20 ปีสะพานมิตรภาพไทย-เมียนมา 1 ชื่นมื่น ดันค้าชายแดนทะลุ 1 แสนล้านบาทในปีนี้ สำรวจอสังหาฯกร่อย คอนโดฯ สร้างเสร็จ-สต๊อกเก่าทะลัก ชี้นโยบายเขต ศก.พิเศษกระตุ้นนักเก็งกำไรแน่นแม่สอด ราคาที่ดินจับไม่ลงทะลุไร่ละ 40 ล้าน "ซีพีแลนด์-ไรซ์GROOVE" ปักหมุดสี่แยกห้างโรบินสัน จัดโปรฯกระตุ้นยอดขาย โมเดิร์นเทรดค้าวัสดุทุนท้องถิ่น "ห้าแยกกรุ๊ป" ดี๊ด๊ากำลังซื้อพม่าทะลักข้ามฝั่ง เล็งลงทุนผุดสาขาใหม่ "พะอัน" เมืองหลวงรัฐกะเหรี่ยง มั่นใจเป็นตลาดบลูโอเชียน

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า 15 ส.ค. 2560 ครบรอบ 20 ปีเปิดใช้สะพานมิตรภาพไทย-เมียนมา อ.แม่สอด จ.ตาก ทำให้การค้าชายแดนบูมต่อเนื่อง จากเดิมมีมูลค่าปีละ 300 ล้านบาท แนวโน้มเพิ่มเป็น 8 หมื่น-1 แสนล้านบาท ภายในปีนี้ ควบคู่กับกำลังมีการก่อสร้างสะพานมิตรภาพไทย-เมียนมาแห่งที่ 2 คู่ขนานกับแห่งแรกห่างกัน 5 ก.ม. และเป็นพื้นที่จัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษอีกด้วย

          อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้บูมอย่างที่คิด โดยมีมูลค่าปีละ 1,000 ล้านบาท ถือว่ามูลค่าไม่สูงหากเทียบกับศักยภาพของพื้นที่ ในขณะที่ธุรกิจค้าวัสดุก่อสร้างบูมมากเพราะมีความต้องการซื้อสูงจากประเทศเมียนมา

          ซัพพลายเยอะกว่าดีมานด์

          นายอำนาจ นันทหาร ประธานเครือข่ายธุรกิจเขตเศรษฐกิจพิเศษตาก และประธานบจ.เอกเพชร แมเนจเมนต์ อินเฮาส์ด้านแรงงานต่างด้าวให้กับเครือสหพัฒน์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ภาพรวมอสังหาฯในแม่สอด  ช่วง 2 ปีนี้มีลงทุนคอนโดมิเนียม 10 โครงการ ซัพพลายไม่สมดุลกับดีมานด์ เพราะรัฐบาลโปรโมตเขตเศรษฐกิจพิเศษทำให้มีทุนนอกพื้นที่เข้ามาเก็งกำไร

          "คอนโดฯ คนนอกพื้นที่เกือบ 100% ที่มาลงทุน อาทิ ซีพีแลนด์ ทำโรงแรมฟอร์จูนกับดรีม คอนโด, ฮอบอินน์ขึ้นวิงแรก กับจะขึ้นอีกวิงเพราะเต็ม, บัดเจตโฮเต็ลแบรนด์บีทู ของตะกูลจาวลา, วีคอนโด กลุ่มวีซายน์ ธุรกิจทำป้ายจากเชียงใหม่ ส่วนอสังหาฯท้องถิ่นก็มีเบสท์ คอนโด ทำเลใจกลางเมืองทั้งหมด"

          สินค้าบ้านเดี่ยวเกิดยาก เนื่องจากราคาที่ดินแพง ปัจจุบันแม่สอดถนนสายหลัก อาทิ แม่ระมาด-แม่สอด ไร่ละ 10 ล้านบาท ทำเลนอกถนนหลักไร่ละ 2-3 ล้านบาท ดัชนีอสังหาฯ เช่น ราคาโรงแรม 800 บาท/คืน ราคาคอนโดฯ ตร.ม.ละ 5-7 หมื่นบาท โดยห้องไซซ์ 30 ตร.ม. ราคา 1.6-1.7 ล้านบาท ถือว่าสูงเพราะถูกกดดันด้วยราคาที่ดิน

          ที่ดินแพง-กม.ใหม่ทุบมู้ด

          การทำธุรกิจในอ.แม่สอดรอลุ้นให้กลับมาคึกคักจากการเปิดใช้สะพานมิตรภาพไทย-เมียนมาแห่งที่ 2 จากตอนนี้ลงทุนชะลอตัวจาก 2 ปัจจัยหลัก 1.ที่ดินแพง และอยู่ในมือนักเก็งกำไร ใจกลางตลาดวาละ 1-2 แสนบาท ทั่วไปวาละ 5 หมื่นบาท  2.ประกาศกระทรวงมหาดไทยห้ามสร้างอาคารเกิน 500 เมตร มีระยะร่น 6 เมตรทุกแปลง ทำให้สร้างบ้านไม่ได้

          "ยังมีผังเมืองใหม่ที่อยู่ระหว่างปรับปรุง ล่าสุดคือ กฎหมายแรงงานต่างด้าวฉบับใหม่ปี 2560 ภาคเอกชนในพื้นที่จึงมีข้อเสนอผลักดันเมืองแฝด แม่สอด-เมียวดี Sister City พยายามให้ใช้แรงงานเข้มข้นไปผลิตฝั่งเมียวดี อนาคต 3-5 ปีหน้าทำให้เรามีฐานผลิต เพราะถ้าสร้างในฝั่งเราอย่างเดียวอนาคตอาจลำบาก หรือถูกชาติอื่นยึดพื้นที่การลงทุนโซนชายแดนเมียนมาไป"

          คอนโดฯจีนแป้กยาว

          ตลาดคอนโดฯปัจจุบัน 10 โครงการ ส่วนใหญ่ไม่เกิน 80 ห้อง สูง 7 ชั้น มีคนเข้าอยู่ 70% ขายได้เกือบ 100% แต่แบงก์เข้มงวดสินเชื่อทำให้มีห้องรีเซล

          สำหรับกลุ่มเอกเพชร ลงทุนบ้านจัดสรรแบรนด์บ้านพรพระวอ บ้านในฝัน ตาลเดี่ยววิลล่า เป็นบ้านเดี่ยว 2-3 ล้านบาท ที่ดิน 50-150 ตร.วา พื้นที่ใช้สอย 100-180 ตร.ม. อาคารพาณิชย์ 2.9-4 ล้านบาท และทาวน์เฮาส 18 ตร.วา ราคา 8 แสน-2 ล้านบาท

          โดยทำเลอาคารพาณิชย์อยู่บนถนนหลัก 5 เส้น อาทิ ถนนสายเอเชีย, แม่สอด-แม่ระมาด, แม่สอด-อุ้มผาง, ถนนอินทรคีรี-ประสาทวิถี เส้นคู่ขนานใจกลางเมือง ซึ่งห้องแถวราคา 9-10 ล้านบาท ราคาแพงเทียบเท่าย่านเยาวราช

          "ปีหน้าทาวน์เฮาส์จะเกิดใหม่เยอะกว่าคอนโดฯ ซึ่งประเมินกันว่าคอนโดฯ 80 ยูนิต เรื่องค่าส่วนกลางจะดูแลกันยังไง เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคต่างจังหวัดยังไม่ได้ยอมรับค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มูลค่าตลาดอสังหาฯไม่ถึงพันล้านบาทต่อปี คนส่วนใหญ่ยังสร้างบ้านเอง"

          สำหรับแนวโน้มอีก 3-5 ปี อสังหาฯ ยังโตได้ เพราะการขยายตัวในพื้นที่ ประเภทที่น่าสนใจมีทั้งโครงการเพื่อขายกับโครงการเพื่อเช่า โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์

          "ที่ดินในจังหวัดไร่ละ 1 ล้าน ติดป้ายขายตรึม สภาวะในแม่สอดกระแสการพัฒนาไปก่อนความจริงเยอะ ผมเป็นคนที่นี่ยังรับไม่ได้ เหมือนมาปลุกให้ตื่นแล้วเราอยู่ยาก คนปลุกหนีไปไหนแล้วไม่รู้ อย่างคอนโดฯ เดิมคาดหวังนักลงทุนค้าขายชายแดนจะเข้ามาเยอะ แต่กลายเป็นว่าคนมีสตางค์ซื้อลงทุนปล่อยเช่า ต่างชาติมีแค่ 10-20% มาจากไต้หวัน ฮ่องกง ตั้งความหวังให้คนพม่ามาซื้อก็ลำบากเพราะมีข้อจำกัดต้องมีแหล่งพำนักอาศัยในเมืองไทย ต้องมีเวิร์กเพอร์มิต และมีการดีแคลร์เงินอย่างถูกต้อง"

          ลูกค้าพม่าช็อปวัสดุเพลิน

          นายอุดม สุขสด ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บจ.ห้าแยกกรุ๊ป 2559 กล่าวว่า โมเดิร์นเทรดวัสดุห้าแยกกรุ๊ปในแม่สอด ตั้งเป้ามีรายได้ 1,000 ล้านบาท สัดส่วน 70% มาจากการส่งออกไปเมียนมา อีก 30% ขายในประเทศ ปัจจุบันมี 3 สาขา อยู่อ.เมืองตาก เป้ารายได้ 110 ล้านบาท, ห้าแยกสุขภัณฑ์ อ.วังเจ้า ขนาด 20,000 ตร.ม. บนที่ดิน 30 ไร่ และห้าแยกกรุ๊ป แม่สอด พื้นที่ 20,800 ตร.ม.

          "ครึ่งปีแรกยอดขายห้าแยกแม่สอด เฉลี่ยเดือนละ 82.4 ล้าน หรือวันละ 2.84 ล้าน จากสินค้าหลักคือแผ่นพื้นสำเร็จ เสาเข็ม กำลังการผลิตแผ่นพื้นสำเร็จ 1,250 คิวต่อวัน, เสาเข็ม 400 ตัน คอนกรีตผสมเสร็จคาดปีนี้ 200,000 คิว ส่วนท่าทรายอุดมใช้ภายในบริษัท 90% ขายคนนอก 10%"

          แผนลงทุนในอนาคต อยู่ระหว่างเจรจาหาพันธมิตรร่วมลงทุนเปิดโมเดิร์นเทรดวัสดุในเมืองพะอัน เมืองหลวงของรัฐกะเหรี่ยง ใช้เงินลงทุน 200 ล้านบาท คาดว่าสามารถคืนทุนได้ภายใน 5 ปี เพราะมีดีมานด์ทั้งจากการสร้างถนนหนทางในเมือง และการสร้างบ้านอยู่อาศัยของประชาชนเมียนมา

          "พฤติกรรมลูกค้าพม่าใช้เงินสด โดยซื้อขายด้วยสกุลเงินบาท กลุ่มหลักยังมีหน่วยงานภาครัฐของไทยซึ่งเราให้เครดิตเทอม 2 เดือน ส่วนตลาดเมียวดีตอนนี้ปูนตราช้างมีส่วนแบ่ง 50% ปูนทีพีไอ 30% ปูนอินทรี 20% สินค้าเรามี 30 หมวด 2 หมื่นรายการให้เลือก สด ๆ ร้อน ๆ เสาไฟโซลาร์ขายดีมาก ต้นละ 4.1 หมื่น พม่าออร์เดอร์ทีเดียว 500 ต้น"

          ห้องชุดสร้างเสร็จทะลัก

          ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า จากการสำรวจตลาดคอนโดฯ แม่สอด ส่วนใหญ่เริ่มขายและก่อสร้างในปี 2558 ทำให้มีสต๊อกรอระบายบางส่วน และเริ่มมีโครงการทยอยสร้างเสร็จในปีนี้ มีโครงการพาร์ค คอนโดดรีม แม่สอด ของกลุ่มซีพีแลนด์ เริ่มโอนห้องแรก 17ส.ค.ที่ผ่านมา ทำเลสี่แยกโรบินสัน มี 2 อาคาร สูง 8 ชั้น รวม 270 ยูนิต ไซซ์ 27-32 ตร.ม. ราคาเริ่ม 1.4 ล้านบาท เฉลี่ย ตร.ม.ละ 52,000 บาท มีการปรับราคาหลังสร้างเสร็จแล้ว 2-3% ,โครงการ เดอะไรซ์ คอนโดมิเนียม แอท แม่สอด ของ บจ. เนรมิตนคร หลังห้างโรบินสัน สร้างเฟสแรกอาคารชุดสูง 8 ชั้น 72 ยูนิต ขนาด 26-53 ตร.ม. เริ่ม 1.4-4.2 ล้านบาท เหลือขาย 30% จัดโปรโมชั่นฟรีค่าโอน 2%

          นายรุ่งโรจน์ ปัญญามณี ผู้จัดการบัญชี บจ. เสรีกรีน พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า เปิดขายโครงการ GROOVE Avenue แม่สอด อาคารพาณิชย์ 57 ยูนิต ทำเล สี่แยกโรบินสัน ราคา 9.7-19 ล้านบาท มียอดขาย40% กับโครงการเบสท์ คอนโด สร้างเสร็จ 2 ปีครึ่ง มี 79 ยูนิต เหลือ 12 ยูนิต ขนาด18-42 ตร.ม. เริ่ม 1.2-2 ล้านบาท เฉลี่ย ตร.ม.ละ 4.7 หมื่นบาท

          "บริษัทรีโมเดลธุรกิจ ปรับเป็นคอนโดฯ เหลือ 1 อาคาร และทำบัดเจตโฮเต็ล 1 อาคาร เจรจากลุ่มบีทูจากเชียงใหม่ มาทำเชนโรงแรมบีทู พรีเมี่ยม เพราะตลาดโรงแรมเริ่มดีขึ้นในช่วง 1-2 ปีนี้ นายรุ่งโรจน์กล่าว"

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ