อสังหาฯ-ค้าปลีกจ้องแปลงใหญ่รับสายสีแดงบูม

          เปิดแผนธุรกิจ BAM ปี 62 มั่นใจตัวเลขเรียกเก็บได้ตามเป้า 17,000 ล้านบาท คาดระบายทรัพย์เอ็นพีเอกว่า 6,000 ล้านบาท พร้อมเดินหน้ารับซื้อหนี้เสียเข้าพอร์ต จับตากลยุทธ์รวมผืนที่ดินผืนงามออกประมูล 100-140 ไร่ ทั้งในแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง แปลงติดสนามบินจังหวัดพิษณุโลก

          นายบรรยง วิเศษมงคลชัย ประธานคณะกรรมการบริหาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 ว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุกค่ายต่างเร่งโอนโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งตัวเลขออกมาดี แต่ในอนาคตจะต้องเฝ้าติดตามปัจจัยแวดล้อมจากต่างประเทศ ทั้งเรื่องสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีน (เทรดวอร์) ที่ต้องระมัดระวัง โดย ผู้ประกอบการจะต้องเจาะกลุ่มซื้อจริง (เรียลดีมานด์)

          สำหรับทิศทางธุรกิจของ BAM ในปีนี้ ยังคงดำเนินธุรกิจตามนโยบายที่วางไว้ ทั้งเรื่องการบริหารจัดทรัพย์สินรอการขาย (เอ็นพีเอ) ประเภทที่ดินเปล่า ที่อยู่อาศัย อสังหาฯเชิงพาณิชย์ การปรับปรุงคุณภาพของลูกหนี้ให้กลายเป็นหนี้ดี การลงทุนซื้อ หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) และเอ็นพีเอ เข้ามาบริหารจัดการ เพื่อให้ทรัพย์และ ลูกหนี้เหล่านี้ มีการดูแลให้เกิดประสิทธิภาพ และกลับมาดำเนินธุรกิจได้ตามปกติ

          โดยแผนในปีนี้ คาดว่าผลเรียกเก็บเป็นเงินสดรวมทั้งสิ้น 17,000 ล้านบาทเศษ ซึ่งเป็นระดับที่ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าจากการปรับโครงสร้างหนี้ได้ประมาณ 11,000 ล้านบาท และเป้าการจำหน่ายทรัพย์เอ็นพีเอประมาณ 6,000 ล้านบาท เติบโต 10% เมื่อเทียบกับปี 61 ที่ทำได้ 5,600 ล้านบาท ส่วนในเรื่องการรับซื้อหนี้เอ็นพีแอลจากธนาคารพาณิชย์อื่นๆ นั้น ยังคงพิจารณาตามสภาพตลาด เนื่อง จากแต่ละธนาคาร มีนโยบายการบริหารจัดการ เอ็นพีเอ ซึ่งปีนี้ BAM ได้วางเป้าซื้อเอ็นพีแอลประมาณ 12,000 ล้านบาท แต่ทั้งนี้ต้องดูภาวะที่เป็นอยู่

          "ผลเรียกเก็บของ BAM ดีขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งในปีที่ผ่านมา เราเจรจาสำเร็จ 3,000 ราย รายได้ผ่อนเพิ่มขึ้นซึ่งตรงนี้เป็นเงินเย็นที่ไหลเข้าบริษัท จากเดิมประมาณ 70-100 ล้านบาทต่อเดือน เพิ่มเป็น 300-400 ล้านบาทต่อเดือน ซึ่งในปีนี้ ได้เพิ่มเป้าเจรจาให้ได้เป็น 6,000 ราย คาดจะทำให้ตัวเลขการผ่อนที่เป็นเงินสดน่าจะเพิ่มเป็น 500 ล้านบาทต่อเดือน หรือ 12 เดือนจะมีรายได้เข้า BAM ถึง 6,000 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้กระแสเงินสดเรานิ่งขึ้น ทั้งนี้ แนวทางที่เราดูแลลูกหนี้จากเดิมที่โอนมาเป็นหนี้เสีย เราได้ส่งเสริมและช่วยเหลือจนกลายเป็นหนี้ดีจากระดับ 3-7% คาดว่าภายในสิ้นปีน่าจะมีตัวเลขลูกหนี้ดีเพิ่มเป็น 10% เป็น การเพิ่มลูกหนี้ดีเข้าสู่ระบบเป็นการกลับคืนสังคมไปด้วย เราไม่ได้มุ่งหากำไร แต่ต้อง การมีส่วนช่วยเหลือสังคม ขณะเดียวกัน ยังสามารถปันผลคืนกองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงิน หรือ FIDF ผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ" นายบรรยงกล่าว

          สำหรับการบริหารทรัพย์เอ็นพีเอ ซึ่งปัจจุบัน BAM มีมูลค่าทรัพย์เอ็นพีเอ กว่า 47,000 ล้านบาท กว่า 30% เป็นที่ดินเปล่าทั่วประเทศ ทางบริษัทฯได้นำที่ดินเหล่านี้มาสร้างมูลค่าเพิ่ม เพื่อให้ทรัพย์ มีสภาพคล่อง ซึ่งหลายโครงการที่ผ่านมา BAM ได้ให้ความสำคัญในด้านสุขภาพ รวมถึงการพัฒนาความเป็นอยู่ของคนในสังคมที่ดีขึ้น โดยเริ่มจากในปี 2552 ได้เปิดตัวโครงการ พออยู่ พอกิน กับที่ดินบสก. จากนั้นในปี 2554 ต่อยอดด้วยโครงการ ทำกิน 1 ไร่ ทำได้ 1 แสน ซึ่งทั้ง สองโครงการ ได้น้อมนำโครงการเกษตรทฤษฎีใหม่ ตามแนวพระราชดำริของพระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดช มาเป็นแบบอย่างในการดำรงชีวิต ล่าสุดได้เริ่มเปิดโครงการบ้านสวนสุขใจกับสมุนไพรในบ้านเราจาก BAM เป็นการสร้างที่อยู่อาศัย โดยการประยุกต์และผสมผสานระหว่างการเกษตรอินทรีย์ที่เน้นเรื่องสุขภาพ และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม โดยได้คัดทรัพย์และที่ดินเปล่าซึ่งเหมาะสมสำหรับทำเป็นบ้านสวนสุขใจกับสมุนไพรในบ้านเราจาก BAM ทั่วประเทศ จำนวน 4,468 รายการ รวมมูลค่าประมาณ 27,980 ล้านบาท ให้ลูกค้าและผู้สนใจได้เลือกซื้อ โดยเป็นทรัพย์ประเภทที่ดินเปล่า ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มีจำนวนรวม 3,247 รายการ มูลค่ารวม 22,823 ล้านบาท

          ในส่วนของทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยว เนื้อที่ 80 ตร.ว.ขึ้นไป ระดับราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท มีจำนวนรวม 1,401 รายการ มูลค่ารวม 5,157 ล้านบาท เป็นบ้านที่ปรับปรุงแล้ว จำนวน 47 รายการ มูลค่า 210 ล้านบาท

          "ลูกค้าที่ซื้อไปถึงตอนนี้ ราคาที่ดินปรับสูงขึ้น เนื่องจากทรัพย์เดิมของ BAM อยู่ตามชานเมืองเยอะ แต่ด้วยความเจริญของเมือง และระบบสาธารณูปโภค โครงข่าย รถไฟฟ้า ได้ผลักดันให้มูลค่าที่ดินขยับขึ้น มาก ล่าสุด กรมทางหลวง มีนโยบายที่จะทำโครงการถนนวงแหวนรอบที่ 3 เพื่อเสริมสร้างระบบโครงข่ายถนนในเขตพื้นที่ปริมณฑลให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น และลดปริมาณ การจราจรที่จะผ่านเข้า-ออกใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ซึ่ง BAM มีทรัพย์อยู่ตาม โครงข่ายวงแหวน เช่น ในจังหวัดอยุธยา นครปฐม บางปะอิน และสมุทรปราการ เป็นต้น ราคาที่ดินขึ้นแน่นอน ถ้าใครลงทุน มีแต่ราคาขึ้น เหมือนเช่นโซนบางบัวทอง ซึ่งเราก็เชื่อว่า วงแหวนรอบที่ 3 ก็จะมีแนวโน้มราคาที่ดินสูงเช่นกัน"

          นอกจากนี้ บริษัทฯได้มีการรวบรวมที่ดินแปลงใหญ่ที่ขนาดเนื้อที่ 100-140 ไร่ มานำเสนอนักลงทุนที่สนใจที่ดินแปลงศักยภาพ เช่น ที่ดินแปลงโซนรังสิตใกล้กับมหาวิทยาลัยกรุงเทพ เนื้อที่ 140 ไร่ หน้ากว้างติดถนน 200 เมตร ซึ่งเป็นทรัพย์ที่ BAM มีกรรมสิทธิ์ในแปลงที่ดินนี้ และได้ดำเนินการรับโอนมาจากกรมบังคับคดี ติดถนนใหญ่ นอกจากนี้ ยังมีแปลงใหญ่แถวกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก ที่ดินแปลงหนองจอกที่รอกรมบังคับคดีดำเนินการโอนให้กับบริษัทฯเนื้อที่ 100 ไร่ และแปลงที่อยู่ใกล้กับสนามบินจังหวัดพิษณุโลกเกือบ 100 ไร่

          "มีนักลงทุนรายใหญ่ 2-3 รายเข้ามาเจรจากับ BAM ซึ่งในกระบวนการขายนั้น เรื่องต้องเสนอคณะกรรมการพิจารณาในการขาย ในเบื้องต้นจะเป็นรูปแบบการขายยกแปลง แต่ถ้าไม่ได้ ก็อาจจะแบ่งซอยแปลง ซึ่งน่าจะมีผลต่อราคาก็เป็นไปได้ แต่แปลงนี้ น่าจะจบปีนี้ ในส่วนแปลงอื่นๆ วิธีการ ไม่จำเป็นต้องเข้ามาส่วนกลาง เพียง แต่ให้สาขาในภูมิภาคดำเนินการ ซึ่งเราอาจ จะทำเป็นแคมเปญขึ้นมา เพื่อจูงใจผู้ซื้อ"

          สำหรับเรื่องมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯหรือ LTV นั้น นายบรรยงกล่าวว่า ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อลูกค้าของ BAM เนื่องจากเรามีโปรแกรมในเรื่องการผ่อนชำระ หรือโครงการเช่าซื้อ นอกจากนี้ ในประเด็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น แน่นอนจะส่งผลกระทบต่อ BAM และสถาบันการเงิน ซึ่งที่ผ่านมา สภานิติบัญญัติ แห่งชาติ (สนช.) ได้แก้กฎหมายให้มีการยกเว้นทรัพย์เอ็นพีเอ เป็นเวลา 5 ปี เพียงแต่ตอนนี้ ยังไม่มีกฎหมายลูกออกมา รองรับ เนื่องจากมีรายละเอียดปลีกย่อยที่ต้องอาศัยกฎหมายมาดำเนินการ ทั้งนี้ ระยะเวลา 5 ปี ถือเป็นช่วงเวลาที่พอ หายใจได้ ช่วยในเรื่องการระบายเอ็นพีเอ และต้นทุนไม่เป็นภาระของผู้ซื้อ