บุษกร ภู่แส
          กรุงเทพธุรกิจ

          แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นช่วงขาลงหลังเผชิญโควิด-19 แต่ท่ามกลางวิกฤติกลายเป็น'โอกาส'ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งบางประเภทที่อยู่อาศัยมีราคาขายใกล้เคียงกับโครงการใหม่ที่ปรับตัวลดลงเพื่อ ระบายสต็อก แต่จุดขายที่สำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยมือสองคือ "ทำเล" และ "ขนาด" ที่จะเข้ามาตอบโจทย์วิถี ชีวิตแบบใหม่เพื่อให้ปลอดภัยจากการติดเชื้อเป็น "ตัวเร่ง" การเติบโต ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง

          สุมิตรา วงภักดี กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวว่า จากเว็บไซต์เทอร์ร่า บีเคเค พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมือสองในปี2563เทียบกับปี2562 ราคา'คงที่' จากเดิมที่ราคาเพิ่มขึ้นทุกปีเฉลี่ย3-5% เนื่องจากราคามือหนึ่งไม่ได้ปรับราคาเพิ่ม และลดราคาลงมาเพื่อระบายสต็อกโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสอง ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมือสองปีนี้คงที่ แต่พฤติกรรมการ'ค้นหา'ที่อยู่อาศัยมือสองกลับเพิ่มสูงขึ้น  ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะจำนวนซัพพลายที่มากขึ้น

          "จากประสบการณ์พบว่า อัตราการขายบ้านมือสองจะล้อไปกับ ตัวเลขการขายบ้านมือหนึ่ง ถ้าบ้านมือหนึ่งขึ้น บ้านมือสองก็ขึ้น บ้านมือหนึ่งลด บ้านมือสองก็ลด ซึ่งจากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง เปรียบเทียบไตรมาส 1 ปี2562 กับไตรมาส1 ปี2563 พบว่าจำนวนหน่วยโอนฯไม่ตก แต่ตัวเลขบ้านมือหนึ่งตก 6.5%"

          สุมิตรา ยังกล่าวว่า จากราคาคงที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองปีนี้ยังคงเติบโตต่อเนื่อง ซึ่งเป็นธรรมชาติของที่อยู่อาศัยมือสอง เป็น "nature demand" ที่เกิดขึ้นตามการเติบโตวัฏจักรเศรษฐกิจแตกต่างจาก ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) ส่วนการที่จำนวนทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นนั้นล้อไปกับตลาดมือหนึ่ง เมื่อมือหนึ่งมีซัพพลายมากขึ้นก็จะเกิดมือสองเพิ่มขึ้นตามมา ทำให้ตลาดมือสองปีนี้ไม่ได้ซบเซาเมื่อเทียบกับโครงการใหม่ที่ลดลง แต่ไม่ได้หมายความว่า จำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้นจะเกิดจากเจ้าของมีปัญหาทางด้านการเงินทั้งหมด

          สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง มีทั้ง คอนโด ทาวน์โฮม ไปจนถึงบ้านระดับบน แต่ละวันจะมีทรัพย์หมุนเวียนเข้าสู่ระบบ มือสองจำนวนมาก แม้โอนฯเข้าอยู่ได้ เพียงไม่กี่วัน หรือยังไม่ทันเข้าอยู่แต่ เกิดเปลี่ยนใจ ต้องการขาย ก็ถือว่าเป็น ที่อยู่อาศัยมือสอง

          อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันราคาคอนโดมือสอง เฉลี่ยต่ำกว่าคอนโดมือหนึ่ง ประมาณ 17% แสดงให้เห็นว่าราคาไม่ต่างกันเยอะ เมื่อเทียบกับทาวน์โฮมมือสองจะต่ำกว่าทาวน์โฮม มือหนึ่ง27% บ้านเดี่ยวต่ำกว่า 30% ทำให้ตลาดมือสองที่เป็นทาวน์โฮมกับบ้านเดี่ยวไปได้ดีอยู่ ขณะที่คอนโดมือสอง ต้องแข่งขันกับมือหนึ่ง เพราะราคาควรต่ำกว่ามือหนึ่งในทำเลเดียวกันประมาณ25%

          "จากตัวเลขดังกล่าว ถือเป็นตัว ชี้วัดหนึ่งที่แสดงให้เห็นว่า คอนโดมือสอง ไม่ได้รับผลกระทบจากโควิด หากทำเลคอนโดมือสองดีกว่าคอนโดมือหนึ่งราคาไม่จำเป็นต้องลดราคาลงมาก เพราะคนซื้อ อาจไม่ได้มองว่าการซื้อคอนโดมือสองเป็นของเก่า เพราะบางโครงการดูแลได้ดี สุดท้ายจะกลับมาที่การเลือกทำเลเป็นหลัก "

          สุมิตรา ยังกล่าวว่า ในระยะยาวคอนโดมือสองยังไปได้ในแง่ของการลงทุน เพราะราคาคอนโดมือสองไล่บี้คอนโดมือหนึ่ง ขึ้นมาแทบใกล้เคียงกัน ยกตัวอย่าง คอนโด มือสองราคาต่ำกว่าคอนโดมือหนึ่งเพียงแค่ 17% ซึ่งปัจจุบันคอนโดมือหนึ่งให้ส่วนลดกัน10% กรณีซื้อคอนโด 3 ล้านบาท  จะได้รับส่วนลด 3แสนบาท และยังมี ของแถม เหลือส่วนต่างประมาณ 7% จึงต้อง สู้กันที่ทำเล ซึ่งตอกย้ำว่า ถ้าเป็นคอนโด โครงการใหม่ หากทำเล "ไม่ดี" จริง สิ่งอำนวยความสะดวกไม่เต็มที่จริง อาจไม่ตอบโจทย์คนซื้อแล้วถ้าเทียบกับคอนโด มือสองที่มีทำเลที่ดีกว่าและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีกว่า โอกาสได้ลูกค้ากลับต้องเสียลูกค้าให้กับคอนโดมือสองได้ง่าย โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนที่พร้อมจะซื้อไปเพื่อ ปล่อยเช่าหรือขายเก็งกำไร

          นอกจากนี้ปัจจัยสำคัญที่เป็นแรงผลักดัน ให้ตลาดบ้านมือสองกลายเป็น "ดาวรุ่ง" คือ นิวนอร์มอลด้านพฤติกรรมผู้บริโภคหลัง โควิด ที่มีผลทำให้ตลาดมือสองได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นจากการเว้นระยะห่างทางสังคม โดยเฉพาะตลาดในกรุงเทพฯจะเติบโตขึ้น เนื่องจากจำนวนที่ดินมีอยู่จำกัด ผู้คนยังคงมีกังวลใจเรื่องการเดินทาง เพราะต้องรักษาระยะห่างทางสังคม จากเดิมคิดว่า เดินทางรถไฟฟ้าสะดวกเพื่อหาซื้อที่อยู่อาศัย รอบนอกแต่ปัจจุบันเริ่มกังวลในการเดินทาง ด้วยรถสาธารณะ ทำให้กลับมามองทำเลที่ทำงานใกล้บ้านใกล้ที่ทำงานอีกครั้งเพื่อลดความเสี่ยง จากการติดเชื้อ เช่น ทำเลสุขุมวิท24 ไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น แต่อยากขยายพื้นที่ทำงานเพิ่มซื้อห้องเพิ่ม ในตึกเดียวกัน ทำให้คอนโดมือสองกลายเป็นที่ต้องการมากขึ้นหลังจากโควิด

          "เป็นการรักษาระยะห่างจากคนอื่น ไม่ใช่จากครอบครัว ทำให้คนมองหาที่อยู่อาศัยมือสองในทำเลที่ตัวเองคุ้นเคยมากที่สุด ทำให้คนหันมาซื้อคอนโด หรือบ้านมือสองมารีโนเวทแทน สังเกตได้จากการที่คอมมูนิตี้มอลล์คนเดินเยอะขึ้น แต่ถ้าเป็นห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ที่มี คนจำนวนเยอะ คนจะเดินน้อยลง เพราะยังไม่มั่นใจความปลอดภัย"