เจ้าของโครงการหาที่ดินมาพัฒนาง่ายขึ้น

          โบรกฯ มองพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กระทบรูปแบบพัฒนาให้เช่า  ส่งผลต่อกำไรบจ.อสังหาฯปีแรกเพียง 1% ด้านผลดีเอื้อเจ้าของโครงการหาซื้อที่ดินง่ายขึ้น

          นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการสายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส จำกัด (มหาชน) (ASP) เปิดเผยว่า พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพ.ศ. 2562 ซึ่งจะมีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 นั้น มองว่าไม่มีนัยสำคัญต่อกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และไม่กระทบต่อความต้องการซื้ออสังหาฯ แต่อาจจะกระทบกับผู้พัฒนาอสังหาฯ แบบให้เช่า เพราะมีการเปลี่ยนแปลงหลักการในการประเมินใหม่

          แต่มองในด้านบวกจะทำ ให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ ที่มีที่ดินรกร้างได้ใช้ประโยชน์มากขึ้น รวมถึงหาซื้อที่ดินได้ง่ายขึ้น จากผู้ที่ถือครองที่ดินนำออกมาขายมากขึ้น และอาจจะได้ในราคาที่เหมาะสมด้วย ขณะที่ผลด้านลบนั้น ที่ดินที่อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการหากใช้ระยะเวลาเกิน 3 ปี หลังจากนั้นอาจถูกเก็บภาษี ซึ่งจะส่งผลให้มีภาระค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น แต่ส่วนใหญ่การพัฒนาโครงการต่างๆ จะใช้ระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี

          ด้านนางสาวเติมพร ตันติวิวัฒน์ นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย)ฯ กล่าวว่า ผลกระทบของกฎหมายฉบับนี้ ไม่ส่งผลต่อบริษัทจดทะเบียน (บจ.) ที่ประกอบธุรกิจอสังหาฯ  เพราะบจ.ที่สะสมที่ดินไม่มี ส่วนใหญ่จะเป็นบุคคลมากกว่า  แต่ด้านบวกเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการเข้าซื้อที่ดินจากบุคคลที่อยากระบายออกมาในช่วงนี้ได้มากขึ้น  เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI ซึ่งมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนต่ำมาก(D/E 0.68 เท่า) อาจใช้จังหวะนี้ซื้อที่ดินในเมือง

          ด้านบทวิเคราะห์บล.ไทยพาณิชย์ฯ ระบุว่า กฎหมายดังกล่าวเชื่อจะไม่ส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อบ้าน เนื่องจากบ้านหลังแรกจะได้รับการยกเว้นภาษีที่มีราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปอัตราภาษีอยู่เพียง  0.03-0.10% หากเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินมูลค่า 50 ล้านบาท จะถูกเก็บภาษีเพียง 21,000 บาทเท่านั้น

          ขณะที่ ผู้ประกอบการจะจ่ายภาษีเพิ่มน้อยมาก เนื่องจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะใช้กับสินทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ทุกประเภท ได้แก่ ที่ดินเปล่า, ที่ดินพัฒนาแล้ว, คลังสินค้าและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน  ซึ่งจากการวิเคราะห์พบว่าภาษีนี้จะส่งผลกระทบ ทำให้กำไรสุทธิลดลง 5% แต่อัตราการชำระต่ำสำหรับ 3 ปีแรก ทำให้ผลกระทบต่อผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัยและนิคมอุตสาหกรรมมีน้อยมาก แบ่งเป็น ปี 2563 กระทบกำไรอยู่ที่ 1%, ปี 2564 อยู่ที่ 3% และปี 2565 อยู่ที่ 4% โดยใช้สมมติฐานว่าที่ดินรอการพัฒนาจัดเป็นที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม และหากประเมินผลกระทบที่อัตราภาษีแบบขั้นบันได ระหว่างปี 2563-2564 บริษัทที่มีสินทรัพย์ขนาดใหญ่ชิ้นเดียวจะจ่ายภาษีมากกว่าบริษัทที่มีสินทรัพย์เท่ากันแต่มีขนาดเล็กหลายชิ้น

          สำหรับพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพ.ศ. 2562 มาตรา 37 ในหมวด 5 ว่าด้วยฐานภาษี อัตราภาษี และการคำนวณภาษี ซึ่งระบุว่า ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม มีอัตราภาษีไม่เกิน 0.15% ของฐานภาษี, ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย มีอัตราภาษีไม่เกิน 0.30% ของฐานภาษี, ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจากเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยมีอัตราภาษีไม่เกิน 1.20% ของฐานภาษี และที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ มีอัตราภาษีไม่เกิน 1.20% ของฐานภาษี