อสังหาฯภูธรยังทรุดหนัก เจอปัญหาหลายเด้ง ทั้งมาตรการ LTV กู้ไม่ผ่าน 40% ล่าสุดแบงก์ปรับสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ DSR เข้มขึ้นอีก ทำผู้ประกอบการหืดจับ สต๊อกบวม แม้ปรับแผนเร่ขายโครงการแล้ว แต่ยังไม่มีคนซื้อ จำใจตัดขายขาดทุนหนีตาย หั่นราคา 20-30% แก้ขาดสภาพคล่อง เผยตลาดระยองแข่งเดือด 3 แบรนด์ใหญ่ "พฤกษา-คิวเฮ้าส์-ศุภาลัย" ลดราคาสู้ทุนท้องถิ่น ชี้ปี'63 คาดตลาดตะวันออกติดลบ 10%

          ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดยังคงชะลอตัว ทั้งจำนวนโครงการเปิดใหม่และกำลังซื้อที่ลดลง ทำให้หลายโครงการของทุนท้องถิ่นต้องประกาศขายยกโครงการ เพื่อแก้ปัญหาสภาพคล่องตั้งแต่ปี 2562 แต่ปรากฏว่าจนถึงวันนี้ยังไม่มีโครงการใดที่ขายได้ ทำให้ปัญหายิ่งทรุดหนัก

          อสังหาฯภูธรดิ้นหนีตาย

          แหล่งข่าวจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดเปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สถานการณ์ของตลาดภูธรโดยรวมในขณะนี้ยังไม่ดีขึ้นและดูจะ ทรุดหนัก เพราะได้รับผลกระทบหลายเด้ง ทั้งมาตรการ LTV ในช่วง 8 เดือน ที่ผ่านมา ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง และล่าสุดสาขาธนาคารพาณิชย์ใน ต่างจังหวัดหลายแห่งได้ปรับสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) แบบเข้มงวดขึ้น แม้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะยังไม่ออกมาตรการมาบังคับใช้ก็ตาม คาดว่าเป็นนโยบายของสำนักงานใหญ่ที่เข้มงวดสินเชื่อ เพื่อลดปัญหาหนี้เสีย ส่งผลให้ลูกค้ากู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ยากขึ้นไปอีก

          เช่น ธนาคารยูโอบี เดิมกำหนดสัดส่วน DSR 70-80% ของรายได้ ปัจจุบันปรับมาที่ 50% แล้ว ซึ่งเข้มงวดมาก รวมถึงธนาคารไทยพาณิชย์ เดิมกำหนด DSR ไว้ 80% ของรายได้ ล่าสุดปรับมาที่ 70% ธนาคารทหารไทย จะพิจารณาตามความสามารถของลูกค้าแต่ละรายเฉลี่ย 80-100%

          จากผลของมาตรการต่าง ๆ ทำให้ ผู้ประกอบการเหลือสต๊อกในมือค่อนข้างมาก โดยเฉพาะบ้านระดับราคา 1- 2.5 ล้านบาท ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้เป็นผู้มีรายได้น้อยและมีปัญหากู้ไม่ผ่าน บางรายยื่นกู้ ถึง 10 ครั้ง ทำให้โครงการจัดสรรปิดการขายไม่ได้เช่นกัน

          ส่งผลให้เจ้าของโครงการขาดสภาพคล่องและประกาศขายยกโครงการในช่วงไตรมาส 3 ของปี 2562 ที่ผ่านมา ล่าสุดการเร่ขายโครงการเริ่มลดลง เนื่องจากไม่มีคนซื้อ ผู้ประกอบการหลายรายจึงหันมาใช้วิธีตัดขายขาดทุน (cut loss) โดยหั่นราคาขายบ้าน 20-30% เพื่อให้ได้เงินมาหมุน โดยเฉพาะจังหวัดภาคตะวันออกจะดัมพ์ราคาขายชัดเจน จาก 2 ล้านกว่าบาท ลดเหลือ 1 ล้านกว่าบาท

          "ทุนภูธรตัดราคากันมาก เหมือนเอากำไรมาลด หนีตาย เพื่อให้ขายบ้านออกไปได้เร็วที่สุด บางพื้นที่ทุนใหญ่จากส่วนกลางถึงกับหยุดสร้างโครงการชั่วคราว เพราะสู้ราคาไม่ไหว"

          รายงานข่าวระบุจัดสรรบิ๊กแบรนด์ที่ลงทุนในจังหวัดระยองก็มีหลายกลุ่ม เช่น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ที่มีแผนเปิดโครงการแนวราบ แต่เป็นโครงการไม่รีบเร่ง ทั้งบ้านตัวอย่างและสาธารณูปโภคในโครงการ

          จากการสำรวจทำเลภาคตะวันออก พบว่า มีโครงการจัดสรรประเภททาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ตัดราคาขายกันมากขึ้น เช่น ในจังหวัดระยอง พบว่าเมื่อทุนท้องถิ่นขายโครงการไม่ได้ ทำให้ต้องลดราคาขายลงมา 3-4 แสนบาทต่อยูนิต

          ส่งผลให้ตลาดเกิดการแข่งขันหนักขึ้น เมื่อ 3 จัดสรรรายใหญ่ อาทิ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ และ บมจ.ศุภาลัย ที่กำลังเปิดขายโครงการในจังหวัดเดียวกัน และทำเลใกล้กันก็ต้องลดราคาขายตาม เพื่อจูงใจลูกค้า

          เช่น บมจ.พฤกษาฯเปิดทาวน์โฮม 2 ชั้น อ.ปลวกแดง จ.ระยอง ตั้งราคาขาย 1.59 ล้านบาท แต่ทุนท้องถิ่นลดเหลือ 1.1-1.2 ล้านบาท ทำให้ทุนส่วนกลางต้องปรับแผนเช่นเดียวกับโครงการใหม่ที่ อ.บ้านค่าย จ.ระยอง

          กลุ่มคิวเฮ้าส์เปิดขายบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ในเมือง ใกล้โรงพยาบาลกรุงเทพ-ระยอง แรกเริ่มตั้งราคา 3.39 ล้านบาท ได้ปรับ ลดเหลือ 2.99 ล้านบาท รวมถึงคอนโดมิเนียมของกลุ่มศุภาลัย ใกล้ถนน สุขุมวิท แรก ๆ เปิดขายราคา 1.69 ล้านบาท และปรับขึ้น 2 ครั้ง ไปที่ 1.79 ล้านบาท และ 1.89 ล้านบาท ในที่สุดกลับมายืนขายในราคาแรก 1.69 ล้านบาท

          ชลบุรีติดลบ 10%

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สถานการณ์ของจังหวัดชลบุรีก็ชะลอตัวลงเช่นกัน จากผลกระทบหลายด้าน โดยเฉพาะส่งออกติดลบ ทำให้โรงงานอุตสาหกรรมหลายแห่ง ทยอยปิดตัวและเลิกจ้างพนักงาน ประกอบกับมาตรการ LTV ทำให้การปล่อยสินเชื่อทั้งระบบถูกปฏิเสธสูงขึ้นถึง 40% รวมถึงกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มใช้ในเดือนสิงหาคม 2563 และการปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดินด้วย คาดว่าภาพรวมปี 2563 ตลาดจะติดลบไม่น้อยกว่า 10%

          "ปีนี้คงหนักกว่า โดยเฉพาะไตรมาส 1-2 กำลังซื้อจริงยังคงอ่อนตัวต่อเนื่อง เนื่องจากรายได้ผันผวนและขาดเสถียรภาพจากการจ้างงาน ขณะที่ราคาบ้านและที่ดินแพงเกิน เป็นเหตุให้ลูกค้าชะลอตัดสินใจซื้อ"

          ในส่วนของผู้ประกอบการเริ่มทิ้งร้าง โครงการประมาณ 5-10% ที่เร่ขายกิจการมีให้เห็นบ้าง แต่ยังไม่มากขึ้น ส่วนผู้ประกอบการที่ถูกสถาบันการเงินยึดกิจการมีไม่เกิน 5%

          ขอนแก่นยอดวูบ 20%

          นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสานพิมานกรุ๊ป จำกัด กลุ่มอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในจังหวัดขอนแก่น ประเมินสถานการณ์โดยรวมว่า ยอดขายในจังหวัดนี้หายไป 20% เนื่องจากสินค้าเกษตรราคาไม่ดี เกิดน้ำท่วม ภัยแล้ง และมาตรการ LTV ทำให้ลูกค้ากู้ยาก ส่วนโครงการใหม่ก็เปิดน้อยลง ดังนั้นปี 2563 ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง และบริหารสภาพคล่องให้ดี

          "ตอนนี้ผู้ประกอบการทำไปก็ปรับตัวไป โครงการเหลือก็ขายไปก่อน ขายหมดก็ยังไม่ขึ้นโครงการใหม่ ส่วนคนที่ขึ้นโครงการใหม่ มีบ้างเป็นพวกที่มีที่ดินซื้อไว้นานแล้ว ขณะที่สินเชื่อยังคงเป็นปัญหา เพราะธุรกิจนี้ลงทุนสูง

          พิษณุโลกรายเล็กทรุด

          นายยศวัจน์ รุ่งคณาวุฒิ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดพิษณุโลก กล่าวว่า ในภาพรวมธุรกิจอสังหาฯในจังหวัดยัง ไม่ดี ลูกค้าหดหายไป 20% สาเหตุมาจาก หลายปัจจัยที่รู้ ๆ กันตามข่าว โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดเล็กและขนาดกลางจะขาดสภาพคล่อง เนื่องจากขายบ้านได้ แต่โอนไม่ได้เพราะกู้ไม่ผ่าน

          "ผู้ประกอบการบางรายที่ปรับตัว ไม่ไหวก็หาพันธมิตรมาลงทุนร่วม บางราย มีภาระหนี้ท่วม เป็น NPL กับแบงก์ มีการบอกขายโครงการบ้าง อย่างไรก็ตาม ทิศทางตลาดอสังหาฯในพิษณุโลกปี 2563 น่าจะดีขึ้นกว่าปี 2562 เพราะมีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐบาล เช่น ลูกค้าที่ซื้อบ้านไม่เกิน 3 ล้าน ลดค่าโอนลงเหลือ 0.01 หรือโครงการบ้านดี มีดาวน์ ให้เงิน 50,000 บาท แต่ปัญหาคือผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีบ้านราคา ขายเกิน 3 ล้าน อาจใช้โปรโมชั่นลด ค่าโอน 0.01 ไม่ได้ และผู้ประกอบการเข้าไม่ถึงรายชื่อลูกค้าที่ได้รับโปรโมชั่นจากรัฐบาล"

          ภูเก็ตอสังหาฯวูบ

          นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีอัตราการเติบโตต่ำ ตั้งแต่ต้นปี 2562 ธนาคารพาณิชย์มีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น แต่ผลจากมาตรการกระตุ้นช่วงปลายปีน่าจะส่งผลในแง่บวก ส่วนความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของตลาดจีนยังมีอยู่ แต่การโอนย้ายเงินออกนอกประเทศมีความเข้มงวด และค่าเงินบาทแข็ง ทำให้จีนมีความระมัดระวังขึ้น

          ทั้งนี้ ข้อมูลจากบริษัทวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงโค้งสุดท้ายปี 2562 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของลูกค้าจีนที่ซื้อ คอนโดฯในไทยลดลงเกิน 10% เป็นสาเหตุ ให้สต๊อกหมุนเวียนเติมเข้ามาในตลาด สมทบกับซัพพลายที่เหลือ ขณะที่การซื้อผ่านเซลส์ออฟฟิศของชาวจีนลดลงกว่า 40% เมื่อเทียบจากปี 2561

          แนวโน้มธุรกิจอสังหาฯภูเก็ตปี 2563 สัมพันธ์กับธุรกิจท่องเที่ยว จากศูนย์วิจัยกสิกรไทยชี้ว่า ปี 2563 ภูเก็ตมีอัตราการเติบโตของนักท่องเที่ยวลดลง ทิศทางค่าเงินบาทยังแข็งค่าขึ้น +9.6% ส่งผลต่อรายได้ต่อหัวของประชากรในจังหวัด ซึ่งทำให้อสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีการเติบโตต่ำ รวมถึงกฎหมายต่าง ๆ ที่ยังไม่ชัดเจน และมาตรการ LTV ส่งผล ให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นคงชะลอโครงการต่อไป

          อสังหาฯเชียงใหม่กำลังซื้อลด

          นายสรนันท์ เศรษฐี อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวว่า สัญญาณการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดเชียงใหม่ ค่อนข้างชัดเจนตั้งแต่กลางปี 2562 โดยพบว่ากำลังซื้อลดลงมาก หากนำ มาตรการ DSR มาใช้ จะทำให้อสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวหนักขึ้น

          ในปี 2563 คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเชียงใหม่จะมีทิศทางดีขึ้น โดยปัจจัยบวกจากมาตรการภาครัฐ ทั้งลดค่าโอน ลดค่าจดจำนอง บ้านดีมีดาวน์ และดอกเบี้ยอัตรา 3.0% ช่วง 3 ปีแรก รวมถึงปัจจัยบวกจากโครงการขยายสนามบินแห่งที่ 2 ซึ่งเป็นการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐที่จะเป็นแรงกระตุ้นให้เกิดการลงทุนใหม่ ๆ ในอนาคตอันใกล้