อสังหาริมทรัพย์โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เป็นแผนยุทธศาสตร์ภายใต้ ไทยแลนด์ 4.0 ซึ่งประเทศไทย ด้วยจุดยุทธศาสตร์ของที่ตั้ง สามารถเชื่อมต่อประเทศต่างๆในภูมิภาคเอเชีย ทำให้เกิดความได้เปรียบในด้านการลงทุน ซึ่งการสานต่อนโยบายอีอีซี จะช่วยยกระดับอุตสาหกรรมของประเทศ และเสริมสร้างศักยภาพในเชิงการแข่งขัน ผลักดันให้เศรษฐกิจของประเทศไทยได้เติบโตอย่างยั่งยืนและยาวนาน โดยในระยะแรกจะเป็นการ ยกระดับพื้นที่ในเขต 3 จังหวัด คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ให้เป็นพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกเพื่อรองรับการ ขับเคลื่อน ขณะที่การเน้นลงทุนใน 3 จังหวัดข้างต้น เป็นพื้นที่ ที่มีความพร้อมทั้งในเรื่องโครงข่ายคมนาคม อุตสาหกรรม ท่าเรือ การท่องเที่ยว โดยจังหวัดชลบุรี มีขนาดเศรษฐกิจที่ใหญ่สุดใน ภาคตะวันออก มีสัดส่วนจีดีพีไม่ต่ำ กว่า 35% ของภาคตะวันออก

          ทั้งนี้ ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา (2558-2561) มีคำขอรับส่งเสริมการลงทุนในอีอีซี มีสัดส่วนถึง 54% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด ในขณะที่ครึ่งแรกของปี 61 มีการขอรับส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่เพิ่มขึ้น 122% มูลค่าเงินลงทุนกว่า 1.8 แสนล้านบาท

          เปิดแผนเร่งด่วนพัฒนาโครงการสำ คัญ

          ซีพีคว้า 'ไฮสปีดเทรน' - มาบตาพุดฯรอ ครม.อนุมัติ

          นายจารุโรจน์ ภู่ประเสริฐ ผู้เชี่ยวชาญด้านวางผังสถาปัตยกรรม กรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวถึงแผนงานต่างๆ ว่า เดินไปตามกรอบที่วางไว้ ซึ่งขณะนี้ผังรวม อีอีซี แล้วเสร็จไปประมาณ 80% โดยภายในเดือนมิถุนายนนี้จะเร่งรัดให้แล้วเสร็จ และจะมีการ เปิดรับฟังความเห็นจากประชาชนในระหว่างวันที่ 5-7 มิ.ย.นี้ ที่ จ.ชลบุรี ทั้งนี้ ในแผนภาพรวมเพื่อการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษ ภาคนั้น ได้วางแผนงานโครงการสำคัญไว้ได้แก่

          1. โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ล่าสุด กลุ่มซีพีและพันธมิตร ได้สัมปทานโครงการไฮสปีดเทรน)
          2. โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาและเมือง การบินภาคตะวันออก (airport city)
          3. โครงการศูนย์ซ่อมบำรุงอากาศยานอู่ตะเภา 4. โครงการพัฒนาท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุดระยะที่ 3 (ล่าสุด ช่วงที่ 1 ที่บริษัทลูก คือ บริษัท พีทีที แทงค์ เทอร์มินัล จำกัด (พีทีที แทงค์) ได้ร่วมกับ บริษัท กัลฟ์ เอ็นเนอร์จี ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ยื่นเข้าประมูลเพียงรายเดียวนั้น ได้ข้อยุติ และ จะนำเรื่องเข้าสู่คณะรัฐมนตรี (ครม.) ซึ่งน่าจะทันในรัฐบาลปัจจุบัน)

          และ 5. โครงการพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังระยะที่ 1 ในส่วนของเขตส่งเสริมเพื่อกิจการพิเศษ สำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมาย 21 เขต ได้กำหนดพื้นที่ไว้ 86,755 ไร่ โดยสามารถแบ่งออกเป็น

          - เขตส่งเสริมเพื่อกิจการพิเศษ 4 แห่ง 18,484 ไร่ ประกอบด้วย 1. เขตส่งเสริมนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก EECi 2. เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมและนวัตกรรมดิจิทัล EECd 3. เขตส่งเสริมเมืองการบินภาคตะวันออก EECa และ 4. เขต ส่งเสริมรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน EECh

          - เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อการอุตสาหกรรม 3 แห่ง จำนวน 2,098 ไร่ ได้แก่ เขตส่งเสริมโตโยต้าเกตเวย์ เขตส่งเสริม โตโยต้าบ้านโพธิ์ เขตส่งเสริมพาณิชย์อิเล็กทรอนิกส์

          - เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อกิจการพิเศษ 1 แห่ง จำนวน 322 ไร่ ได้แก่ เขตส่งเสริมนวัตกรรมการแพทย์ EECmd

          ยกระดับการใช้ที่ดินกว่า 8.33 ล้านไร่ในอีอีซี

          สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินในภาพรวมช่วง 20 ปี (2560-2580)  เพื่อกำหนดทิศทางและความต้องการการใช้ประโยชน์ที่ดินใน EEC สำหรับโครงการยุทธศาสตร์และโครงการสำคัญในช่วงระยะเวลา 20 ปี ให้สอดคล้องกับภาพรวมเพื่อการพัฒนา EEC ประกอบด้วย

          เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษสำหรับกิจการพิเศษประมาณการการใช้งานพื้นที่ในระยะแรก 18,484 ไร่, เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษสำหรับอุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ 86,755 ไร่, โครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ 13,870 ไร่, พื้นที่พัฒนาเมืองใหม่และพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจอย่างน้อย 15,500 ไร่ แบ่งเป็น module 1 ของเมืองใหม่ 12,500 ไร่ พื้นที่ศูนย์กลางการเงิน 500 ไร่ และพื้นที่มหานคร การบินภาคตะวันออก 2,500 ไร่

          พื้นที่พัฒนารองรับศูนย์กลางโลจิสติกส์ 1,500 ไร่, แหล่ง ท่องเที่ยวสำคัญใช้พื้นที่แหล่งท่องเที่ยวปัจจุบัน, พื้นที่อื่นๆ ตาม หลักวิชาการผังเมือง 8,202,814.81 ไร่ ซึ่งรวมตัวเลขประมาณการใช้ที่ดินทั้งหมด 8,338,923.81 ไร่

          อย่างไรก็ตาม หากจะลงลึกถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินนั้น ได้วางแนวไว้ 4 กลุ่มหลัก ที่มุ่งพัฒนารูปแบบการตั้งถิ่นฐานให้มี การใช้ทรัพยากรที่ดินอย่างสมดุล สนับสนุนให้เกิดที่ตั้งทางเศรษฐกิจใหม่ๆ พัฒนากลุ่มเมืองเพื่อประสิทธิภาพในการลงทุนด้านสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ เช่น พื้นที่พัฒนาเมืองและพื้นที่ ส่งเสริมพิเศษ เพื่อส่งเสริมและพัฒนาศูนย์กลางด้านธุรกิจ ด้านพาณิชยกรรม การศึกษา และการท่องเที่ยว ให้มีความทันสมัย เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม สอดคล้องกับศักยภาพพื้นที่และแนวโน้มการพัฒนากับการขยายตัวของชุมชนในอนาคต

          ข้อกำหนด ประเภทศูนย์กลางพาณิชยกรรม ได้แก่ เมืองฉะเชิงเทรา เมืองชลบุรี เมืองพัทยา เมืองบ้านฉาง เมืองระยอง

          - ให้ใช้ประโยชน์เพื่อส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจหลัก พาณิชยกรรม การอยู่อาศัย การบริการ และการท่องเที่ยว

          - ห้ามกิจกรรมประเภทโรงงาน คลังสินค้า คลังน้ำมัน คลังวัตถุระเบิด การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า การจัดสรรที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม

          ประเภทชุมชนเมือง เป็นพื้นที่ต่อเนื่องจากศูนย์กลาง พาณิชยกรรม ชุมชนขนานไปตามชายฝั่งทะเลตลอดแนวสองข้างของถนนสุขุมวิท และกระจายอยู่บริเวณด้านในถนนมอเตอร์เวย์

          - ให้ ใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย ส่งเสริมศูนย์พาณิชยกรรมรอง ที่ไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่พิเศษ

          - ห้าม กิจกรรมประเภทโรงงาน คลังสินค้า คลังน้ำมัน คลังวัตถุระเบิด การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า การจัดสรรที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม

          ประเภทรองรับการพัฒนาเมือง เป็นพื้นที่ต่อเนื่องกับชุมชนเมืองเพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง

          - ให้ ใช้ประโยชน์เพื่อรองรับการอยู่อาศัย ร้านค้า บริการชุมชน- ห้าม กิจกรรมประเภทโรงงาน คลังสินค้า คลังน้ำมัน คลังวัตถุระเบิด การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า การจัดสรรที่ดินเพื่ออุตฯ

          ประเภทเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษสำหรับกิจการพิเศษ (EECi EECd EECa EECh)  :

          - ให้ ใช้ประโยชน์เพื่อส่งเสริมอุตสาหกรรมสำหรับกิจการพิเศษตามนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกที่กำหนด โดย กพอ. และผ่านความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรีเท่านั้น

          ในขณะที่ประเภทพัฒนาอุตสาหกรรม ให้ประกอบกิจการประเภทอุตสาหกรรม คลังสินค้า สำหรับการอยู่อาศัย พาณิชยกรรม ต้องเป็นไปเพื่อสวัสดิการของพนักงานโรงงาน ซึ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินดังกล่าวริมฝั่งแม่น้ำสายหลัก เช่น แม่น้ำบางปะกง แม่น้ำระยอง ให้มีระยะห่างจากแนวเขตริมฝั่งแม่น้ำ ประมาณ 100-500 เมตร

          พื้นที่เกษตรกรรมและชุมชนชนบท กำหนดพื้นที่เพื่อพัฒนาเกษตร ได้แก่ ส่วนใหญ่ของจังหวัดฉะเชิงเทรา ต่อเนื่องมาทางด้านตะวันออกของจังหวัดชลบุรี และลงมาทางด้านชายฝั่งทะเลตอนล่างของจังหวัดระยอง

          ประเภทเกษตรกรรมและชุมชนชนบท เขตพื้นที่ชลประทาน พื้นที่เกษตรกรรมชั้นดีใน จ.ฉะเชิงเทรา พื้นที่ตอนกลางของภาค พื้นที่ปลูกผลไม้เมืองร้อนใน จ.ระยอง

          - ให้ ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม การอยู่อาศัย พาณิชยกรรม ที่ไม่ใช่อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ

          - ห้าม การจัดสรรที่ดินเพื่ออุตสาหกรรมประเภทส่งเสริมเกษตรกรรม กระจายตัวอยู่ทั่วไปโดยเฉพาะทางด้านตะวันออกของภาค

          - ให้ ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ตามกฎหมายว่าด้วยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น

          วางผังเมืองต้องมองอนาคต ห่วงที่ดินแพง!

          แนะทำ ฟีดเดอร์เชื่อมไฮสปีดเทรน

          " การลงทุนในพื้นที่อีอีซี มีมากถึง 40-50 เปอร์เซ็นต์ของการลงทุนทั้งประเทศ เรียกว่าอีอีซี สวยเลือกได้ แต่จะสวยอย่างไร ต้องดูว่าจะเติบโตอย่างไรดี ทิศทางไหน เพราะสามารถไปด้านท่องเที่ยวไปทะเลได้ ทำธุรกิจเกี่ยวกับเกษตรก็ได้ มีอุตสาหกรรมรองรับ มีที่พักผู้สูงอายุ มีท่าเรือที่เทียบชั้นระดับโลก มีอากาศยาน มีหมวดเชื่อมสนามบิน มีรถไฟความเร็วสูง โดยรวมแล้ว จังหวัดในพื้นที่ อีอีซี ยังไปได้ แต่เรากลับพบว่า ราคาที่ดินปรับตัวสูงมากๆ อาจจะกลายเป็นอุปสรรคต่อการลงทุน "นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี สะท้อนสิ่งที่ได้เกิดขึ้นในพื้นที่อีอีซี

          ขณะเดียวกัน โครงการรถไฟไฮสปีดเทรน ต้องพิจารณาในหลายมิติ ทั้งเรื่องมาแล้วจะเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างไร จะเป็นประโยชน์กับเจ้าของพื้นที่มากน้อยแค่ไหน ไม่ใช่เค้าใส่อะไรเข้ามา ก็รับไว้ อย่างเช่น สถานีบริเวณพื้นที่ศรีราชา 25 ไร่ (อยู่ใจกลางเมืองแถบย่านทางรถไฟบริเวณโรงเรียนอัชสัมชัญศรีราชา) ในแผนที่จะให้เอกชนพัฒนาเชิงพาณิชย์มูลค่า 10,000 ล้านบาทนั้น แล้วคนพื้นที่จะได้อะไร สิ่งสำคัญรัฐต้องพิจารณาเรื่องโครงข่ายเชื่อมโยงกับ รถไฟความเร็วสูง จะต้องเร่งวางแผนในการจัดทำระบบเชื่อมต่อ (ฟีดเดอร์) เพื่อให้การเดินทางเข้าสู่ไฮสปีดเทรนมีความต่อเนื่อง และส่งผลประโยชน์ในแต่ละพื้นที่

          "เรื่องการสร้างเมืองนั้น เราคงไม่สร้างเมืองเก่าให้เป็นเมืองใหม่ แต่เราต้องไปบูรณะเมืองเก่าให้มีเอกลักษณ์ขึ้นมา เราต้องวางแผน ทำผังเมืองต้องมองอนาคต เรามองเมืองโต แต่จะโตอย่างไร มากกว่ามาแก้ปัญหาในอนาคต เราต้องวางแผนตั้งแต่วันนี้"