการอสังหาฯ อย่างหนัก

          "หากภาพจำลองเสมือนจริงออกมาจะมีความชัดเจนเรื่องแสงเงา เชื่อว่าทั้งเวิ้งหากล้อมด้วยชุมชนจะไม่มีโครงการใดเกิดขึ้นได้ โดยเฉพาะโครงการสูง 30-40 ชั้น เงาตกสะท้อน แสงแดด ย่อมตกในวงกว้างรัศมีไม่ต่ำกว่า 500 เมตร หากโครงการใดโครงการหนึ่งไม่สามารถเกิดขึ้นได้ เชื่อว่า บริเวณข้างเคียงก็ไม่สามารถพัฒนาได้เช่นกัน ซึ่งการออกกฎลักษณะนี้เท่ากับทำหมันคอนโดมิเนียม ให้หมดไปโดยแต่ละปีมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้น นับหมื่นหน่วยมูลค่าแสนล้านบาทนับจากนี้จะเห็นคอนโดมิเนียมเกิดในเมืองน้อยลงหรือไม่ผู้ประกอบการอาจหันไปพัฒนาโครงการ แนวราบมากขึ้น" นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย อธิบายผลถึงกระทบที่จะเกิดขึ้นกับธุรกิจอาคารชุด

          ทั้งนี้ ตั้งแต่ปี 2563 ตลาดคอนโดมิเนียมมีการปรับตัว ลงแนวดิ่งต่ำสุดในรอบ 10 ปี เนื่องมากจาก 2 ปัจจัยสำคัญ คือ การชะลอตัวของตลาดจากกำลังซื้อที่ลดลงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2562 และสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19

          อย่างไรก็ดี การออกระเบียบปฏิบัติดังกล่าวสะท้อนการเมืองขยายรวดเร็ว โดยมุ่งเน้นให้ฝ่ายนักพัฒนาคำนึงถึงการรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อมมากยิ่งขึ้น เพราะการก่อสร้างอาคารสูงใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมืองซึ่งรายล้อมไปด้วยชุมชนย่อมส่งผลกระทบมากมายอย่างเลี่ยงไม่ได้

          ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบเต็มๆ โครงการคอนโดฯ สูง 23 เมตรขึ้นไป จำนวนหน่วย 80 ห้องขึ้นไป มีความสุ่มเสี่ยงพับโครงการ หากไม่ผ่านความเห็นชอบจากผู้อยู่อาศัยในพื้นที่รัศมีที่ตั้งโครงการตลอดจน คณะกรรมการผู้ชำนาญการเฉพาะด้าน

          เสียงจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์สะท้อนผ่าน นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยความว่าเกณฑ์ EIA ใหม่ ได้นำรูปแบบนี้มาจากประเทศอังกฤษซึ่งเป็นประเทศเมืองหนาว ต่างจากประเทศไทยไม่เหมาะสมหากนำมาใช้ในรูปแบบเดียวกันได้ เพราะทิศทางลมไม่มีความแน่นอน ช่วงฤดูหนาวลมจะมาทางทิศเหนือ ฤดูร้อนลมจะมาจากทิศตะวันออกเฉียงเหนือ เป็นต้น

          ทั้งนี้ ผู้ประกอบการหลายราย EIA ถูกตีกลับต้องแก้ไขเป็นไปตามหลักเกณฑ์ใหม่ให้ถูกต้อง ต้องจัดหาบริษัททำแบบจำลองอาคาร 3D มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ไม่ต่ำกว่าหลักแสนหลักล้านบาท ขณะเดียวกันไม่ได้การันตีว่าทุกโครงการจะผ่านการเห็นชอบของชุมชน ดังนั้น เกณฑ์ดังกล่าวไม่เป็นธรรมกับผู้ประกอบการ หลายบริษัทซื้อที่ดินวางแผนเตรียมขึ้นโครงการ และต้องอยู่ในทำเลกลางใจเมืองจึงจะคุ้มทุน

          และประเด็นที่ถูกเพ่งเล็งอย่างหนักอยู่ตรงที่ การใช้เทคโนโลยี 3D แบบจำลองทิศทางแสงแดดและทิศทางลม อาจอยู่ในข่ายล็อกสเปกให้กับบริษัทที่ปรึกษารายใหญ่เพียงไม่กี่รายเท่านั้น ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการขอ EIA จะสูงขึ้น รวมทั้งการทำประชาพิจารณ์ทุกครัวเรือนในบริเวณใกล้เคียง จะส่งผลให้ระยะเวลาการขึ้นโครงการใหม่นานขึ้น

          บริษัทหลักทรัพย์(บล.) โนมูระ พัฒนสิน(CNS) วิเคราะห์แนวคิดปรับเกณฑ์เงื่อนไข EIA ใหม่ ซึ่งห้าม ก่อสร้างตึกสูงบังลมและบังแดด มีแนวโน้มส่งผลกระทบ ต่อหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หากกฎเกณฑ์ในการพิจารณา EIA มีการเปลี่ยนแปลง อาจเป็น downside ต่อแผนเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ของกลุ่มอสังหาฯ ปี 2564 ราว 32 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 6.72 หมื่นล้านบาท ให้ชะลอออกไป เพราะการพิจารณา EIA อาจต้องใช้เวลานานขึ้น รายละเอียดมากขึ้น และอาจผ่านเกณฑ์ยากขึ้น ซึ่ง 95% ของมูลค่าโครงการคอนโดฯรวมที่ 6.72 หมื่นล้านบาท มีแผนเปิดในครึ่งปีหลังนี้ ในขณะที่ราว 80% ของมูลค่าโครงการคอนโดฯ ทั้งหมดอยู่ระหว่างการยื่นขอ EIA โดยมีเพียง 20% ของมูลค่าโครงการที่ผ่าน EIA แล้ว

          สำหรับบทสรุปของหลักเกณฑ์ใหม่การยื่นขออนุญาตทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ อีไอเอ (EIA) กำหนดแนวทางการสร้างตึกสูงต้องต้องห้ามบังทิศทางแสงแดดและทิศทางลม ย้ำว่ายังอยู่ในขั้นตอนรับฟังความคิดเห็น ยังไม่มีการพิจารณาบังคับ

          หลังเกิดกระแสคัดค้านจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังอ่วมพิษโควิด-19  ดร. รวีวรรณ ภูริเดช เลขาธิการสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้ออกมากล่าวชี้แจ้ง 3 ประเด็นสำคัญของหลักเกณฑ์ใหม่การจัดทำ EIA ระบุห้ามสร้างตึกสูงบังลม-บังแดด ดังต่อไปนี้

          ประเด็นที่ 1 แนวทางการศึกษาและการประเมินผล กระทบสิ่งแวดล้อม ด้านการบดบังแสงอาทิตย์ และด้านการเปลี่ยนแปลงของลม จากการก่อสร้างอาคาร สำหรับรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมโครงการอาคาร" ดังกล่าว มิใช่ข้อกำหนดทางกฎหมายที่ใช้ห้ามไม่ให้ก่อสร้างอาคารหรืออาคารสูง แต่อย่างใด

          ประเด็นที่ 2 แนวทางการศึกษาฯ ดังกล่าว เป็นเอกสารข้อมูลทางวิชาการที่กำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นเกณฑ์เบื้องต้นสำหรับการศึกษาและประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อใช้ประโยชน์ในการจัดทำและประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม รวมทั้งการกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบ สิ่งแวดล้อม และมาตรการติดตามตรวจสอบผลกระทบ สิ่งแวดล้อมที่ถูกต้อง เหมาะสม และเป็นไปตามหลักทางวิชาการ

          และประเด็นที่ 3 เรื่องแนวทางการศึกษาฯ ดังกล่าว ยังไม่ได้ประกาศใช้อย่างเป็นทางการและ สผ. กำหนดให้มีการรับฟังความคิดเห็น เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2564 เพื่อรับฟังข้อมูลเพิ่มเติม รวมทั้งข้อเสนอแนะ เพื่อให้ได้ข้อสรุปก่อนการนำไปประกาศใช้เป็นทางการต่อไป

          อย่างไรก็ตาม การก่อสร้างคอนโดในแหล่งชุมชนเป็นปัญหาแทบทุกพื้นที่ มีกลุ่มชาวบ้านออกมาคัดค้านกันทุกแห่ง เป็นคดีความมาแล้วไม่ใช่น้อย น่าจับตาว่าหากมีการพิจารณาบังคับใช้เกณฑ์ EIA ใหม่ ห้ามก่อสร้างตึกสูงบังแดด-บังสถานการณ์ ให้สิทธิเต็มสำหรับชุมชนที่ได้รับผลกระทบในการสั่งห้ามขึ้นโครงการ ข้อพิพาทระหว่างกลุ่มทุนกับชุมชนจะเป็นไปเช่นไร.