เปิดTORจ้างที่ปรึกษาวางแผนพัฒนาที่ดินมี.ค.นี้

          "บ้านฉาง สมาร์ทซิตี้" เตรียมเปิดประมูลจัดจ้าง "บริษัทที่ปรึกษาวางแผนพัฒนาอสังหาฯ" ปลายเดือนมีนาคมนี้ หลัง กบอ.ไฟเขียวให้ลุยจัดรูปที่ดิน ด้าน "กรมโยธาธิการและผังเมือง" แจ้งเตรียมงบประมาณทำโครงการระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานไว้แล้ว เผยแนวทางลงทุนเอกชนที่สนใจในที่ดิน 1,885 ไร่ ไว้ 3 รูปแบบ "เปิดเช่าที่ดินระยะยาว-ร่วมทุน-ขายขาดที่ดิน"

          หลังพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 15 พ.ค. 2561 ส่งผลให้เกิดการเคลื่อนไหวในพื้นที่ 3 จังหวัดในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) อย่างมาก โดยเฉพาะเทศบาลตำบลบ้านฉางได้เสนอพื้นที่บริเวณหมู่ 4 ตำบลบ้านฉาง อำเภอบ้านฉาง จ.ระยอง 1,885 ไร่ ซึ่งอยู่ห่างจากท่าอากาศยานนานาชาติ อู่ตะเภา พัทยา-ระยอง ทางทิศเหนือ 3-4 กิโลเมตร ให้คณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) พิจารณาทำโครงการเมืองใหม่อัจฉริยะบ้านฉาง (Banchang Smart City) ซึ่ง กพอ.เสนอให้นำกฎหมายจัดรูปที่ดินเข้ามานำร่องจัดทำผังของเมืองใหม่อัจฉริยะ หลังจากนั้นได้มีการเสนอเรื่องให้คณะกรรมการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ส่วนจังหวัดระยอง ครั้งที่ 1/2561 ส่งเรื่องต่อไปยังสำนักงานจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ กรมโยธาธิการและผังเมือง นำเสนอให้คณะกรรมการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ กรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งมีรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย เป็นประธาน พิจารณาอนุมัติโครงการเรียบร้อยแล้ว

          นายสุชิน พูลหิรัฐ นายกเทศมนตรีตำบลบ้านฉาง จังหวัดระยอง เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ในช่วงปลายเดือนมีนาคม 2562 ทางเทศบาลจะเปิดประมูลเพื่อจัดจ้างบริษัทที่ปรึกษามืออาชีพมาวางแผนโครงการเมืองใหม่อัจฉริยะบ้านฉาง พื้นที่ 1,885 ไร่ วงเงิน 10 ล้านบาท โดยขอบเขตและเงื่อนไขการดำเนินงาน (TOR) แบ่งออกเป็น 2 ช่วง ได้แก่ เริ่มศึกษาช่วงแรก 5 ล้านบาท หลังการศึกษาช่วงแรกผ่านไปได้ระยะหนึ่ง จะดำเนินการจัดจ้างในช่วงที่ 2 ให้ทำการศึกษาลงลึกในรายละเอียดรายแปลง ระบุสัดส่วนการแบ่งปันพื้นที่ ชัดเจนว่า ตรงไหนเป็นที่อยู่อาศัย ตรงไหนจะแบ่งไปพัฒนาที่ดิน พร้อมทั้งกำหนดรูปแบบการพัฒนาเมืองในอนาคตจะลงทุนอะไร และบริษัทที่ปรึกษาต้องวิเคราะห์ด้านเศรษฐศาสตร์ด้านความคุ้มค่าในการลงทุนด้วย โดยทางเทศบาลอยากได้ 3 โมเดล เพราะจะได้มองภาพเมืองสมาร์ทซิตี้ออกว่าหน้าตาจะเป็นอย่างไร ทั้งนี้ ตามกรอบที่วางไว้ต้องการกำหนดให้แล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2562 หรือ 12 เดือนนับจากเดือนมีนาคม 2562

          "ตอนนี้โครงการได้รับไฟเขียวจากหลายหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และที่ผ่านมาในการประชุมคณะกรรมการเฉพาะกิจเพื่อบริหารการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กบอ.) ได้รับทราบ และมีการเชิญทางเทศมนตรีตำบลบ้านฉางเข้าไปชี้แจงรายละเอียดโครงการ และในที่ประชุมตัวแทนจากสำนักงานจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ กรมโยธาธิการและผังเมือง ได้แจ้งว่า ได้เตรียมงบประมาณสำหรับทำระบบสาธารณูปโภคขั้น พื้นฐานให้กับทางบ้านฉางแล้ว"

          นายปรมินทร์ แสงศักดิ์สิทธารถ รองปลัดเทศบาลตำบลบ้านฉาง กล่าวเพิ่มเติมว่า ในพื้นที่ 1,885 ไร่ รวมเป็นที่ดิน 224 แปลง จำนวนชาวบ้านเจ้าของที่ดิน 90 ราย เมื่อจัดรูปที่ดินเสร็จ ทางเทศบาลมีแนวคิดจะพัฒนาต่อให้เป็นสมาร์ทซิตี้ โดยบ้านฉางถือเป็นโครงการนำร่องการจัดรูปที่ดินที่แตกต่างจากทั่วไป ที่ปกติสำนักจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ กรมโยธาธิการและผังเมือง จะมาจัดรูปที่ดิน พร้อมวางพื้นที่ว่าระบบสาธารณูปโภคจบเพียงเท่านั้น แต่บ้านฉางจะเป็นโครงการแรกที่จะวางแผนถึงการพัฒนาที่ดินในพื้นที่ทั้งหมด มีการจัดทำแปลงที่ดินใหม่ เพื่อแบ่งโซนที่ตั้ง เช่น บ้านพักอาศัยของชาวบ้านในพื้นที่อยู่ตรงส่วนไหน โครงการพัฒนาที่ดินของเอกชนอยู่ตรงไหน รวมถึงการไปปรึกษาสำนักงานคณะกรรมการ ส่งเสริมการลงทุน (BOI) เรื่องสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับจากการลงทุน เป็นต้น

          นายสุทธา เหมสถล ที่ปรึกษาพิเศษนายกเทศมนตรีตำบลบ้านฉาง จังหวัดระยอง กล่าวว่า หลังจัดรูปที่ดินเสร็จ เจ้าของที่ดินและท้องถิ่นได้รับประโยชน์ เพราะเป็นผู้ดำเนินการ สำหรับโครงการพัฒนาที่ดินที่ชาวบ้านต้องการหารายได้ ต้องรอผลการศึกษาของบริษัทที่ปรึกษาออกมาก่อน ซึ่งผลการศึกษาจะมี 2 ระดับ ได้แก่ 1) ระดับแรกเชิญชวนให้ชาวบ้านมาร่วมกันศึกษาความเป็นไปได้โครงการนี้ สมมุติที่ปรึกษาบอกพื้นที่นี้เหมาะสมทำเป็นอาคารขนาดสูงใหญ่ ส่วนหนึ่งให้เป็นที่พักอาศัยให้ชาวต่างชาติที่เข้ามาดำเนินการก่อสร้างโครงการเมืองการบินก็มาอาศัยอยู่ในเมืองใหม่อัจฉริยะบ้านฉางได้ หรือพื้นที่เหมาะทำเป็นบ้านเดี่ยว โซลาร์ฟาร์ม มีโรงเรียนนานาชาติที่ทันสมัย มีโรงพยาบาลที่ทันสมัย โครงสร้างพื้นฐานที่มีคุณภาพ พื้นที่เหมาะทำสถานีเชื่อมต่อรถไฟฟ้าไปสนามบินอู่ตะเภา (ดูตามแผนที่) มีสิ่งแวดล้อมที่ดี ซึ่งทั้งหมดนี้เมืองบริวารได้รับจากการเข้ามาใช้บริการ

          "สำหรับสิ่งจำเป็นต้องมีในสมาร์ทซิตี้ และต้องการสรรหาผู้เข้ามาลงทุน เช่น ทางด้านพลังงานทดแทน โซลาร์ฟาร์ม ระบบการจัดการสิ่งแวดล้อม บำบัดน้ำเสีย น้ำประปา น้ำดิบสำหรับอุปโภคบริโภคในโครงการนี้ นอกจากนี้มีด้านการศึกษา ด้านสุขภาพ คือ โรงพยาบาล ด้านความปลอดภัย เมื่อมีชุมชนเกิดขึ้นต้องการระบบรักษาความปลอดภัยด้วยเทคโนโลยีสมัยใหม่ ด้านเกษตร การคมนาคม การจราจร ทางสำนักงานจัดรูป โดยมีกรมโยธาธิการ และผังเมืองจะหางบประมาณมาช่วยสนับสนุน อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมามีทั้ง นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากส่วนกลาง ผู้ประกอบการธุรกิจโซลาร์ฟาร์ม และ นักลงทุนจากแคนาดาสนใจเข้ามาลงทุนในด้านต่าง ๆ"

          2) การศึกษาความเป็นไปได้ของผลประกอบการจะดำเนินการด้วยวิธีไหน และจะได้อย่างไร การบริหารเมืองจะบริหารอย่างไร ปัจจุบันเทศบาลบ้านฉางถือเป็นเจ้าของโครงการ อาจจะบริหารในรูปสหกรณ์แบ่งปันผลประโยชน์กัน หรือในรูปกลุ่มบรรษัท ในอนาคตยังบอกไม่ได้ต้องพิจารณาอีกที รวมถึงเมื่อพัฒนาเมืองขึ้นมาแล้ว จะส่งผลให้ราคาที่ดินปัจจุบันที่เหมาะสมกับนักลงทุนควรราคาเท่าไหร่ ทั้งนี้ การเข้ามาลงทุนของเอกชนอาจจะมีหลายแนวทาง เช่น 1.ชาวบ้านให้เอกชนเช่าที่ดิน 30 ปี โดยได้รับสิทธิประโยชน์ภายใต้เงื่อนไข BOI ขณะที่ชาวบ้านได้ค่าเช่าที่ดิน 2.ใช้วิธีการร่วมทุน เช่น นายทุนเจ้าของธุรกิจโรงพยาบาลอยากลงทุนโรงพยาบาลอย่างเดียว แต่ไม่อยากเสียเงินค่าเช่าที่ดิน ก็เป็นพาร์ตเนอร์กัน ไม่ใช่การแปลงสินทรัพย์เป็นทุน แต่เป็นการร่วมทุน เป็นสิทธิอันชอบธรรมของเจ้าของที่ดิน และ 3.ขายขาดไปเลย ภายใต้เงื่อนไขที่ตกลงกัน