โบรกประเมินผลกระทบจากพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นกลางต่อภาคอสังหา เหตุผู้ประกอบการไม่สะสม Land Bank ไว้นาน ส่วนใหญ่ซื้อแล้วจะทำโครงการทันที เลือก SPALI-QH เด่นนำกลุ่ม เนื่องจากเน้นความต้องการอยู่อาศัยจริง, พอร์ตกระจายความเสี่ยงได้ดี และได้รับผลกระทบจากเกณฑ์ธปท.ใหม่จำกัด ยังเชียร์ "ซื้อ" เคาะเป้าหมาย 22.50 และ 3.70 บาท

          บริษัทหลักทรัพย์ ฟินันเซีย ไซรัส จำกัด (มหาชน) ระบุในบทวิเคราะห์ว่า เมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2562 ที่ผ่านมา ราชกิจจานุเบกษา เผยแพร่ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บังคับใช้ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป โดยมีสาระสำคัญ ดังนี้ 1. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อเกษตรกรรม กำหนดเพดานจัดเก็บ 0.15% และต่ำสุด 0.01% หากมูลค่าไม่เกิน 75 ล้านบาท ขณะที่ได้รับยกเว้น หากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และยกเว้น 3 ปีแรกในทุกระดับราคา  2. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อที่อยู่อาศัย กำหนดเพดานจัดเก็บ 0.3% และต่ำสุด 0.02% หากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท

          ขณะที่ได้รับยกเว้น หากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท กรณีเป็นเจ้าของและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และยกเว้นมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท กรณีเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่เป็นเจ้าของที่ดิน

          3. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างใช้ประโยชน์นอกเหนือจากข้อ 1, 2 หรือเพื่อพาณิชย์ กำหนดเพดานจัดเก็บ 1.2% และต่ำสุด 0.3% หากมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และ 4. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า กำหนดเก็บภาษีต่ำสุด 0.3% หากไม่พัฒนา 3 ปีติดต่อกัน เก็บเพิ่ม 0.3% โดยมีเพดานภาษีรวม 3%

          สรุปผลกระทบจากพ.ร.บ.

          โดยสรุปผลกระทบจากพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต่อกลุ่มอสังหา ดังนี้ มุมมองเป็นบวก ต่อการลดการเก็งกำไรของราคาที่ดิน ซึ่งจะช่วยหนุนความสามารถทำกำไรในอนาคต รวมถึงมีทางเลือกในการหาทำเลใหม่ๆ มาพัฒนาโครงการมากขึ้น

          มุมมองเป็นกลาง แม้การจัดเก็บภาษีที่ดินรกร้างว่างเปล่ามีเพดานจัดเก็บที่สูงถึง 3% อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันผู้ประกอบการมักไม่สะสม Land Bank ไว้นาน ส่วนใหญ่ซื้อแล้วจะทำโครงการทันที หรือภายใน 1-2 ปี นอกจากนี้ ในแง่ของผลกระทบต่อผู้บริโภค คาดกระทบต่อกำลังซื้อไม่มากนัก เนื่องจากที่ดินของเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยหลังหลักมีกรณีที่ได้รับการยกเว้น

          มุมมองค่อนไปทางลบ ในด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น จากที่ดินระหว่างก่อสร้าง และสต๊อกสร้างเสร็จพร้อมขาย (Inventory)ที่ถูกเก็บภาษีในลักษณะเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าผู้ประกอบการสามารถผลักภาระไปยังผู้บริโภค โดยการปรับขึ้นราคาขายได้ รวมถึงพ.ร.บ.มีการบรรเทา กรณีภาษีใหม่สูงกว่าภาษีเดิม ใน 3 ปีแรก โดยปีที่ 1 จ่ายเพิ่ม 25%, ปีที่ 2 จ่ายเพิ่ม 50% และปีที่ 3 จ่ายเพิ่ม 75%

          SPALI-QH เสี่ยงต่ำ

          สำหรับราคาหุ้นกลุ่มอสังหาปรับขึ้นเฉลี่ย +9% ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน Outperform SET ที่ +4% สะท้อนงบไตรมาส 4/2561 ที่ออกมาดี และการจ่ายปันผลที่สูงไปแล้ว ขณะที่ความเสี่ยงจากผลกระทบของเกณฑ์ LTV ใหม่ที่เริ่มบังคับใช้วันที่ 1 เมษายนนี้ จะเป็นประเด็นจำกัดการปรับขึ้นของราคาหุ้น ซึ่งต้องติดตาม Sentiment และยอดขายของการเปิดตัวโครงการใหม่ต่อไป แต่หากมีผลน้อยกว่าคาดจะเป็น Key Catalyst ทันที

          ฝ่ายวิเคราะห์ให้น้ำหนักการลงทุนในกลุ่มอสังหาเป็น "เท่ากับตลาด" และเลือก SPALI (ราคาเหมาะสม 22.50 บาท) และ QH (ราคาเหมาะสม 3.70 บาท) เป็น Top Pick ของกลุ่ม เนื่องจากเน้นความต้องการอยู่อาศัยจริง, พอร์ตกระจายความเสี่ยงได้ดี และได้รับผลกระทบจากเกณฑ์ธปท.ใหม่จำกัด