ส่องผังเมืองใหม่กรุงเทพ 14 เขต เพิ่ม FAR สร้างอาคารใหญ่ 10,000 ตร.ม. ผุดมิกซ์ยูส-ตึกสูงในซอยรับรถไฟฟ้า 4 สาย สีเขียว-เหลือง-ส้ม-ชมพู "ออริจิ้นฯ" ลุ้นลงทุนใกล้สถานีรถไฟฟ้ารามคำแหง "ศุภาลัย-พฤกษาฯ" wait & see "แสนสิริ" จี้รัฐบังคับใช้โดยเร็ว เผยเอกชนหน้ามืด รอกฎหมายใหม่แต่ต้นทุนดอกเบี้ยเดินทุกวัน

          ปลดล็อก 14 เขตรับ 4 รถไฟฟ้า

          ล่าสุด สายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรติ นาคิน (KKP) จัดทำรายงานวิเคราะห์การ เปลี่ยนแปลงรายทำเลใน 3 โซนรวม 14 เขต ฝั่งกรุงเทพฯโซนเหนือ-โซนตะวันออก พบว่า ร่างผังเมืองใหม่มีการเพิ่ม FARfloor area ratio (พื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน) ส่งผลในภาพรวมทำให้สามารถสร้างอาคารใหญ่ขึ้น จากเดิมมีข้อจำกัดสร้างได้เพียง 2,000 ตร.ม. เพิ่มเป็นไม่เกิน 10,000 ตร.ม.

          รายละเอียด 3 โซน ได้แก่ โซนที่ 1 เขตวัฒนา คลองเตย สวนหลวง พระโขนง บางนา ประเวศ, โซนที่ 2 เขตลาดพร้าว บางเขน วังทองหลาง บึงกุ่ม บางกะปิ สะพานสูง คันนายาว และโซนที่ 3 เขตบางซื่อ จตุจักร หลักสี่ (อ่านเพิ่มเติมคอลัมน์ ดาต้าเบส "ส่องร่างผังเมืองใหม่กรุงเทพฯ บูมการพัฒนาตึกสูงในซอย" หน้า 6)

          โดยร่างผังเมืองใหม่ 3 โซน 14 เขตดังกล่าว เปิดทางให้พัฒนาโครงการได้มากขึ้น เพื่อรองรับรถไฟฟ้า 4 สายคือ สายสีเขียว สีส้ม สีเหลือง สีชมพู ซึ่งรัฐต้องการส่งเสริมให้เกิดการพัฒนาเป็นย่าน new CBD หรือย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่เพราะมีการลงทุนขนาดใหญ่ของรัฐ

          สาระสำคัญมีการเปิดพื้นที่ให้พัฒนาอาคารได้มากขึ้น โดยเฉพาะถนนซอย สำคัญที่เชื่อมต่อกับถนนสายหลัก และถนนซอยที่สามารถเดินทางใช้บริการสถานีรถไฟฟ้าได้สะดวก อาทิ ซอยย่อยถนนพัฒนาการ, ถนนอ่อนนุช ถนนโชคชัย 4 ถนนลาดพร้าว-วังหิน ถนนพหลโยธิน ถนนรัชดาภิเษก ถนนประชาชื่น ฯลฯ

          ออริจิ้นฯลุ้นลุยสีเหลือง-ส้ม-ชมพู

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทกำลังพัฒนา โครงการมิกซ์ยูส ออริจิ้น สมาร์ท ซิตี้ รามอินทรา มูลค่า 6,000-7,000 ล้านบาท บนพื้นที่ 13 ไร่ ใกล้สถานีสินแพทย์ รถไฟฟ้าสายสีชมพู ตั้งเป้าเปิดให้บริการ ปี 2564

          โครงการแบ่งพัฒนา 3 เฟส โดยเฟส 3 เนื้อที่ 3 ไร่พัฒนามิกซ์ยูส แบ่งเป็นโรงแรม 3 ดาว 70% เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 30% 500 ห้อง รีเทล 2,700 ตร.ม. วางแผนเปิดตัวปี 2565 แต่ปัจจุบันมีข้อจำกัดผังเมืองสร้างอาคารได้ไม่เกิน 5,000 ตร.ม. ดังนั้นการพัฒนาเฟส 3 จึงต้องรอผังเมืองใหม่บังคับใช้เพื่อให้สามารถสร้างอาคารใหญ่เกิน 10,000 ตร.ม.ได้

          "บริษัทรอผังเมืองใหม่ 2 ปีแล้ว โครงการไหนรอไม่ได้ก็ไม่รอ อยากให้รีบบังคับใช้ ทุกวันนี้รัฐบาลลงทุนรถไฟฟ้าเยอะแยะสายหนึ่งหลายหมื่นล้าน แต่ผังเมืองให้สร้างได้แค่แนวราบกับตึก 2 ชั้น จะมีประโยชน์อะไร อย่างรามอินทราทำได้ ตึกละไม่เกิน 5,000 ตร.ม. 100 ห้อง กลาย เป็นว่าโครงการที่ทำไปแล้ว 2 เฟสมีตั้ง 14 ตึก ต้นทุนเปลืองราคาก็ต้องขายแพงขึ้น เพราะแต่ละตึกต้องมีลิฟต์ พื้นที่ส่วนกลาง บันได ที่จอดรถ ผังเมืองใหม่จะทำให้สร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น"

          นอกจากนี้ บริษัทมีโครงการดิ ออริจิ้น รามคำแหง ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม รอการประกาศ FAR ในผังเมืองใหม่ที่มีโอกาสเพิ่มพื้นที่อาคารอีก 20% ขณะที่ดิ ออริจิ้น ลาดพร้าว 111 ใกล้เดอะมอลล์ บางกะปิ ผังเมืองฉบับใหม่เพิ่ม FAR ให้อีก 0.5-1 เท่า เทียบเท่าเพิ่มพื้นที่อาคาร 10-20% แต่เนื่องจากมีแรงกดดันต้นทุนการลงทุนจึงเปิดขายโครงการเมื่อต้นปี 2563 ที่ผ่านมา

          ศุภาลัย-พฤกษาฯ Wait & See

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) อธิบายว่า ร่างผังเมืองฉบับใหม่เพิ่ม FAR เพียงเล็กน้อยเท่านั้น การพัฒนาคอนโดฯต้องประเมินราคาที่ดินเทียบกับ FAR ด้วยว่าคุ้มค่าหรือไม่ ซึ่งทำเลรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีส้มเป็นพื้นที่ที่มี FAR น้อย 3.5-5 เท่า ต่างจากใจกลางเมืองที่มี 7-10 เท่า ทำให้พัฒนาโครงการได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย

          ส่วนทำเลรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เนื่องจากเป็นสายที่ไม่ได้วิ่งเข้าเมือง ผู้บริโภคย่อมคาดหวังว่าราคาคอนโดฯต้องต่ำกว่าทำเลอื่น ต้นทุนที่ดินต้องถูกด้วย แต่เจ้าของที่ดินเข้าใจว่าที่ดินใกล้รถไฟฟ้าและมี FAR เพิ่มขึ้นจะขายได้ราคาสูง ทำให้บางแปลงมีราคาที่ดินไม่ต่างจากรถไฟฟ้าสายสีเขียว ดีเวลอปเปอร์จึงไม่ค่อยสร้างคอนโดฯในทำเลนี้

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเพิ่ม FAR ขยายพื้นที่อาคารในผังเมืองใหม่เป็นผลดีในระยะกลางและยาว แต่ในระยะสั้นสภาพเศรษฐกิจและดีมานด์ในประเทศยังไม่เอื้อต่อการเปิดโครงการขนาดใหญ่เกิน 300-400 ยูนิต ต้องรอตลาดลูกค้าต่างชาติกลับมาด้วย

          ทั้งนี้ คาดว่าเศรษฐกิจน่าจะดีขึ้นปลายปี 2564 อย่างน้อยต้องรออีก 2-3 ปีขึ้นไปถึงจะเหมาะสมในการทำโครงการขนาดใหญ่ ปัจจุบันพฤกษาฯรีโมเดลแผนลงทุนเน้นพัฒนาโครงการไม่ใหญ่ 200-300 ยูนิต มูลค่า 500-1,000 ล้านบาท และกระจายทำเลให้มากขึ้น

          แสนสิริจี้บังคับใช้เป็นทางการ

          นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธาน ผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ยังไม่แน่ใจว่าคอมมิวนิตี้ที 77 เนื้อที่รวม 41 ไร่ บริเวณถนนอ่อนนุช ขณะนี้เหลือพื้นที่ 1 ใน 4 จะได้รับอานิสงส์เพิ่ม FAR ตามร่างผังเมืองหรือไม่ ซึ่งคาดว่า FAR ปรับจาก 3 : 1 เป็น 4 : 1 และเพิ่มพื้นที่ อาคารจาก 2,000 ตร.ม.เป็น 10,000 ตร.ม. ปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวสร้างอาคาร 10,000 ตร.ม.ได้อยู่แล้ว แต่ติดข้อจำกัดสร้างสูงได้ไม่เกิน 23 เมตร หรือไม่เกิน 8 ชั้น เพราะความกว้างถนนไม่ถึง 10 เมตร

          อย่างไรก็ตาม สำนักผังเมืองควรเร่งประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่อย่างเป็นทางการ เพื่อเอกชนสามารถนำมาประกอบการวางแผนธุรกิจ

          "บางทีผังเมืองที่ประกาศก็เปลี่ยน แปลงจากที่เคยพูด ตอนนี้ผมไม่เชื่ออะไรเลย เชื่อตามที่ประกาศอย่างเดียว ที่สำคัญคือจะทำอะไรก็ขอให้เร็ว เพราะเลื่อนมานานมาก ธุรกิจหลายอย่างที่ควรประกาศปีนี้เพื่อดำเนินโครงการปีหน้าก็ไม่สามารถทำได้ ถ้าประกาศปีหน้าโครงการก็ต้องเลื่อนไปอีก แต่ดอกเบี้ยเดินทุกวัน ทุกเดือน" นายอุทัยกล่าว