อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ปรับตัวรับภาษีที่ดินส่องโอกาสในธุรกิจอสังหา

อีกก้าวหน้าสำหรับร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ... ซึ่งขณะนี้ร่างฯ ดังกล่าวอยู่ ระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมาธิการวิสามัญ โดยช่วงกว่า 1 เดือนที่ผ่านมา สำนักงานเศรษฐกิจ การคลัง (สศค.) ได้มีการลงพื้นที่นำเสนอร่างฯ พร้อมจัดการฝึกอบรมเชิงปฏิบัติการแก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในจังหวัดต่างๆ เพื่อนำร่อง การสำรวจ และเตรียมความพร้อมในการประเมิน ภาษีตามโครงสร้างใหม่และปิดท้ายในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ซึ่งจัดขึ้นในวันที่ 21-24 ส.ค. 2560 ก่อนจะนำความเห็นรวมถึงข้อเสนอแนะ ทั้งหมดนำมาใช้ประกอบการพิจารณาร่างฉบับนี้ ต่อไป

ที่ดิน 4 ประเภทต้องเสียภาษี

เลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหา ริมทรัพย์ จังหวัดนนทบุรี เปิดเผยว่า ร่าง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะนำมาบังคับใช้แทน พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และ พ.ร.บ.ภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 ที่ใช้อยู่ใน ปัจจุบัน ซึ่งเป็นการเรียกเก็บจากเจ้าของโรงเรือน และที่ดินที่เจ้าของไม่ได้อยู่อาศัยเอง แต่ได้ประโยชน์ในรูปแบบของค่าเช่าโดยเป็นการคำนวณจากฐานค่าเช่าซึ่งผู้เสียภาษีมีจำนวน ไม่มาก ดังนั้นหากเมื่อภาษีที่ดินใหม่มีผลบังคับใช้ ก็จะส่งผลให้เจ้าของที่ดินทั้ง 4 ประเภท ได้แก่ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม/อุตสาห กรรม และที่ดินที่รกร้างว่างเปล่า ต้องเสียภาษี ตามโครงสร้างใหม่ซึ่งฐานจะกว้างกว่าเดิม

สำหรับอสังหาฯ ที่จะได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินใหม่ เช่น ที่ดินแปลงใหญ่ในเมืองที่มีมูลค่าสูงแต่กลับใช้ประโยชน์ไม่เต็มตามศักยภาพ เช่น ที่ดินเปล่า บ้านขนาดใหญ่ ปั๊มน้ำมัน ร้านอาหาร เต็นท์รถ ฯลฯ รายได้หลัก หมื่นอาจต้องเสียภาษีในหลักล้านบาทก็ได้ รวมไปถึงที่ดินของหน่วยงานรัฐ และเอกชนที่ปล่อยเช่าระยะยาว 20-30 ปี ก่อนหน้าปี 2562 ซึ่งมีการลงทุนไปแล้ว

นอกจากนี้ ที่ดินของบริษัทพัฒนาที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการ แต่ไม่สามารถปิดการขายได้หมดใน 3 ปีต้องแบกภาระต้นทุนรวมทั้งภาษี ซึ่งขณะนี้ได้มีนักพัฒนาที่ดินหลายรายได้ปรับตัว ปรับรูปแบบโครงการและไม่มีการสะสมแลนด์แบงก์เหมือนสมัยก่อน ทั้งนี้ยังมีที่ดินเอ็นพีเอของธนาคารและสถาบันการเงินที่มีอยู่ในพอร์ตเป็นจำนวนมากและเข้าข่ายต้องเสียภาษีด้วย เป็นต้น

แนะเจ้าของที่ดินปรับตัว

โครงสร้างภาษีใหม่จะส่งผลกระทบต่อแลนด์ลอร์ดที่มีที่ดินอยู่ในมือเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะแปลงใหญ่ที่มีมูลค่าสูง ซึ่งหากไม่มีการพัฒนาที่คุ้มค่าอาจต้องขายที่ดินรวมไปถึง ลดการถือครองที่ดินที่เป็นภาระทางภาษี เช่น ที่ดินที่ไม่มีศักยภาพ หรือที่ดินที่เจ้าตัวไม่สามารถรับภาระภาษีที่ดินได้ ทำให้เกิดการเปลี่ยนมือ

ขณะเดียวกันจะถือครองเฉพาะอสังหาฯ ที่มีความคุ้มค่าต่อการลงทุน โดยจะมีทั้งการร่วมทุนกับนักพัฒนาที่ดิน หรือผู้ร่วมทุนที่มีความชำนาญในการพัฒนาที่ดินตามศักยภาพของที่ดิน ซึ่งปัจจุบันเริ่มเห็นบ้างแล้วในหลายโครงการ ในส่วนของต่างจังหวัดเมืองท่องเที่ยว ไม่ว่าจะเป็น ภูเก็ต ชลบุรี หรือพื้นที่ริมทะเล ฯลฯ ไม่น่าห่วงเนื่องจากซัพพลายที่ดินมีไม่มาก แต่ความต้องการยังมีสูงการพัฒนาโครงการย่อมคุ้มทุน แต่ที่น่าเป็นห่วงคือที่ดินที่ไม่มีโครงการหรือโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐเลยและไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว พื้นที่เหล่านี้ภาษีอาจจะเป็นการเพิ่มภาระกับเจ้าของที่ดินได้ถ้าไม่ขายก็ต้องปล่อยเช่า เพื่อให้ใช้ประโยชน์ทางเกษตรซึ่งจะเสียภาษีต่ำกว่าหากปล่อยทิ้งร้าง

อย่างไรก็ดี กฎหมายดังกล่าวจะส่งผลกระทบ ต่อผู้มีที่ดิน แต่ก็เปิดโอกาสในธุรกิจอสังหาฯ เช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจนายหน้าและที่ปรึกษาทางด้านอสังหาฯ ธุรกิจที่ปรึกษาทางด้านการวางแผนภาษี นอกจากนี้ดีเวลอปเปอร์จะมีที่ดินสำหรับการพัฒนามากขึ้นจากการแลนด์ลอร์ดปล่อยที่ดินออกมามากขึ้น

ทั้งนี้ เชื่อว่าราคาที่ดินจะไม่ต่ำไปกว่าปัจจุบัน เนื่องจากการลงทุนโครงการพื้นฐานโดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่จะแล้วเสร็จใน 2-3 ปีนี้ และอีกหลายโครงการจะเริ่มก่อสร้าง ซึ่งที่ผ่านมาที่ดินที่มีโครงการเหล่านี้จะปรับขึ้นเฉลี่ยที่ 10-15% ขณะเดียวกันภาษีลาภลอยเป็นอีกปัจจัยที่ผลักดัน ที่ดินเกิดการเปลี่ยนมือ เพราะไม่เช่นนั้นผู้ถือครอง ที่ดินต้องเสียภาษีไม่น้อยกว่า 10%

เสนอจัดภาษีอัตราเดียว

ขณะที่หอการค้าไทยและสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ได้เสนอว่า ควรกำหนดจัดเก็บ ภาษีให้เป็นอัตราเดียวเพื่อความสะดวกในการจัดเก็บภาษีและลดอัตราภาษี เพื่อลดการใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่รัฐ ทำให้ตัดสินใจง่ายขึ้น พ้นจากการถูกครหาว่าทุจริตคอร์รัปชั่น

ทั้งนี้ กฎหมายภาษีที่ดินฯ จะส่งผลกระทบในกลุ่มธุรกิจต่างๆ เนื่องจากใช้ฐานการจัดเก็บภาษีจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเมื่อมีการคำนวณภาษีตามโครงสร้างใหม่จะต้องแบกรับภาษีจำนวนมาก เช่น โรงเรียน สถานศึกษา ปั๊มน้ำมัน ห้างสรรพสินค้า ที่มีอยู่ ในเมืองและมีพื้นที่ขนาดใหญ่ เป็นต้น จะ ไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้

อีกทั้งผู้ประกอบการที่ต้องจ่ายภาษีใหม่ในอัตราที่สูงขึ้นจะทำให้ราคาสินค้าเพิ่มขึ้นส่งผล กระทบต่อประชาชนต้องซื้อของแพงขึ้น นอกจากนี้การกำหนดนิยามที่ขาดความชัดเจนจะส่งผลกระทบต่อการตีความของเจ้าหน้าที่ เช่น ที่ดินเช่าเพื่อการเกษตรกรรมว่าเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือการพาณิชย์ซึ่งมีการจัดเก็บภาษีที่แตกต่างกัน เป็นต้น

ส่วนกรณีการประกอบธุรกิจอสังหาฯ นั้น ทรัพย์ส่วนกลางนิติบุคคลอาคารชุด และหมู่บ้าน จัดสรร ไม่ควรที่จะถูกนำมาคำนวณเป็นฐานใน การจัดเก็บภาษี เพราะเป็นทรัพย์ที่สร้างประโยชน์ ให้กับผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้โครงการพัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่ระหว่างการดำเนินโครงการเพื่อ การพัฒนา ถือเป็นช่วงเวลาที่ยังไม่ก่อเกิดรายได้ ควรได้รับการพิจารณาลดหย่อนภาษี

ในส่วนของที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ถูกรอนสิทธิ เช่น ที่ดินตาบอด ที่ดินที่อยู่ในเขตกำหนดผังเมืองห้ามสร้างสิ่งปลูกสร้างควรได้รับการยกเว้นภาษี นอกจากนี้ไม่ควรกำหนดบทลงโทษการจำคุกซึ่งมีความรุนแรงเกินไปกับการกระทำที่ไม่เจตนา

ข้อควรระวังก่อนออกกฎหมาย

อภิชาติ ประสิทธิ์นฤทธิ์ นายกสมาคม การค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร และใน ฐานะกรรมาธิการวิสามัญพิจารณาร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. ... กล่าวว่า กฎหมาย ที่ออกบังคับใช้ใช่ว่าจะถูกใจคนทุกคน แต่อยาก ให้มองถึงประโยชน์สูงสุด ซึ่งเปรียบเหมือน "เหรียญ 2 ด้าน" คือด้านที่ส่งผลดีต่อประชาชน และประเทศชาติกับด้านที่อาจส่งผลเสียกระทบต่อภาคประชาชน

อย่างไรก็ดี มีประเด็นที่ควรนำไปพิจารณา เช่น ผลกระทบต่อผู้ที่มีอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยที่มี รายได้น้อย ปานกลาง ที่อาจไม่มีความพร้อมในการรับภาระจากภาษีที่เพิ่มขึ้น เพราะมูลค่าของทรัพย์สูงแต่รายได้ต่ำ และเหมาะสมหรือไม่ ในกรณีบ้านหลังที่สองที่มีมูลค่าต่ำ แต่เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษี ขณะที่ผู้ที่มีบ้านหลังหลักที่มูลค่าสูงแต่ได้รับการยกเว้น นอกจากนี้มาตรการยกเว้นหรือบรรเทาจะต้องสอดคล้องครอบคลุมตามข้อเท็จจริง

ทั้งนี้ การพิจารณาเปรียบเทียบภาระอัตรา การเสียภาษีตามแบบเดิมกับแบบใหม่ให้มีความ สมดุลไม่ใช่เกิดอัตราแบบก้าวกระโดดจนผู้เสีย ภาษีเกิดปัญหาความสามารถในการชำระ อีกทั้งการกระจายอำนาจการบริหารจัดการลง สู่ท้องถิ่นมีกระบวนการในการควบคุม เพื่อให้ ท้องถิ่นใช้อำนาจอย่างเหมาะสม ป้องกันปัญหา ซ้ำรอยเดิม

สิ่งที่สำคัญสุดก็คือ ต้องมีการศึกษาข้อมูล อย่างรอบด้านครบถ้วน เช่น สถิติบ้านหลังที่สอง ที่จะจัดเก็บมีจำนวนเท่าไร ราคาประเมินสิ่งปลูก สร้างที่มีการสำรวจ ข้อมูลด้านสถานการณ์เศรษฐกิจ ฯลฯ สิ่งเหล่านี้จะทำให้ทราบถึงความ สามารถในการชำระของผู้เสียภาษีว่ามีความพร้อม หรือไม่ ดังนั้นภาครัฐควรมีข้อมูลรองรับ ชี้แจงเหตุผลความจำเป็นที่ว่าประเทศไทยถึงเวลาจะต้องเปลี่ยนแปลงกฎหมายภาษีในขณะนี้

กฎหมายไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เป็นเรื่องใหญ่ ที่ต้องใช้เวลาปรับตัว