ภัทรชัย ทวีวงศ์

         คอนโดพัทยาเป็นอีกหนึ่งตลาดที่ไม่น่าจะรอดพ้นเงื้อมมือพิษไวรัสโควิด-19 เพราะเป็นตลาดที่พึ่งพากำลังซื้อหลักจากต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน ขณะที่กำลังซื้อท้องถิ่นมีจำนวนไม่น้อยที่พึ่งพิงอุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่มีชาวจีนเป็นนักท่องเที่ยวหลัก คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงแนะนำให้ผู้ประกอบการ อสังหาฯ ที่มีแผนเปิดตัวคอนโดใหม่ในพัทยาชะลอการเปิดตัวออกไปก่อนจนกว่าสถานการณ์ไวรัสจะคลี่คลาย เนื่องจากตลาดคอนโดพัทยายังมีศักยภาพการเติบโตสูงจากแผนการลงทุนโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ Eastern Economic Corridor (EEC) ในอนาคตของรัฐบาล

          ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดพัทยาอาจจะเข้าสู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลายได้ในปีนี้ หากยังมีโครงการเปิดใหม่เข้าสู่ตลาด เนื่องจากกำลังซื้อหลัก ซึ่งเป็นชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน หดตัวลงอย่างมากจากผลกระทบของไวรัส ส่งผลให้ซัพพลายที่เหลือขายจากสิ้นปี 2562 จำนวนกว่า 2.55 หมื่นยูนิต ซึ่งเป็นยอดสูงสุดในประวัติการณ์หลังจากตลาดทำนิวไฮในปี 2557 ที่จำนวนกว่า 1.91 ยูนิต และเพิ่มขึ้นกว่า 2 เท่าตัว จาก 1.28 หมื่นยูนิต ในปี 2561 คาดว่าในปี 2563 อาจจะขยับเพิ่มขึ้นเกิน 2.55 หมื่นยูนิต สร้างสถิติใหม่อีกครั้ง

          "ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ชะลอตัวลงและมาตรการควบคุมสินเชื่อ หรือ LTV ที่เริ่มใช้ในปีที่ผ่านมาทำให้ผู้ซื้อคนไทยที่ต้องการซื้อไว้พักผ่อนเป็นบ้านหลังที่ 2 ชะลอการตัดสินใจอย่างต่อเนื่อง ตลาดคอนโดพัทยาจึงหวังพึ่งผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งในปีนี้การแพร่ระบาดของไวรัสทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติหายไปจากตลาด และอาจทำให้มีซัพพลายที่มียอดจองแล้วและมีกำหนดสร้างเสร็จในปีนี้จำนวนมากกลับเข้าสู่ตลาดเป็นซัพพลายเหลือขายอีกครั้ง เพราะลูกค้าต่างชาติอาจตัดสินใจทิ้งเงินดาวน์ที่จองคอนโดไว้" ภัทรชัย กล่าว

          จากการสำรวจตลาดคอนโดในพัทยาของคอลลิเออร์ส พบว่า ในปี 2562 มีซัพพลายใหม่เปิดตัวสูงถึง 15,545 ยูนิต สูงที่สุดในรอบ 5 ปี โดยเพิ่มขึ้นกว่า 50% จาก 10,239 ยูนิต ในปี 2561 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่เปิดตัวเพียง 2,192 ยูนิต ความร้อนแรงของตลาดคอนโดที่จำนวนซัพพลายเปิดขายใหม่พุ่งขึ้นต่อเนื่อง 2 ปี หลังจากชะลอตัวไปกว่า 4 ปี เป็นผลมาจากแผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ในภาคตะวันออกที่มีความคืบหน้าและความชัดเจนมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง EEC ที่รัฐบาลผลักดันอย่างเต็มที่ในช่วงที่ผ่านมา

          นอกจากนี้ สงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐได้กระตุ้นให้นักลงทุนจีนตัดสินใจลงทุนในต่างประเทศมากขึ้น โดยไทยถือเป็นประเทศเป้าหมายแรกๆ ที่ชาวจีนสนใจมาลงทุน โดยคอลลิเออร์ส พบว่า ในครึ่งปีหลังของปี 2562 ซัพพลายคอนโดเปิดใหม่ในพัทยากว่า 5,100 ยูนิต หรือเกือบครึ่งของจำนวนเปิดใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าวมาจากผู้ประกอบการจากจีนที่เข้ามาพัฒนาคอนโดในพัทยา เพื่อรองรับความต้องการของผู้ซื้อชาวจีนด้วยกันที่นิยมเที่ยวพัทยาเป็นจำนวนมาก โดยจำนวนดังกล่าวมาจาก 2 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่โครงการละกว่า 2,000 ยูนิต ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า ปริมาณการซื้อคอนโดในพัทยาของชาวจีนส่งผลให้โควตาต่างชาติของโครงการคอนโดหลายแห่งเต็ม 49% ในเกือบทุกพื้นที่ เหลือเพียงบางโครงการในทำเลจอมเทียนและนาจอมเทียนเท่านั้น

          ภัทรชัย กล่าวว่า จอมเทียนและนาจอมเทียนยังคงเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการนิยมเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่จำนวนมากในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา หลายโครงการเป็นโครงการขนาดใหญ่จากผู้ประกอบการจีน โดยในครึ่งปีหลังของปี 2562 จอมเทียนยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุด เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับทำเลใจกลางพัทยาหรือวงศ์อมาตย์ และจอมเทียนยังมีที่ดินศักยภาพที่รอการพัฒนาอีกเป็นจำนวนมาก เพราะการเปิดใช้เส้นทางใหม่ คือ ถนนจอมเทียนสาย 2 เป็นการเปิดหน้าดินเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาฯ และคอนโดขนาดใหญ่

          "ทำเลจอมเทียนยังคงมีโครงการ คอนโดที่อยู่ระหว่างการขายอีกกว่า 50 โครงการ ในปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการ หลายรายจึงตัดสินใจหยุดการขายและการก่อสร้างชั่วคราวจากปัจจัยลบที่เข้ามา กระทบ ทั้งปัญหาการขาดเงินทุนและยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่คาดการณ์ไว้ บางรายขายโครงการให้แก่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในพื้นที่ ซึ่งนำมาพัฒนาต่อ  โดยเรายังพบว่าหลายโครงการมีการเปลี่ยนมือและเตรียมนำกลับมาพัฒนาอีกครั้ง" ภัทรชัย กล่าวเสริม

          อีกทำเลที่ได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการ คือ พระตำหนัก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กหรือกลาง ส่วนทำเลอื่นๆ เช่น  วงศ์อมาตย์และพัทยาพบว่ามีโครงการ คอนโดเปิดใหม่จำนวนน้อยมาก เนื่องจากที่ดินมีจำกัดและราคาขายที่ดินค่อนข้างสูง โดยวงศ์อมาตย์ยังคงเป็นทำเลยอดนิยม ของกลุ่มลูกค้าระดับบน ปัจจุบันพบว่ามีซัพพลายเหลือขายค่อนข้างน้อยเพียง 580 ยูนิตเท่านั้น ณ สิ้นปี 2562

          จากจำนวนซัพพลายเปิดใหม่ที่เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราการขายของซัพพลายใหม่ในปีที่ผ่านมาชะลอตัวลงเหลือ 25% จาก 35% ในปี 2561 ลดลงจาก 38% ในปี 2560 และ 45% ในปี 2559 ส่วนภาพรวมอัตราการขายของซัพพลายรวมทั้งตลาดในครึ่งปีหลัง ปี 2562 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ 73% ซึ่งคาดว่าอัตราดังกล่าวอาจลดลงเหลือ 70% ในสิ้นปีนี้ หากมียูนิตที่ขายไปแล้วและผู้ซื้อ ทิ้งเงินดาวน์คืนกลับเข้ามาในตลาดและมีซัพพลายเปิดใหม่ในตลาดต่อเนื่องอีกปี

          "ปีนี้จะมีอย่างน้อย 3 โครงการใหม่ จำนวนรวมกว่า 1,200 ยูนิต เปิดตัวในพัทยา ซึ่งจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น  ผู้ประกอบการควรชะลอการเปิดตัวใหม่และรอให้ซัพพลายที่เหลือขายอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมากถูกดูดซับออกไป ซึ่งคาดว่าจำนวนที่เหลือกว่า 2.5 หมื่นยูนิต น่าจะใช้เวลาดูดซับอย่างน้อย 3 ปี หากไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาเติม เชื่อว่า ตลาดคอนโดพัทยาจะกลับมาสดใสได้อีกครั้งในปี 2564 เนื่องจากหลังการแพร่ระบาดของไวรัสจะทำให้ผู้ซื้อ ชาวจีนมองหาที่อยู่อาศัยในต่างประเทศเพื่อลงทุนซื้อมากขึ้น" ภัทรชัย กล่าว

          "ปี 2562 มีซัพพลายใหม่เปิดตัวสูงกึง 15,545 ยูนิต สูงที่สุดในรอบ 5 ปี โดยเพิ่มขึ้นกว่า 50% จาก 10,239 ยูนิต ในปี 2561 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่เปิดตัวเพียง 2,192 ยูนิต ความร้อนแรงของตลาดคอนโดที่จำนวน ซัพพลายเปิดขายใหม่พุ่งขึ้นต่อเนื่อง 2 ปี หลังจากชะลอตัวไปกว่า 4 ปี"