อสังหาริมทรัพย์

          ปัจจุบัน คนไทยที่เป็นนายหน้าอสังหาฯ มีจานวนนับไม่ได้ เพราะทุกคนสามารถที่จะเป็นนายหน้าฯ ได้ทุกคน เนื่องจากในประเทศไทยยังไม่มีกฎหมาย นายหน้าฯ หรือมีไลเซนส์ (ใบรับรองวิชาชีพ) อาชีพนายหน้าอสังหาฯ อย่างเป็นทางการเหมือนกับใน บางประเทศ ดังนั้น ขอเพียงบุคคลใด บุคคลหนึ่งมีทรัพย์ก็สามารถนาไปเสนอขายกับลูกค้า หรือสามารถเป็นนายหน้า ซื้อ-ขายอสังหาฯได้ทันที

          แม้จะเป็นเช่นนั้น แต่คนไทยก็มีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ เพียง 30% จากตลาดรวมนายหน้าอสังหาฯ เท่านั้น ส่วนรายได้อีกกว่า 70% อยู่ในมือบริษัทนายหน้า หรือนายหน้าอสังหาฯ ชาวต่างชาติเกือบทั้งหมด ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะนายหน้าอสังหาฯ ที่เป็นคนไทยขาดระบบที่มีมาตรฐาน ขาดศักยภาพ และได้รับความเชื่อถือน้อยกว่านายหน้าอสังหาฯ ชาวต่างชาติ เนื่องจากอาชีพนายหน้าในประเทศไทยไม่ได้รับการรับรองจากหน่วยงานที่น่าเชื่อถือ เช่น หน่วยงานรัฐ ต่างจากนายหน้าอสังหาฯ ชาวต่างชาติที่มีระบบ มีมาตรฐาน มีไลเซนส์ ซึ่งทำให้ได้รับความน่าเชื่อถือ ไม่ว่าจะเข้าไปประกอบอาชีพนายหน้าฯในประเทศต่างๆ ทั่วโลก

          ขณะเดียวกัน ตลาดบ้านมือสองหรือตลาดนายหน้าในประเทศไทยเองก็ไม่ได้มีการพัฒนา หรือยกระดับมาตรฐานให้เทียบเท่าหรือเป็นที่ยอมรับเหมือนกับประเทศต่างๆ ที่มีกฎหมาย หรือไลเซนส์อาชีพนายหน้าใช้อย่างจริงจัง ดังนั้น จึงมีหลายๆ สมาคมอสังหาฯและนายหน้าอสังหาฯ พยายามผลักดันให้เกิดกฎหมายนายหน้าในประเทศไทย แต่ที่ผ่านมากฎหมายดังกล่าวก็ยังไม่เกิดขึ้นทำให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องรวมถึงสมาคมนายหน้า อสังหาฯ พยายามผลักดันให้เกิดระบบหรือแพลตฟอร์มที่มีมาตรฐานเข้ามาช่วยในการสร้างมาตรฐานให้กับตลาดนายหน้าไทย

          ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคาร ธ.อ.ส. (REIC) จับมือร่วมกับสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ (RESAM) ได้เซ็นสัญญาความร่วมมือพัฒนาระบบ Multiple Listing Service (MLS) จัด ทำโครงการนำร่องระบบ MLS ที่มีการดำเนินการจริง ครั้งแรกในประเทศไทย โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ระบบ MLS เกิดจากความต้อง การพัฒนาตลาดบ้านมือสองอย่างจริงจัง โดย MLS ถูกพัฒนาเพื่อตอบโจทย์การซื้อขายบ้านมือสองเพราะ แต่ละปี การซื้อขายบ้านมือสองมีมูลค่ามากกว่า 300,000 ล้านบาท หรือประมาณ 184,000 หน่วย ซึ่งมีสัดส่วน  36-38% ของยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศ ถือว่าเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่มาก

          ทั้งนี้ จากการรวบรวมข้อมูลการประกาศขายบ้านมือสองในแต่ละเดือน ผ่านเว็บไซต์และช่องทางต่างๆ อยู่มีจำนวนกว่า 150,000 หน่วย นอกจากนี้ ยังมีสินทรัพย์รอการขาย (NPA) จากสถาบันการเงินต่างๆ อีกกว่า 50,000 หน่วย และเป็นบ้านมือสองที่ประกาศขายหลังจากการถูกบังคับคดีอีก 50,000 หน่วย ทำให้ในแต่ละเดือนมีจำนวนทรัพย์ที่ประกาศขายในตลาดประมาณ 250,000 หน่วย ทั้งนี้ การเพิ่มขึ้นของจำนวนบ้านมือสองที่ประกาศขายอยู่ในตลาดทำให้ศูนย์ข้อมูลฯ เล็งเห็นถึงความสำคัญของตลาดบ้านมือสอง ซึ่งเป็นโอกาสของคนที่ต้องการ จะซื้อบ้านอยู่อาศัยของตนเองในราคาที่ถูกลง

          "เราจะเห็นได้ว่าบ้านใหม่ในระดับราคา 1 ล้านบาทในปัจจุบันหาซื้อได้ยาก แต่หากต้องการเลือกซื้อ บ้านมือสองแทนก็จะสามารถหาซื้อบ้านในระดับราคา 1 ล้านบาทได้ไม่ยาก พร้อมกันนี้ยังสามารถเลือกทำเล ในการซื้อได้ และยังสามารถซื้อบ้านราคาถูก ในทำเล ที่ดี"

          นอกจากนี้ บ้านมือสองยังช่วยให้สามารถเลือก ที่อยู่อาศัยในทำเลที่ใกล้แหล่งทำงานของผู้ซื้อ ทำให้มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ขณะเดียวกันยังช่วยตอบโจทย์ ของคนที่มีบ้านอยู่แล้ว แต่ต้องการที่จะขายบ้าน ซึ่งระบบ MLS จะเข้ามาตอบโจทย์ในเรื่องของการหาผู้ซื้อให้กับ ผู้ที่ต้องการขายบ้านได้เร็ว และสามารถนำเงินที่ได้จากการขายไปซื้อบ้านที่มีคุณภาพและตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตได้ดีขึ้น

          ปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีระบบ MLS ใช้ ทำให้ที่ผ่านมาระบบบ้านมือสองในประเทศไทย เติบโตตามธรรมชาติ ต่างจากตลาดบ้านมือสองในประเทศที่มีการพัฒนาแล้ว โดยพบว่ามีปัจจัย 2 อย่างที่ทำให้บ้านมือสองมีการพัฒนาขึ้นอย่างรวดเร็ว คือ ระบบ MLS ที่เกิดขึ้น และอีกอย่างคือการมีกฎหมายเกี่ยวกับวิชาชีพนายหน้าออกมารองรับ ซึ่งจะทำให้ตลาดบ้านมือสองมีการพัฒนาได้อย่างรวดเร็ว

          "ในวันนี้ประเทศที่มีกฎหมายนายหน้าใช้แล้ว เช่น ประเทศสหรัฐอเมริกา ประเทศต่างๆ ในยุโรป หรือใน AEC ไม่ว่าจะเป็นมาเลเซีย สิงคโปร์ ฟิลิปปินส์ กัมพูชา เวียดนาม หรือแม้แต่ประเทศเมียนมา ซึ่งกำลังจะออกกฎหมายนายหน้าออกมาเพื่อควบคุมวิชาชีพในหน้า อสังหาฯ และพัฒนาตลาดบ้านมือสอง รวมถึงตลาดการซื้อขายอสังหาฯ ให้เกิดการขยายตัว ในขณะที่ประเทศไทยยังไม่มีการออกกฎหมายดังกล่าวมารองรับและพัฒนาตลาดบ้านมือสอง"

          ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เล็งเห็นว่าหากมีโอกาสในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในตลาดบ้านมือสอง คือการส่งเสริมให้เกิดระบบ MLS ก็จะมีส่วนช่วยเสริมการขยายตัวของตลาดบ้านมือสองได้อย่างมาก นอกจากนี้ ยังเป็นการรองรับการออกกฎหมายนายหน้าอสังหาฯ จากรัฐบาลในอนาคต ซึ่งจะทำให้สามารถเดินหน้าพัฒนาตลาดบ้านมือสองได้อย่างมั่นคงในทันที

          สำหรับระบบ MLS ที่เกิดขึ้นนี้ ยังอยู่ในช่วงของการนำร่อง โดยเป็นความร่วมมือกับสมาคมการขายและการตลาดฯ เพื่อผลักดันให้เกิดการซื้อ และผลักดันให้นำทรัพย์มือสองเข้ามาสู่ในระบบจริง เนื่องจากที่ผ่านมายังไม่มีการนำข้อมูลเข้ามาในระบบ MLS ซึ่งในการเซ็นสัญญาครั้งนี้จะเป็นการนำทรัพย์ต่างๆ เข้าสู่ระบบเป็นครั้งแรกในประเทศไทย

          "การดำเนินการครั้งนี้ ไม่ได้เกิดขึ้นเพียงเป็น ความร่วมมือของสองหน่วยงาน แต่ยังมีความร่วมมือ จาก NAR ซึ่งเป็นสมาคมทางด้านอสังหาริมทรัพย์จากสหรัฐอเมริกา ที่จะเข้ามาให้ความรู้ ช่วยเหลือทางด้านวิชาการ จากความร่วมมือดังกล่าวทำให้มั่นใจว่าการพัฒนาบ้านมือสองในภาพรวมและในอนาคตพัฒนา และเติบโตอย่างยั่งยืน"

          ศูนย์ข้อมูลและสมาคมการขายและการตลาดฯ มั่นใจว่าระบบ MLS จะกลายเป็นเครื่องมือสำคัญช่วยให้คนที่ต้องการมีบ้าน สามารถซื้อบ้านได้ง่ายในทำเลที่ถูกใจขณะเดียวกันผู้ที่เป็นตัวแทนหรือนายหน้าอสังหาฯ ก็สามารถเข้ามาช่วยหาบ้านได้ง่ายขึ้น จากการร่วมกันนำทรัพย์เข้ามาแชร์ในระบบ และช่วยกันขาย ทำให้ผู้ที่ต้องการขายสามารถขายได้เร็วขึ้น ขณะเดียวกันผู้ที่ต้องการซื้อ ก็สามารถหาทรัพย์ได้เร็วขึ้น และช่วยให้สภาพคล่อง ของบ้านมือสองดีขึ้น นอกจากนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ยังเชื่อว่าแพลตฟอร์ม MLS ที่พัฒนาขึ้น เมื่อมีการนำมาใช้ไประยะหนึ่งจะกลายเป็นแพลตฟอร์มกลางของประเทศ  ที่จะดึงให้ตัวแทนนายหน้าที่เข้ามาใช้ร่วมกันสร้างให้ ตลาดบ้านมือสองแรกตลาดบ้านใหม่มีการพัฒนาและเติบโตได้อย่างยั่งยืน

          ดร.วิชัย กล่าวว่า สำหรับระบบ MLS เป็นระบบ ที่เปิดให้สมาชิกนายหน้าอสังหาฯ นำทรัพย์เข้ามาลงทะเบียนในระบบ โดยศูนย์ข้อมูลจะทำหน้าที่ดูแลข้อมูลทั้งหมดให้ ขณะที่สมาคมการขายและการตลาดฯ จะทำหน้าที่คัดกรองหรือคัดเลือกสมาชิกที่จะนำทรัพย์ เข้ามาลงทะเบียนในระบบ และดำเนินการต่างๆ ให้สมาชิกอยู่ในกรอบและระบบร่วมกัน

          อย่างไรก็ตาม ระบบ MLS ยังอยู่ในช่วงของการ นำร่องดำเนินโครงการ ทำให้ต้องมีการคัดเลือก และดำเนินการในรายละเอียดอีกหลายขั้นตอน เพื่อให้เกิดการเรียนรู้ และพัฒนา ซึ่งใช้ต้องระยะเวลาอีกสักระยะหนึ่ง ก่อนที่จะผลักดันให้ระบบ MLS เป็นแพลตฟอร์มหลักที่จะเปิดให้นายหน้าอสังหาฯ เข้ามาใช้ร่วมกันทุกสมาคม ทั้งประเทศ

          ที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เคยมีเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง ซึ่งเป็นหนึ่งแพลตฟอร์มที่เปิดให้นำ NPA ของสถาบันการเงินภาครัฐเอเอ็มซี และสถาบันการเงินเอกชน เข้ามาเปิดขายให้กับประชาชนทั่วไป ซึ่งที่ผ่านมามีการขายทรัพย์ NPA ผ่านเว็บไซต์ดังกล่าวไปแล้วกว่า 27,000 ล้านบาท ซึ่งนี่เป็นตัวเลขยอดขายที่เปิดมาเพียง 1 ปีเท่านั้น ซึ่งในส่วนของระบบ MLS นั้นหากเปิดดำเนินการอีกระยะหนึ่ง เชื่อว่าจะมีจำนวนทรัพย์ฝากขายจำนวนมากเช่นเดียวกับเว็บไซต์ตลาดนัดบ้านมือสอง ซึ่งจะ เห็นได้จากจำนวนทรัพย์มือสองที่มีอยู่ขายในระบบต่อปี ซึ่งมีจำนวนยอดโอนสูงถึง 180,000 หน่วยในระบบ

          นายสมศักดิ์  ชุติศิลป์ กรรมการสมาคมการขาย และการตลาด กล่าวว่า ระบบ MLS เกิดจากความต้องการรวบรวมฐานข้อมูลบ้านมือสองในระบบ ว่ามีขนาดหรือมูลค่าเท่าไหร่ของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ขณะที่สมาคม การขายและการตลาดฯ ต้องการที่จะพัฒนาตลาดบ้าน  มือสองเนื่องจากในประเทศไทยยังไม่มีไลเซนส์ และกฎหมายนายหน้าอสังหาฯ รองรับตลาดบ้านมือสอง โดยต้องการให้นายหน้าอสังหาฯ นำทรัพย์ที่มีอยู่ในมือเข้ามาลงทะเบียนในระบบ และขายผ่านระบบ MLS ซึ่งผู้ที่จะนำทรัพย์เข้ามาในระบบจะต้องปฏิบัติตามกฎและระเบียบที่กำหนดไว้

          "เมื่อระบบสามารถดำเนินการได้เต็มที่แล้วผู้ฝากขายทรัพย์จะสามารถฝากขายกับบริษัทไหนก็ได้เพราะ ทรัพย์จะถูกนำไปลงทะเบียนในระบบ.ถามว่าทำไมต้องมีการเซ็นสัญญาแบบ Exclusive เนื่องจากไม่ต้องการ ให้มีการนับซ้ำทรัพย์แต่ละชิ้น ซึ่งจะสะท้อนให้เห็นถึงจำนวนทรัพย์บ้านมือสองในระบบได้ถูกต้อง ในขณะเดียวกันก็ยังเป็นการการันตีกับเจ้าของทรัพย์ผู้ฝากขายว่าจะสามารถปิดการขายได้เร็ว เนื่องจากมีตัวแทน นายหน้า ช่วยในการขายจำนวนมาก ซึ่งต่างจากอดีตที่ทรัพย์จะมีตัวแทนขายเพียงรายเดียว ทำให้ใช้ระยะเวลาในการปิดการขายนาน"

          ทั้งนี้ หากสามารถผลักดันให้ระบบ MLS ให้ได้รับการยอมรับและนิยมในตลาด ก็จะทำให้ในอนาคตสามารถควบคุม การซื้อขายได้อย่างมีคุณภาพและยุติธรรม โดยไม่จำเป็นต้องใช้ระบบไลเซนส์เข้ามาใช้ เพราะระบบ MLS จะมีการตรวจสอบข้อมูลและมีการควบคุมการซื้อขายทรัพย์ ขณะเดียวกันก็ช่วยให้ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ สามารถรวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยในระบบ ทั้งที่เป็นบ้านใหม่และบ้านมือสอง ซึ่งศูนย์ข้อมูลจะสามารถนำไปเสนอให้กับรัฐบาลได้ถูกต้องว่าในระบบมีจำนวนที่อยู่อาศัยอยู่มากน้อยเท่าไหร่ ในกรณีที่รัฐบาลต้องการนำข้อมูลตลาด อสังหาฯ ไปใช้ประกอบการพิจารณาออกมาตรการกระตุ้น หรือแก้ไขตลาดในภาวะที่เกิดวิกฤตได้ถูกต้อง

          "สำหรับระบบ MLS นั้น อยากให้ทุกฝ่ายเข้าใจตรงกันว่าเป็นระบบที่เป็นเสมือน ชุมชนของนายหน้าอสังหาฯ ที่จะนำทรัพย์เข้ามาลงทะเบียนในระบบ และสมาชิกในระบบสามารถนำทรัพย์ที่มีการลงทะเบียนแล้วไปนำเสนอให้กับผู้ซื้อได้ทุกชิ้น ซึ่งเมื่อสามารถปิดการขายได้ นายหน้าที่เป็นผู้ปิดการขายจะต้องแบ่งเปอร์เซ็นต์ให้กับผู้นำทรัพย์มาลงทะเบียนฝากขายในระบบ ซึ่งหมายความว่าทรัพย์หนึ่งชิ้นที่มีการลงทะเบียนในระบบแล้ว จะมี ผู้ขายเพิ่มขึ้นจำนวนมาก ทำให้สามารถปิดการขายได้ เร็วขึ้น"

          นางอรุณี เทียมหงษ์ นายกสมาคมการขายและ การตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า โครงการมีเป้าหมาย ที่ต้องการให้ประเทศไทยมีระบบการซื้อขายอสังหาฯ ที่มีมาตรฐานสากล สามารถตอบโจทย์นักลงทุน และ กลุ่มนายหน้าอสังหาฯ ที่ต้องการเข้ามาในประเทศไทย เพราะแม้ว่าประเทศไทยมีการซื้อขายอสังหาฯ มานานแล้วแต่ยังไม่มีแพลตฟอร์มที่มีมาตรฐาน หรือระบบการติดต่อเชื่อมโยงของนายหน้ายังไม่แพร่หลาย

          สำหรับระบบ MLS นี้เป็นระบบที่สหรัฐอเมริกาใช้ในการขายอย่างแพร่หลาย และเป็นระบบที่ได้รับการยอมรับว่ามีมาตรฐานมานาน ดังนั้นการที่ประเทศไทย นำระบบ MLS มาใช้ จึงสามารถนำไปเชื่อมต่อในการซื้อขายอสังหาฯ ระดับโลกได้และถือเป็นช่วงที่ดีที่จะมีการ นำระบบ MLS เข้ามาใช้ เนื่องจากประเทศไทยกลายเป็นจุดหมายไปทาง หรือเป็นเป้าหมายของชาวต่างชาติที่ต้องการเข้ามาพักอาศัยระยะยาว รวมถึงกลุ่มผู้เกษียณอายุที่ต้องการเข้ามาใช้ชีวิตในช่วงหลังเกษียณ หรือเข้ามารักษาสุขภาพในประเทศไทย โดยเฉพาะในปัจจุบันที่รัฐบาลมีนโยบายส่งเสริมด้านการท่องเที่ยว และส่งเสริมให้กลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเข้ามาใช้ชีวิตในประเทศไทยในระยะยาว เช่น นโยบายการออกวีซ่าระยะยาวให้กับนักท่องเที่ยวที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ดังนั้น ระบบ MLS จึงเอื้อให้กับธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะ และเป็นอีกหนึ่งแนวทางในการดึงเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจในประเทศ

          ปัจจุบัน สมาคมได้เข้ามาส่งเสริมและช่วยสนับสนุนการพัฒนาระบบ MLS เนื่องจากสมาคมมีสมาชิกที่เป็นตัวแทนในการขายอสังหาฯ ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง และที่ผ่านมาก็มีบุคคลทั่วไปที่มีความสนใจจะเข้ามาดำเนินธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ เป็นจำนวนมาก ดังนั้นการเข้ามาเป็นสมาชิกในสมาคมฯ จึงจำเป็นต้องมีการฝึกอบรมให้ความรู้ให้ข้อมูลและเครื่องมืออำนวยความสะดวก ในขณะเดียกันผู้ที่จะเข้ามาก็ต้องอยู่ภายใต้กฎกติกาและจรรยาบรรณด้วย

          "ในเบื้องต้นระบบ MLS จะเอื้อให้กับสมาชิกสมาคมฯ ที่นำทรัพย์เข้ามาลงทะเบียนในระบบ ซึ่งในช่วงนำร่องนี้ทรัพย์ที่นำเข้ามาลงทะเบียนจะมีการเซ็นสัญญา Exclusive และจะมีการทำประชาสัมพันธ์ออกไปภาย ใต้แพลตฟอร์ม MLS ในส่วนของนักลงทุน หรือผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาฯ ที่ติดต่อผ่านสมาคมฯ จะมีการนำทรัพย์ไปประชาสัมพันธ์ หรือนำเสนอให้กับลูกค้าที่ต้องการเข้ามาลงทุน ในช่วงที่มีการดำเนินการทดลองระบบ MLS ด้วย"