อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

อสังหารุกหนักอีอีซีรับเมืองการบินเอเชีย

จากนโยบายการพัฒนา "ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก" หรืออีอีซี ถือว่าเป็นการต่อยอดจากโครงการอีสเทิร์นซีบอร์ด ทั้งนี้ เพื่อรองรับอุตสาหกรรมใหม่ที่ใช้เทคโนโลยีระดับสูง โดยมุ่งสู่การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับโลกด้วยการพัฒนา 4 ด้านหลัก ได้แก่ โครงสร้างพื้นฐาน ธุรกิจอุตสาหกรรม การท่องเที่ยวเมืองใหม่และชุมชน ซึ่งขณะนี้โครงการมีความก้าวหน้าไปมาก

ที่ผ่านมาได้มีการเร่งก่อสร้างโครงสร้างพื้นที่ฐานทั้งทางบก น้ำ อากาศ รวมถึงเร่งรัดกระบวนการในการออกประกาศผังเมืองในพื้นที่อีอีซีให้เร็วขึ้นเพื่อรองรับการพัฒนาที่จะเกิดขึ้น โดยจะใช้ข้อมูลผังเมืองเดิมมาทำแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและสาธารณูปโภค คาดว่าร่างผังเมืองใหม่จะแล้วเสร็จในเดือน เม.ย.-พ.ค. 2561 หลังจากนั้นอีก 1 ปีก็น่าจะออกประกาศผังเมืองใหม่ได้ รวมไปถึงการผลักดันร่าง พ.ร.บ.เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. ...ให้มีผลบังคับใช้เร็วๆ นี้

'อีอีซี' กลไกขับเคลื่อนประเทศ

สนธิรัตน์ สนธิจิรวงศ์ รมช.พาณิชย์ เปิดเผยว่า อีอีซีเป็นกลไกในการขับเคลื่อนประเทศตามยุทธศาสตร์ไทยแลนด์ 4.0 มีการลงทุน 5 ปีแรกกว่า 1.5 ล้านล้านบาท ซึ่งจะพัฒนาเป็นอุตสาหกรรมนิวเอสเคิร์ฟ ควบคู่กับท่องเที่ยวและบริการ อีกทั้งการเชื่อมโยงด้านการขนส่งทั้งทางน้ำ อากาศ จะทำให้อีอีซีกลายเป็นทรานส์ฟอร์มเมืองใหม่ที่ดึงดูดให้นักลงทุนเข้ามาลงทุนมากขึ้น

อย่างไรก็ดี การจะดำเนินนโยบายให้ประสบผลสำเร็จสูงสุดได้ ไม่ได้มีเพียงรัฐบาลที่เดินหน้าลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อดึงดูดนักลงทุน แต่จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากภาคเอกชนเข้ามาร่วมลงทุนในพื้นที่ด้วย ทั้งนี้ การเข้ามาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จนทำให้เกิดเมือง เกิดสังคม ขึ้นมา รองรับการพัฒนาในอนาคตถือว่าเป็นลงทุนคู่ขนานกันไป

ทั้งนี้ คาดหวังว่ากลไกความร่วมมือทุกมิติระหว่างภาครัฐและภาคเอกชนในพื้นที่ อีอีซีจะเป็นส่วนช่วยกระตุ้นการตัดสินใจให้ นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนได้ง่ายขึ้น ทำให้พื้นที่ในโครงการกลายเป็น "เมืองยุทธศาสตร์ทางเศรษฐกิจ" ที่เติบโตไปจนสร้างรายได้ สร้างการเจริญเติบโตให้แก่ประเทศได้ตามเป้าหมายการเป็นไทยแลนด์ 4.0

อีอีซีดันไทยโตเฉลี่ยปีละ 5%

สำหรับอีอีซีถูกออกแบบเพื่อรองรับ 10 อุตสาหกรรมเป้าหมาย แบ่งเป็น 5 อุตสาหกรรมดั้งเดิม แต่ยังไม่ตกเทรนด์ มีแนวโน้มปรับตัวและพัฒนาสู่อนาคตได้ ขณะเดียวกันยังเป็นการสร้าง 5 อุตสาหกรรมใหม่ ซึ่งภาครัฐคาดหวังให้เป็นแรงขับเคลื่อนใหม่ให้กับเศรษฐกิจไทย

นอกจากนี้ การลงทุนในอีอีซีคาดว่าจะช่วยกระตุ้นให้เศรษฐกิจไทยขยายตัวเฉลี่ยราว 5% ต่อปี สร้างการจ้างงานในภาคอุตสาหกรรมและบริการ 1 แสนอัตรา/ปี สร้างฐานภาษีใหม่ไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาท/ปี ดึงดูดนักท่องเที่ยวกว่า 10 ล้านคน/ปี และสร้างฐานรายได้เพิ่มไม่น้อยกว่า 4.5 แสนล้านบาท/ปี ในระยะยาว

ต่างชาติสนใจลงทุนอุตฯ ใหม่

ด้าน พิมานพัชร์ สัมมาจิรากุล ผู้อำนวยการสำนักงานนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง กล่าวว่า ทุกภาคส่วนมีส่วนในการขับเคลื่อนโครงการ อีอีซี โดยในส่วนของภาคเอกชนทั้งนักลงทุนและนักลงทุนต่างชาติสามารถลงทุนได้ ทั้งนี้กลุ่มอุตสาหกรรม First S-Curve เช่น อุตสาหกรรมยานยนต์สมัยใหม่ อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวกลุ่มรายได้ดีและการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ อุตสาหกรรมแปรรูปอาหาร อุตสาหกรรมการเกษตรและเทคโนโลยีชีวภาพ

นอกจากนี้ ยังสามารถลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรม New S-Curve เช่น อุตสาหกรรมหุ่นยนต์ อุตสาหกรรมการบินและโลจิสติกส์ อุตสาหกรรมเชื้อเพลิงชีวภาพและเคมีชีวภาพ อุตสาหกรรมดิจิทัลและอุตสาหกรรมแบบครบวงจร (Medical Hub)

ทั้งนี้ รูปแบบการลงทุนสามารถร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ (พีพีพี) โดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมไม่ว่าจะเป็นโครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก โครงการศูนย์ซ่อมอากาศยานอู่ตะเภา โครงการท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3 โครงการท่าเรือแหลมฉบัง ระยะที่ 3 เป็นต้น ปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติที่สนใจที่จะเข้ามาลงทุนในอีอีซี เช่น ไต้หวัน ญี่ปุ่น ฝรั่งเศส และสหรัฐ เป็นต้น ขณะที่ภาครัฐมีบทบาทในด้านการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและอำนวยความสะดวก

ขณะเดียวกัน พิทักษ์พงศ์ สันตศิริ ผู้เชี่ยวชาญจากภาคเอกชนที่เข้าร่วมทำงานด้านอีอีซี กล่าวว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างการออกแบบเพื่อรองรับการพัฒนาในพื้นที่สนามบินอู่ตะเภา 6,500 ไร่และพื้นที่รัศมีโดยรอบ 30 กิโลเมตร ซึ่งจะแล้วเสร็จปี 2566 ทั้งนี้ คาดว่าจะรองรับผู้โดยสาร 200 คน/ปี ส่วนรถไฟความเร็วสูงอยู่ระหว่างทำทีโออาร์

แผนลงทุนอสังหา 2 หมื่นล้าน

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า จากนโยบายโครงการพัฒนาอีอีซี ซึ่งจะช่วยยกระดับ 3 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ให้กลายเป็นเวิลด์คลาสอีโคโนมิกโซน ขณะเดียวกันการเชื่อม 3 สนามบิน คือ ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา จะผลักดันให้อีอีซีเป็นเมืองการบินในเอเชีย นอกจากจะเป็นแหล่งงานที่สำคัญแล้วยังเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยใหม่อีกด้วย

บริษัทได้มีการลงทุนพัฒนาอสังหาฯ รูปแบบต่างๆ ในพื้นที่ชลบุรีและระยอง มูลค่ารวมกว่า 1.2 หมื่นล้านบาท โดยพัฒนาไปแล้ว 5,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในศรีราชา มูลค่ากว่า 1 หมื่นล้านบาท และในระยองประมาณ 2,300 ล้านบาท ทั้งนี้ มีแผนเพิ่มการลงทุนเป็น 2 หมื่นล้านบาท ซึ่งได้มีการซื้อที่ดินเพิ่ม 4-5 แปลง มูลค่า 500 ล้านบาท ในปี 2561

ผุด 3 โปรเจกต์รับเมืองการบิน

สำหรับการลงทุนในปีหน้านั้น พีระพงศ์ กล่าวว่า บริษัทเตรียมเปิดตัว 3 โครงการมูลค่ารวม 7,000-8,000 ล้านบาท ได้แก่ โครงการมิกซ์ยูส ระยอง โครงการแฮมป์ตันศรีราชา และโรงแรมฮอลิเดย์ อิน แอนด์ สวีท นอกจากนี้ยังมีแผนขยายธุรกิจอสังหาฯ โลจิสติกส์ เช่น แวร์เฮาส์ ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับบริษัท โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ ขณะนี้อยู่ระหว่างเตรียมที่ดิน เบื้องต้นมูลค่าการลงทุนราว 500 ล้านบาท

ส่วนเวลาที่เหลือของปีนี้เตรียมเปิดตัวบ้านแฝด ทำเลหนามแดง เทพารักษ์ มูลค่าราว 800 ล้านบาท พื้นที่ 20 ไร่ 150 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 5 ล้านบาท ในช่วงกลางเดือน พ.ย.นี้ และโครงการคอนโดบีลอฟท์ ทำเลแบริ่ง 200 ยูนิต ราคาขาย 1-2 ล้านบาท ส่วน 9 เดือนมียอดขาย 1.1 หมื่นล้านบาท จากเป้าหมาย 1.4 หมื่นล้านบาท

ปัจจุบันศรีราชาถือเป็นทำเลที่โดดเด่นที่สุดในพื้นที่ภาคตะวันออก เป็นเมืองท่าลำดับที่ 22 ของโลกเชื่อมโยงการขนส่งไทยเข้ากับประเทศต่างๆ มีการลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะญี่ปุ่นเข้ามาอย่างต่อเนื่อง จนถูกขนานนามว่าเป็นลิตเติล โอซากา ในอนาคตหลังภาครัฐลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและโครงการดิจิทัล พาร์คไทยแลนด์ในศรีราชาตามโครงการอีอีซี ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีว่าจะมีนักลงทุนชาวญี่ปุ่นเข้ามาเพิ่มขึ้น ศรีราชาจะไม่ใช่แค่ ลิตเติล โอซากา แต่จะกลายเป็นโอซากาเมืองไทย

ขณะที่ตลาดอสังหาฯ เพื่อการเช่าในศรีราชามีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่นที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม เพราะศรีราชาไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมทำให้การเดินทางสะดวก ส่งผลให้ศรีราชาเป็นตลาดเช่าที่สำคัญ โดยอัตราค่าเช่าค่อนข้างสูงคือประมาณกว่า 3 หมื่นบาท/เดือน

อย่างไรก็ตาม อีอีซีจะบรรลุเป้าหมายได้ ฉะนั้นไม่ควรรอการลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติเพียงอย่างเดียว แต่ควรส่งเสริมและสนับสนุนให้นักลงทุนไทยเข้ามาร่วมลงทุนเป็นส่วนหนึ่งใน Supply Chain ของอุตสาหกรรมและบริการ นั่นหมายถึงการรวมกันยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศในอนาคต