นายกอสังหาฯ ชลบุรี ชี้ ตลาดที่อยู่อาศัย eec ยังหดตัว ต่อเนื่อง ระบุ Covid-19 ทุบกำลังซื้อลูกค้าระดับล่าง พนักงานโรงงานอุตฯ แบงก์เข้มปล่อยกู้ ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อยาก แนะรัฐหนุนโครงการเพื่อเช่า ดึง กคช.-เอกชน พัฒนาโครงการเพื่อปล่อยเช่า ช่วยผู้มีรายได้น้อย มีที่อยู่อาศัย

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคม อสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาค ตะวันออก (EEC) ยังคงหดตัวลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ส่งผลให้ภาคการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรมชะลอตัวลงอย่างมาก การชะลอตัวของภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวดังกล่าว มีผลให้กำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภคระดับล่างลดต่ำลง ประกอบกับการเข้าถึงแหล่งเงินกู้ในกลุ่มดังกล่าวค่อนข้างเข้าถึงได้ยาก

          เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับล่าง ซึ่งถูกมองว่าเป็นกลุ่มเสี่ยง เพราะมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้มียอดปฏิเสธ สินเชื่อสูง ปัญหาที่เกิดขึ้นทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับล่างหดตัวอย่างแรง จากกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่หายไป

          นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมาหลังเกิดโครงการ EEC ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่ 3 จังหวัด ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มีราคาปรับตัวขึ้นสูง 1-2 เท่าตัว โดยเฉพาะในพื้นที่โซนใกล้แนวเส้นทาง และพื้นที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูง เนื่องจากก่อนหน้านี้กลุ่มนักเก็งกำไรที่ดินมีการเข้าซื้อที่ดินสะสมเพื่อเก็งกำไรขายต่อ จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ยากต่อการพัฒนาบ้านในราคาที่กลุ่มลูกค้าระดับล่างจะสามารถเข้าถึงได้ ส่งผลให้กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดระดับล่างไม่สามารถขยายตัวได้ แม้ว่าจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มลูกค้าระดับล่างจำนวนมาก จากปัญหาด้านกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้บริโภคระดับล่างในพื้นที่ ในฐานะนายกสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี จึงเสนอแนวทางในการแก้ปัญหาด้านที่อยู่อาศัยเพื่อให้ผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยสามารถมีที่อยู่อาศัยได้ โดยเฉพาะกลุ่มพนักงานโรงงานที่ไหนทำงานในนิคมอุตสาหกรรม โดยรัฐต้องเข้ามาสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งจะช่วยให้เกิดการขยายตัวในภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างและอสังหาฯ ในพื้นที่ได้ เพราะหากสถานการณ์ยังเป็นอยู่ในปัจจุบัน ตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังจะทรุดตัวลงต่อเนื่อง ผู้บริโภคระดับล่างเองก็จะเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น

          "แนวทางการผลักดันที่อยู่อาศัยเพื่อเช่านี้เกิดขึ้นในเมืองอุตสาหกรรมในต่างประเทศอย่างแพร่หลาย เนื่องจากการสนับสนุนให้พนักงานในโรงงานอุตสาหกรรมเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อจะช่วยให้เกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบเศรษฐกิจได้ดีกว่าการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพราะอัตราค่าเช่าเมื่อเทียบกับค่างวดการผ่อนที่อยู่อาศัย มีความแตกต่างกันอยู่มาก หากเปลี่ยนจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยมาเป็นการเช่าแทนจะทำให้ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยลดลง และเงินที่เหลือจากการใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัย ก็จะถูกใช้จ่ายหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจได้มากขึ้น"

          นายมีศักดิ์ กล่าวว่า ดังนั้นรัฐควรให้การสนับสนุน โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อเช่ามากกว่าสนับสนุนให้ ซื้อที่อยู่อาศัยในโซนพื้นที่อุตสาหกรรม สำหรับแนวทางในการสนับสนุนให้เกิดโครงการเพื่อเช่านั้นรัฐ อาจดำเนินการผ่านหน่วยงานของภาครัฐเองเช่นการเคหะแห่งชาติ ขณะเดียวกันก็สนับสนุนให้ภาคเอกชนเข้าสู่โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่า

          "เดิมภาษีที่มีการจัดเก็บสำหรับที่อยู่อาศัยผู้เช่าจะเก็บภาษีโรงเรือนในอัตรา 12.5% เท่ากับภาษีธุรกิจโรงแรม แต่ปัจจุบันมีการปรับโครงสร้างภาษีใหม่ เปลี่ยนมาเป็นการจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน ทำให้โครงการเพื่อเช่า ถูกจัดเก็บภาษี ในอัตราบ้านหลังที่ 2 ซึ่งจะเก็บจากราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินและรายได้ที่เกิดจากการเช่า ซึ่งทำให้โครงการเพื่อเช่ามีภาระด้านภาษีเพิ่มมากขึ้น"