อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

อสังหาฯ ภาครัฐ

อีอีซีดันที่ดินพุ่งเอกชนจ่อรับกำลังซื้อคุณภาพ

ตามแผนยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี (พ.ศ. 2560-2579) และแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติฉบับที่ 12 (พ.ศ. 2560-2564) ที่มีการกำหนดนโยบายและเป้าหมายการพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจ การพัฒนาเมืองและชนบท พื้นที่พิเศษเพื่อการพัฒนาและอนุรักษ์ ตลอดจนสร้างความเชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐานหลักของประเทศให้สอดคล้องกับบทบาทและศักยภาพของพื้นที่ทุกระดับให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน

ทั้งนี้ ภาคกรุงเทพมหานครและปริมณฑล กำหนดให้เป็นมหานครแห่งอาเซียน ที่มีบทบาทในการเป็นศูนย์กลางการปกครอง เศรษฐกิจการค้า การบริการอุตสาหกรรม และการคมนาคมขนส่งของประเทศ จึงต้องมีการพัฒนาภาคกรุงเทพมหานครให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจระหว่างประเทศ ศูนย์กลางการศึกษา การแพทย์และสุขภาพนานาชาติ รวมการเป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งของภูมิภาคอาเซียน เชื่อมโยงการพัฒนากับโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)

อสังหาฯ ตะวันออกคึกรับกำลังซื้อใหม่

สำหรับโครงการอีอีซี เป็นแผนยุทธศาสตร์ภายใต้ไทยแลนด์ 4.0 ซึ่งมีเป้าหมายหลักในการเติมเต็มภาพรวมในการส่งเสริมการลงทุน อีกทั้งจะเป็นการยกระดับอุตสาหกรรมของประเทศ เพิ่มความสามารถในการแข่งขัน และทำให้เศรษฐกิจของไทยเติบโตได้ในระยะยาว โดยในระยะแรกจะเป็นการยกระดับพื้นที่ในเขต 3 จังหวัด คือ จ.ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ให้เป็นพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก เพื่อรองรับการขับเคลื่อนเศรษฐกิจอย่างเป็นระบบและมีประสิทธิภาพผ่านกลไกการบริหารจัดการภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการนโยบายพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกโดยมีนายกรัฐมนตรีเป็นประธาน

ธีระชัย พิพิธศุภผล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า ตามแผนอีอีซีที่ภาครัฐอนุมัติงบประมาณกว่า 7 แสนล้านบาท ในการขยายสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา และแผนพัฒนารถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ทั้งสนามบินดอนเมือง สนามบินสุวรรณภูมิ และ สนามบินอู่ตะเภา

อีกทั้งได้มีการลงทุนจากประเทศผู้นำกลุ่มอุตสาหกรรมต่างๆ อาทิ ญี่ปุ่น จีน และเกาหลีใต้ ซึ่งจะหนุนไทยเป็นฮับพัฒนาบุคลากรเชื่อมโยงไปยังกลุ่มประเทศซีแอลเอ็มวี ได้แก่ กัมพูชา ลาว เมียนมา และเวียดนาม

ทั้งนี้ อีอีซีจะก่อให้เกิดการลงทุนรอบใหม่ มีการขยายการลงทุนในภาคธุรกิจต่างๆ ทำให้เกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้น และส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยขยายตัวเพิ่มขึ้นตามไปด้วย โดยภาคอุตสาหกรรมได้คาดการณ์ว่าหลังจากเปิดพื้นที่นวัตกรรมอีอีซี และเขตนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซีไอ) แล้วจะมีความต้องการแรงงานระดับวิศวกรและกลุ่มแรงงานที่ต้องใช้ทักษะขั้นสูงมากกว่า 1 แสนคน ในระยะ 5 ปีนับจากนี้

ที่ผ่านมา จะเห็นได้จากกรณีที่มาบตาพุดเมื่อมีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและมีนิคมอุตสาหกรรมทำให้คนในพื้นที่มีรายได้กำลังซื้อเพิ่มขึ้น เดิมทีจะเห็นบ้านระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นก็ยากแล้ว แต่ปัจจุบันมีถึง 10 ล้านบาทให้เห็น อย่างไรก็ดี การที่รัฐสนับสนุนด้านอินโนเวชั่นในพื้นที่ภาคตะวันออกย่อมผลักดันให้แรงงานที่มีความชำนาญพิเศษ รวมทั้งระดับผู้บริหาร เข้ามาในพื้นที่มากขึ้น กลุ่มนี้มีกำลังซื้อ

พลิกฟื้นพัทยาสู่ศูนย์กลางธุรกิจอีอีซี

สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยบวกที่จะส่งผลให้แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์พัทยามีทิศทางปรับตัวดีขึ้น โดยเล็งเห็นถึงการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยที่มีทิศทางที่ดี จากการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่เกื้อหนุนธุรกิจในประเทศไทยให้เติบโต

สำหรับทำเลพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากลงทุนภาครัฐ ก็คือ พื้นที่จอมเทียน พัทยา ซึ่งจะเป็นฮับในอนาคตเนื่องจากคาดการณ์ว่าเป็นจุดสถานีของรถไฟความเร็วสูงสายตะวันออก ที่เชื่อมต่อ 3 สนามบิน ระหว่างท่าอากาศยานอู่ตะเภา ไปยังท่าอากาศยานสุวรรณภูมิและท่าอากาศยานนานาชาติดอนเมือง โดยขณะนี้มีโครงการขนาด ใหญ่มูลค่าราว 2-4 หมื่นล้านบาท จ่อพัฒนาในพื้นที่

ปัจจุบันราคาที่ดินในพื้นที่พัทยามีการปรับขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยปีละ 5-10% ถ้าเป็นที่ดินในฝั่งติดทะเลหน้าหาด ราคาจะอยู่ที่ 100 ล้านบาท/ไร่ ขณะนี้ไม่มีพื้นที่เหลือแล้ว จะมีคือติดทะเลหน้าแคบแต่แนวยาวลึก รูปแบบตัวไอซึ่งเข้าซอยจากถนนสุขุมวิท ราคาจะเฉลี่ยอยู่ราว 30-50 ล้านบาท/ไร่ ส่วนอีกฝั่งไม่ติดทะเล ถ้าติดถนนสุขุมวิทจะอยู่ราว 25 ล้านบาท/ไร่ ถ้าเข้าซอยจะอยู่ราว 10 ล้านบาท/ไร่

ทั้งนี้ จากแผนงานอีอีซีจะทำให้พัทยากลายเป็นเมืองแห่งธุรกิจและมีศักยภาพสูงมากในอนาคต และจะส่งผลทำให้ดีมานด์ตลาดอสังหาฯ กลุ่มตลาดต่างชาติเพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ตลาดการซื้อขายคอนโดมิเนียมในเมืองพัทยากลับมาคึกคักกว่าเดิม เนื่องจากตอบโจทย์การอยู่อาศัยได้มากกว่าแนวราบซึ่งต้องเสียเวลาในการเดินทาง โดยราคา ที่อยู่อาศัยทุกประเภทใน 5 ปีจากนี้จะมีการปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 3-5%

ดัน กม.อีอีซีเข้าสภาเร่งเครื่องลงทุน

สำหรับความคืบหน้าโครงการการพัฒนาในพื้นที่อีอีซีนั้น ล่าสุด กอบศักดิ์ ภูตระกูล ผู้ช่วยรัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี กล่าวว่า ขณะนี้คณะกรรมการนโยบายพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกได้เห็นชอบร่างระเบียบการร่วมโครงการลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน (อีอีซี พีพีพี ฟาสต์แทร็ก) แล้ว หลังจากประกาศในราชกิจจานุเบกษาจะมีการเปิดให้เอกชนมีส่วนร่วมและเปิดรับความเห็นจากเอกชนในโครงการต่างๆ

ขณะเดียวกันจะเร่งร่างทีโออาร์โครงการลงทุนก่อสร้างทั้ง 4 โครงการ ได้แก่ 1.โครงการก่อสร้างสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นสนามบินเชิงพาณิชย์แห่งที่ 3 ซึ่งจะมีการลงทุนสร้างศูนย์ซ่อมอากาศยานและโรงเรียนช่างซ่อมอากาศยาน 2.โครงการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูง เชื่อมต่อ 3 สนามบิน คือ อู่ตะเภา สุวรรณภูมิ และดอนเมือง 3.โครงการพัฒนาท่าเรือมาบตาพุด และ 4.ท่าเรือแหลมฉบัง มูลค่ารวมราว 4 แสนล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปีนี้และจะเปิดประมูลในช่วงต้นปี 2561 และจะคัดเลือกเอกชนให้เสร็จสิ้นได้กลางปี 2561 แล้วจะเริ่มดำเนินการก่อสร้าง นี่คือเป้าหมายตามแผน

สำหรับการพัฒนาท่าอากาศยานอู่ตะเภา ขณะอยู่ระหว่างจัดทำมาสเตอร์แพลน 30 ปีข้างหน้า ซึ่งจะดำเนินการได้แล้ว เสร็จประมาณกลางปี 2561 โดยที่ผ่านมาก็มีความพยายามจะสร้างแรงจูงใจให้กับนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มเที่ยวบิน การขยายขีดความสามารถรองรับผู้โดยสาร เป็นต้น ในปลายปีนี้ก็จะเปิดพื้นที่ขาเข้าระหว่างประเทศ และจะทยอยเปิดต่อเนื่อง ทั้งนี้ท่าอากาศยานอู่ตะเภายังมีพื้นที่รองรับการพัฒนาประมาณ 6,500 ไร่

ในส่วนของมาตรการส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่อีอีซีที่มีมาตรการเพิ่มสิทธิลดหย่อนภาษีอีก 50% เป็นระยะเวลา 5 ปี ต่อเนื่องจากสิทธิประโยชน์เดิมที่ได้รับ ซึ่งจะหมดอายุในวันที่ 31 ธ.ค. 2560 สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ได้เตรียมที่จะออกมาตรการส่งเสริมการลงทุนในอีอีซีฉบับใหม่ออกมาทดแทน ขณะนี้อยู่ระหว่างพิจารณาในรายละเอียดการให้สิทธิประโยชน์

อย่างไรก็ดี ในวันที่ 28 ก.ย.นี้รัฐบาลจะเสนอร่างพระราชบัญญัติเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกเข้าสู่การพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ในวาระที่ 1 และเมื่อ สนช.พิจารณารับหลักการแล้ว จะมีการตั้งกรรมาธิการพิจารณาเพื่อเข้าสู่การพิจารณาวาระที่ 2 และ 3 คาดว่ากฎหมายจะผ่านความเห็นชอบเร็วที่สุด คือ ปลายปีนี้หรือต้นปีหน้า

โครงการอีอีซีได้เดินหน้าหลาย โปรเจกต์มีความชัดเจนจากการลงทุนภาครัฐ ซึ่งเป็นการสร้างความมั่นใจและกลายเป็นปัจจัยดึงดูดให้เกิดการลงทุนอย่างมหาศาล หากเป็นไปตามแผนจะเกิดการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษอีกหลายจังหวัดตามมา นั่นก็หมายถึงการยกระดับศักยภาพเศรษฐกิจไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืน